Trois ans après sa création par la loi pour le Développement économique des Outre-mer (Lodeom), la défiscalisation portant sur le logement social en Outre-mer - article 199 undeciesC du CGI - fait l'objet d'un premier bilan. Les sénateurs Georges Patient et Eric Doligé, qui viennent de remettre un rapport d'information au nom de la commission des Finances, rendent des conclusions favorables à la niche fiscale tout en demandant quelques améliorations.

Construction relancée.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs doivent acquérir des logements et les louer pendant au moins cinq ans à des bailleurs sociaux auxquels ils les cèdent au terme de la location. Le mécanisme fiscal s'apparente au Girardin industriel, la défiscalisation étant « one shot ». Le dispositif semble avoir trouvé sa cible d’investisseurs qui bénéficient d'un avantage fiscal de l'ordre de 29.000 euros en moyenne et d’un rendement compris entre 15 et 18 %, ainsi que d'une certaine sécurité par la location à un bailleur social dont le risque de défaillance paraît faible.

Ainsi, la défiscalisation apporterait environ 150 millions d’euros au secteur du logement social en 2012. En 2011, le nombre de logements sociaux engagés a augmenté de 70 % comparé à la moyenne établie par an entre 2006 et 2009. Grâce à l’aide fiscale, la construction de logements sociaux a été relancée pour atteindre 7.418 biens l’an dernier, la demande non satisfaite en Outre-mer étant évaluée à 70.000 biens (100.000 en intégrant Mayotte). Un peu plus de 90 % des biens financés ont eu recours en totalité ou partiellement à la défiscalisation.

Un surcoût.

Cependant,le coût élevé du dispositif, qui s’établirait aux alentours de 260 millions d’euros pour 2011 (210 millions d’euros estimés pour 2012 dans le PLF 2013), est épinglé par les sénateurs. Le surcoût de l’aide fiscale pour les finances publiques en raison de la rémunération de l’investisseur et du monteur est estimé à 30 % dans le rapport du Comité d’évaluation des dépenses fiscales et des niches sociales de juin 2011 et à 50 % par la Cour des comptes.

A noter que les rapporteurs regrettent le manque de transparence sur la rémunération des monteurs d’opérations qui représenterait entre 12 et 16 % de la réduction d’impôt obtenue. Sur l’hypothèse d’une dépense fiscale de 210 millions d’euros, entre 25 et 34 millions d’euros reviendraient donc aux cabinets de défiscalisation.

Une aide justifiée à conserver.

Malgré le surcoût pour l’Etat, les rapporteurs estiment que l’aide fiscale est justifiée au vu de son efficacité. Ils veulent donc préserver ce dispositif. Même s’ils rappellent que la ligne budgétaire unique (LBU) - subvention budgétaire atteignant 274,5 millions d’euros - est le socle principal de la politique de logement social Outre-mer, ils ne souhaitent toutefois pas remplacer la défiscalisation par une hausse des crédits de la LBU. Si les sénateurs remarquent que le cumul dans un même projet de l’aide fiscale et de la LBU permet de modérer les loyers, ils demandent toutefois une clarification des règles de son utilisation.

Aussi, dès lors qu'une subvention est demandée, l'instruction du projet à la fois à la direction de l'environnement, de l'aménagement et du logement et à l'administration fiscale pour obtenir l’agrément pose problème en raison de la longueur et de la complexité de la procédure. Pour parvenir à une instruction unique et rapide, les rapporteurs recommandent de mettre en place un chef de file au bureau des agréments afin de fixer des objectifs et d’établir un tableau de bord sur le délai de traitement de chaque dossier. Pour une vision exhaustive du dispositif, ils préconisent également d’imposer un agrément à tous les projets et non plus à partir de 2 millions d’euros.

Améliorations.

De plus, ils proposent de relever la part minimale du programme - jusqu’à présent établie à 30 % - devant porter sur les catégories de logements locatifs sociaux (LLS) et très sociaux (LLTS), le reste devant répondre aux critères du prêt locatif social (PLS) et ce, y compris pour la défiscalisation à l'impôt sur les sociétés qui est également utilisée pour financer le secteur. En outre, ils souhaitent éviter un excès d’offre de logements en prêt locatif social alors que 80 % des ménages locataires réunionnais et guyanais ont des revenus inférieurs aux plafonds du logement locatif social. Ils invitent aussi au développement du financement de logements pour personnes âgées.