Immobilier : vigilance sur les risques de blanchiment

Frédérique Perrotin-Laquerrière
Trois schémas sont couramment utilisés

L’affaire de la Villa Hier, construite dans les années 50 au Cap d’Antibes et acquise par l’oligarque russe Suleiman Kerimov, qui a abouti en mai dernier à la conclusion d’une convention d’intérêt judiciaire, avec une amende de 1,4 million d’euros auxquels s’ajoutent quelques 10,3 millions d’euros d’impôts éludés, est emblématique des risques auxquels doivent faire face les acteurs de l’immobilier.  La lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT) est un des enjeux du secteur.

 

Des risques amplifiés par la crise sanitaire 

Parmi les trois schémas les plus couramment utilisés, on recense la manipulation de prix, à la hausse, comme à la baisse, la non-déclaration de revenus et ou de transactions, et le recours à des propriétaires apparents ou de fausses identités, à des sociétés ou à des fiducies afin de dissimuler l’identité des propriétaires effectifs. On retrouve ce schéma dans la vente de la Villa Hier. Effectuée au profit d’un prête-nom, un homme d’affaire suisse, la transaction a été sous-évaluée. Vendue 35 millions, la villa a en réalité couté 127 millions d’euros. La pandémie actuelle majore ces risques, avertit Tracfin (la cellule de renseignement financier rattachée au ministère des Finances et des Comptes publics). Durant la crise sanitaire, les professionnels de l’immobilier doivent se montrer particulièrement attentifs à l’origine des fonds apportés par l’acquéreur. L’activation d’une clause de substitution dans un délai très proche de la signature d’un acte constituera en outre un critère d’alerte majeur. Pour le vendeur, il conviendra d’accorder une vigilance aux particularités financières du vendeur, présence de prêts-relais notamment ou encore à la surévaluation ou sous-évaluation d’un bien immobilier. Depuis le début du mois de mars 2020, Tracfin a traité une centaine de déclarations de soupçon et externalisé une vingtaine de dossiers liés directement ou indirectement à la crise Covid-19.

 

Des obligations anti-blanchiment

Dans le cadre de leur activité, les professionnels de l’immobilier doivent respecter la réglementation LCB/FT. Ils peuvent, pour ce faire, s’appuyer sur les lignes directrices publiées conjointement par Tracfin (la cellule de renseignement financier rattachée au ministère des Finances et des Comptes publics) et la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression de fraudes (DGCCRF). Les professionnels du secteur doivent notamment vérifier l’identité de leurs clients et, le cas échéant, celle du bénéficiaire effectif de l’opération immobilière. Le professionnel doit également se doter d’un système d’identification, d’évaluation, et de gestion des risques de LCB/FT auxquels est exposée son activité. Enfin, le cas échéant, il doit transmettre une déclaration de soupçons à l’attention de Tracfin.

 

Former et informer les professionnels

Pour le secteur de l’immobilier, les manquements à la réglementation LCB/FT sont sanctionnés par la Commission nationale des sanctions (CNS). Cette institution indépendante est saisie par la DGCCRF. Dans son rapport annuel, la CNS relève que « la connaissance par les professionnels de l’immobilier de leurs obligations demeure insuffisante, une situation sans doute due à la petite taille de la majorité des acteurs du secteur ». L’information et la formation des professionnels continue donc à constituer « un défi majeur ». En 2018, les trois quarts des sanctions prononcées par la CNS ont concerné les agences immobilières, incluant des interdictions d’exercer et des sanctions pécuniaires, dont trois relatives à des sommes supérieures à 10.000 euros. Elles sont notamment relatives à des manquements à l’obligation de formation et d’information des collaborateurs sur la réglementation LCB/FT et de mise en place de systèmes d’évaluation et de gestion des risques ainsi qu’à l’obligation d’identifier et vérifier l’identité de son client et du bénéficiaire effectif de l’opération immobilière ou de recueillir des informations et d’exercer une vigilance constante sur la relation d’affaires.