La Cour de cassation sanctionne sévèrement un manquement au devoir de conseil

Un intermédiaire qui n'a pas mentionné l'aléa d'une opération d'investissement en résidence de tourisme s'est vu condamner à verser la différence entre le loyer promis et celui effectivement perçu par le particulier.

Le fonds euros version investissement immobilier. Un couple qui avait acheté en VEFA un appartement dans une résidence de tourisme s'est vu indemniser de l'intégralité de la différence entre les loyers initialement promis et ceux perçus après un avenant au bail par la Cour de cassation (1). Ce, jusqu'à la fin du bail commercial, soit une durée de neuf ans. 

Les informations fournies aux futurs acquéreurs par l'intermédiaire présentaient le projet comme dénué de tout risque, avec la sécurité de loyers garantis pendant une durée irrévocable de neuf ans, sans aucune réserve sur les risques d'une éventuelle défaillance de l'exploitant. 

Un manquement caractérisé au devoir de conseil et d'information, mais qui devait, selon l'intermédiaire, s'analyser en une perte de chance : «Il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation plus avantageuse [...] de plus, tout placement financier comporte une part d'aléa», écrit-il. Dans cette logique, le préjudice subi devrait être estimé à la lumière de la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuse plutôt que celle d'obtenir les gains attendus. 

Une évaluation du préjudice centrée sur la personnalité de l'investisseur

La Cour de cassation balaie cet argument en se basant uniquement sur la personnalité des investisseurs. Elle déduit de la présentation sans faille de l'investissement que la sécurité de l'opération a été déterminante pour le consentement des acquéreurs qui, «s'ils avaient été informés du risque de non-perception des loyers en cas de déconfiture du preneur à bail [...] auraient refusé de souscrire à l'investissement, ce dont il résultait une absence d'aléa». La probabilité du risque de «déconfiture» - comme elle le nomme - de l'exploitant ne rentre pas en jeu pour l'évaluation du préjudice. 

La portée de l'arrêt reste à confirmer puisqu'il s'agit d'une jurisprudence inédite non publiée au bulletin de la Cour de cassation. Si elle venait toutefois à être confirmée, cette jurisprudence pourrait rapidement susciter des vocations dans un univers d'investissement où les acquéreurs sont nombreux à s'être engagés en imaginant leur investissement garanti. Une concertation regroupant les représentants des gestionnaires de résidences de tourisme et ceux des propriétaires bailleurs est d'ailleurs en cours pour améliorer l'information précontractuelle des investisseurs sous l'égide de Bercy. Bruno Le Maire a récemment confirmé qu'un projet de réforme était toujours à l'étude. 

(1) 3e chambre civile, 02/02/2022, n°21-10.205