Le dispositif Scellier a révélé son premier effet négatif : freiner les investissements sous les autres régimes fiscaux. En effet, les lois de Finances votées fin 2008 ont mis en concurrence deux nouvelles incitations fiscales : une réduction d’impôt de 5 % pour un investissement limité à 500.000 euros en cas de location meublée non professionnelle (LMNP) dans des résidences avec services, et une réduction d’impôt de 25 % pour un montant investi plafonné à 300.000 euros concernant un investissement locatif dans le neuf dit Scellier. Toutefois, la puissance fiscale et l’effet d’annonce du Scellier ont stoppé les ventes dans les résidences services.

Pour relancer cette activité, les parlementaires viennent d’aligner le régime fiscal du LMNP sur le Scellier dans le cadre du projet de loi de Finances rectificative pour 2009.

Un LMNP Scellier.

« Ce rééquilibrage entre les deux dispositifs était normal, considère Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme. Depuis neuf ans, plus d’un tiers des investissements se réalisaient en zone de revitalisation rurale, ce qui était bénéfi que au début du dispositif, mais il n’y a plus beaucoup de place sur ce secteur. Le nouveau dispositif LMNP va permettre de relancer l’activité dans d’autres zones. » Cette disposition a été maintenue par la Commission mixte paritaire chargée d’élaborer le texte définitif.

Ainsi, lors d’un investissement dans un logement neuf ou de plus de quinze ans réhabilité, situé dans une résidence services, le contribuable bénéfi cie d’une réduction d’impôt sur le prix de revient du logement au taux de 25 % lorsqu’il est acquis en 2009 et 2010, et de 20 % en 2011 et 2012.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans.

Lorsque la fraction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. Le montant d’investissement bénéfi ciant de la réduction est abaissé de 500.000 à 300.000 euros. Cependant, l’investissement pourra porter sur plusieurs logements, contre un seul par an pour le Scellier. Amortissement supprimé. Mais contrairement au régime LMNP de la loi de Finances 2009, l’investisseur ne bénéficie plus du régime de la déduction des amortissements sur le revenu global pour le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. En revanche, sont donc déductibles les amortissements pratiqués sur la part excédant ce montant. « Je reste assez critique sur cette nouvelle réduction d’impôt quand on sait que de nombreux exploitants rencontrent aujourd’hui des diffi cultés financières, remarque Paul Duvaux, avocat. Par ailleurs, les nouveaux avantages fiscaux du LMNP ne remplaceront pas ceux du statut LMP, lequel présentait aussi un intérêt lors d’un investissement dans l’ancien. Dorénavant, il est à craindre que les échanges sur le marché de l’occasion soient très peu nombreux, les investisseurs privilégiant le neuf, voire le rénové, pour la réduction d’impôt. »

Résidences seniors.

De plus, les sénateurs ont étendu la liste des logements éligibles à la réduction d’impôt du LMNP. Ainsi, à côté des résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, des établissements de santé publics ou privés pour les soins de longue durée (Ehpad) et des structures d’accueil familial salarié, sont introduites les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées à condition qu’elles obtiennent l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du Code du travail.

« Dans la loi de Finances pour 2009, ce type de résidence pour personnes âgées était d’ores et déjà inclus puisqu’il relève du 6° de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles, mais il est préférable de l’indiquer expressément afin de préciser qu’elles répondent à des besoins et de les distinguer des purs produits de défiscalisation, indique Jean-Philippe Carboni, directeur commercial du groupe Aegide Domitys, dont les huit résidences exploitées sont agréées. L’agrément qualité services à la personne délivré par le préfet valide la fourniture de services tenant à la mobilité et à l’assistance des résidents de jour et de nuit. Il procure également des avantages fi scaux aux résidents. » Il précise aussi que « les résidences seniors peuvent être commercialisées sous le dispositif Scellier en location nue dès lors qu’elles se situent dans une zone éligible » .