Fiscalité

La France et le Luxembourg règlent la question des cessions de titres à prépondérance immobilière

Jérôme Delaurière, avocat associé chez Gibson Dunn à Paris, revient sur l’imposition prochaine en France des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière détenant des immeubles en France

Les Ministres de l’Economie français et luxembourgeois ont signé un quatrième avenant à la convention fiscale entre la France et le Luxembourg le 5 Septembre 2014.

En résumé, l’avenant attribue à l’Etat dans lequel les biens immobiliers sont situés le droit d’imposer les plus-values issues de la vente d’actions ou de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière.  

Actuellement et sauf cas particulier, ces plus-values ne sont généralement pas imposables en France, tout en pouvant bénéficier sous conditions d’exonérations au Luxembourg en application du droit interne luxembourgeois.

A compter de l’entrée en vigueur de l’avenant, la France aura le droit d’imposer les plus-values résultant de l’aliénation (vente, échange, apport etc.) d’actions ou de parts sociales dans une société à prépondérance immobilière réalisées par un résident fiscal luxembourgeois. En cas de cession par une société luxembourgeoise, le Code général des impôts prévoit un prélèvement égal à 1/3 du montant de la plus-value réalisée ainsi que l’assujettissement de cette plus-value à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun de 34,43% (le prélèvement du 1/3 étant imputable sur l’impôt sur les sociétés, voire restituable en cas d’excédent). En outre, un représentant fiscal doit généralement être désigné, occasionnant un coût supplémentaire non négligeable pour les actifs de taille significative.

En application de l’avenant, une société est définie comme étant à prépondérance  immobilière lorsque ses actifs sont constitués pour plus de 50 pour cent de leur valeur - directement ou indirectement par l'interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités  - de biens immobiliers situés dans un Etat contractant. Les biens immobiliers affectés par une société à sa propre activité (telle qu’une activité hôtelière ou de production industrielle) ne sont pas pris en considération pour l’application de ce seuil de 50 pour cent. En pratique, la cession par des résidents luxembourgeois d’une société luxembourgeoise ayant pour seule actif une société française à prépondérance immobilière devrait donc également être taxable en France.

Les dispositions de l'avenant s'appliqueront en ce qui concerne les impôts sur le revenu perçus par voie de retenue à la source, aux gains réalisés après l'année civile au cours de laquelle l'avenant est entré en vigueur (cette entrée en vigueur intervenant le 1er jour du mois suivant le jour de réception de la dernière notification de ratification par l’un des Etats). En ce qui concerne les impôts sur le revenu qui ne sont pas perçus par voie de retenue à la source, les dispositions s’appliqueront aux revenus afférents, suivant les cas, à toute année civile ou tout exercice commençant après l'année civile au cours de laquelle l'avenant est entré en vigueur.

A titre d’illustration, si le dernier Etat à ratifier l’avenant informe l’autre Etat le 1er décembre 2014 que cette ratification vient d’intervenir, l’avenant entrera en vigueur le 1er janvier 2015. Mais seules les plus-values réalisées à compter de l’année civile suivante, à savoir le 1er janvier 2016, seront imposables en France. En revanche, si les deux Etats procèdent à la ratification de l’avenant dès avant le 1er décembre 2014, l’avenant entrera en vigueur le 1er décembre 2014 et les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015 relèveront donc du nouveau régime.

En tout état de cause, les investisseurs disposent a minima de plusieurs semaines à l’effet d’anticiper les conséquences de cet avenant pour leurs investissements existants. On peut néanmoins s’attendre à la mise sur le marché de sociétés à prépondérance immobilière françaises dans les semaines ou mois qui viennent (selon la date d’entrée en vigueur de l’avenant) pour celles qui détiennent des investissements déjà matures.

Il est vraisemblable que cet avenant va notamment continuer à encourager les investisseurs à utiliser des véhicules à statut fiscal particulier tels que les OPCI (organisme de placement collectif en immobilier).

Enfin, nul doute que l’administration fiscale française poursuivra ses efforts de modernisation des anciennes conventions fiscales conclues par la France aux termes desquelles le droit d’imposer la plus-value de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises lui échappe encore.