Immobilier : Des dispositifs de défiscalisation toujours valides

Par Bertille Gille, Elise Jollain et Léo Monégier
Le projet de loi de finances pour 2019 pourrait modifier le périmètre du Pinel, en attendant le décret sur le plafonnement des rémunérations
Mais le prélèvement à la source, qui voit le jour début 2019, ne devrait pas rebattre les cartes du marché de la défiscalisation
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Dans l’immobilier neuf, plus de sept investisseurs sur dix sont d’abord motivés par l’économie d’impôt, devant la volonté de se constituer un patrimoine (48 %) ou de disposer plus tard d’un complément de retraite (40 %) selon une étude du Crédit Foncier publiée en septembre dernier. Un effet dynamisant pour le marché que l’Etat paie au prix fort : le coût des dispositifs d’aide à l’investissement locatif qui se sont succédés depuis 2009 - Scellier, Scellier intermédiaire, Duflot et Pinel -  est en hausse continue : de 606 millions en 2009 à 1,7 milliard en 2015. Jugeant l’impact économique de ces avantages « limité » et leur efficacité en termes d’accroissement du nombre de logements locatifs accessibles structurellement « faible », la Cour des comptes a ainsi recommandé, début 2018, une sortie progressive de ces dispositifs. En écho, la conjoncture aura été plutôt morose en 2018. Sur l’ensemble de l’année écoulée, l’investissement locatif, qui représente la moitié des ventes au détail des promoteurs, a enregistré une baisse de 17 % sur neuf mois au troisième trimestre 2018, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

I-Evolutions récentes en matière de défiscalisation immobilière
Valse-hésitation sur le Pinel.
Reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi de finances pour 2018, le dispositif Pinel, régi par l’article 199 novovicies du code général des impôts (CGI), navigue entre deux eaux. Gérald Darmanin, ministre de l’Action et des Comptes publics, a ouvert la voie mardi 16 octobre, lors des questions au gouvernement à l’Assemblée nationale, à une éligibilité des Français de l’étranger à cet avantage. Actuellement, seuls les résidents français peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt qui va de 12 % à 18 % en fonction de la durée de l’investissement. Un autre amendement, à l’initiative du ministère de la Cohésion des territoires, prévoit d’ouvrir la réduction d’impôt Pinel aux « travaux de rénovation dans les centres-villes concernés par des programmes de rénovation de l’habitat dégradés ». Deviendraient dès lors éligibles les acquisitions de logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises. Ces travaux devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, l’acquéreur devant s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée également comprise entre 6 et 12 ans, selon l’amendement. Ces nouveaux élargissements seraient cependant tempérés par le rétablissement, via un amendement voté dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2019, de l’interdiction de mise en location à un ascendant ou descendant, qui avait été introduite par la loi de finances pour 2015 lors du passage du Duflot au Pinel. Une mesure destinée à « éviter tout effet d’aubaine en raison de la communauté d’intérêt pouvant exister entre les personnes concernées et compte tenu du contexte budgétaire actuel ».

CIIC. Le crédit d’impôt corse (CIIC) de l’article 244 quater E CGI pourrait perdre de sa superbe. Le dispositif, qui instaure un crédit d’impôt de 20 % du prix de revient hors taxes des investissements réalisés, diminué de la fraction de leur montant financée par des subventions, devrait être durci l’an prochain. Un amendement adopté dans le cadre du PLF 2019 retire du CIIC de manière explicite la location meublée saisonnière. En cause : l’effet inflationniste sur les prix de cet avantage qui a « grandement participé au phénomène de spéculation immobilière et de dépossession foncière à l’œuvre sur l’île, au détriment des finances publiques et de la population insulaire pour qui il est difficile de se loger ou d’accéder à la propriété, à cause de la flambée des prix », selon l’amendement.

LMNP. Plébiscité des investisseurs, sans être obligé de passer  par l’acquisition d’un bien neuf, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) de l’article. 199 sexvicies CGI a fait l’objet d’un aménagement important au début de l’année (L’Agefi Actifs n°719, p. 18). Le Conseil constitutionnel a en effet jugé contraire au principe d’égalité devant les charges publiques l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) - formalité jusqu’alors obligatoire pour tout loueur en meublé professionnel (LMP), gommant la distinction du statut du LMNP et celui du LMP. « La disparition de l’obligation d’inscription ne permet plus aux loueurs en meublé de choisir de rester LMNP en évitant l’inscription au registre. Elle met fin donc à une option de facto», explique Paul Duvaux, avocat spécialiste en droit fiscal. Des questionnements demeurent après l’abrogation de la mesure : « on attend des précisions sur le régime social applicable, car l’abrogation ne vaut que pour les aspects fiscaux. Même si pour l’instant, l’Urssaf ne s’est pas encore saisie de la question de la location meublée », ajoute l’expert. Par ailleurs, le LMNP Censi-Bouvard devrait être prolongé, via un amendement au PLF 2019, jusqu'au 31 décembre 2021.

II-Des professionnels en première ligne
L’étau se resserre autour des promoteurs.
Côté professionnels de la défiscalisation, une décision récente de la Cour de cassation (1) en matière de Robien a marqué les esprits par sa sévérité envers un promoteur immobilier. Ce dernier, ayant la charge de la commercialisation du programme, a manqué à son devoir d’information et de mise en garde pour ne pas avoir présenté aux investisseurs « la moindre information sur le dispositif de défiscalisation en cause, particulièrement sur l’impératif de location pendant la durée du dispositif et sur les conséquences pouvant résulter d’une vacance locative supérieure à douze mois ».
Un arrêt « très spectaculaire, qui va dans le sens d’une obligation d’information détaillée », estime Paul Duvaux. Qui plus est, la décision pourrait s’appliquer par analogie aux autres crédits d’impôts accordés sous condition de mise en location durant une certaine période.

Un plafonnement en suspens. L’article 68 de la loi de finances pour 2018 inquiète toujours les conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Ce dernier prévoit en effet un plafonnement du montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre de l’acquisition d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel (L’Agefi Actifs n°717, p.17). Un décret doit encore préciser le pourcentage de ce plafonnement. Selon un projet de texte, qui circulait fin août, celui-ci devrait représenter 10 % du prix de revient du logement. « Ce projet a suscité beaucoup d’interrogations chez les professionnels », explique Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi Immo : « De quel prix de revient parle-t-on ? S’agit-il d’un prix hors taxes ou toutes taxes comprises ? Qu’inclut-on dans les frais indirects ? » Pour ce professionnel, il faut exclure les frais attribués aux espaces de vente éphémères (bulles de vente), aux plaquettes de vente, aux lancements de l’opération qui ne profitent en rien au commercialisateur externe. Ces frais avoisinent les 3 % d’après les retours de promoteurs sondés par l’association. Par ailleurs, « le principe d’un taux unique n’est pas adapté à la particularité d’un cycle de promotion immobilière », où les phases les plus risquées de commercialisation se situent au lancement et à l’achèvement du programme. Surtout, selon une étude réalisée par le cabinet Primeview, pour le compte d’associations professionnelles, la mise en place de cette mesure entraînerait un « effondrement » du marché, sans pour autant garantir une baisse des prix.

Recours en vue. L’association prédit même un risque « inflationniste » sur les prix, à cause d’une « plus grande concentration des acteurs ». Même son de cloche pour Jean-Michel Delgado, président de l’association d’investisseurs EDC : « si l’objectif du législateur est louable en ce qu’il cherche à lutter contre les abus, il est utopique de croire que le plafonnement des commissions des CGP aura un impact positif sur le prix d’acquisition ». Bien au contraire, une telle mesure « laisse craindre une remise en question de la qualité même des services fournis par ces professionnels ». Face aux inquiétudes, le cabinet de Julien Denormandie, l’actuel ministre de la Ville et du Logement, avait annoncé une deuxième consultation... non confirmée depuis le dernier remaniement. A l’heure où le PLF pour 2019 est discuté au Parlement, le sénateur (LR, Haute-Saône) Alain Joyandet a demandé début novembre dans une question adressée au ministère de supprimer les dispositions de la précédente loi de finances et « d’ouvrir un vrai débat avec les organisations professionnelles ». Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, annonce déjà qu’il formera un recours si un décret est publié : « Nous ne voulons aucune interférence tarifaire de l’Etat dans une relation B to B».

III-SCPI fiscales : un marché qui se cherche encore
Collecte baissière
. Selon les chiffres de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la collecte brute des SCPI fiscales, qui permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts immédiates ou échelonnées dans le temps, a été plutôt orientée à la baisse l’an passé. Pour les SCPI Pinel, déficit foncier et monuments historiques, celle-ci a chuté respectivement de 39 %, 47 % et 71 % sur un an en 2017. Les SCPI Malraux ont tiré leur épingle du jeu, avec une hausse annuelle de 4 %. Ce marché, minoritaire comparé aux SCPI de rendement, est distribué avec parcimonie par les gestionnaires de patrimoine. « Ce sont des produits qui appellent à la vigilance. Nous privilégions plutôt les opérateurs historiques, et les SCPI qui ont des stratégies portant sur des actifs localisés dans des régions dynamiques », explique Julien Ribes, fondateur de MySCPI.com. 

Réduction fiscale « one shot ». La SCPI Malraux est la seule SCPI fiscale à permettre un investissement « one shot » dès l’année de souscription. Cependant, « si la collecte s’effectue en général facilement, il y a une période réglementaire de 18 mois pour réinvestir les capitaux. Cette contrainte est d’autant plus présente pour les SCPI Malraux qu’elles ne disposent que d’une centaine de secteurs sauvegardés comme univers d’investissement », explique Stéphane Gianoli, président de Financière Magellan. Or, cette dernière société s’apprête à lancer une nouvelle SCPI de ce type permettant, assure-t-elle, de gommer ces inconvénients : « le mode de construction classique a été inversé pour ce nouveau produit avec un actif préconstitué reposant sur quatre immeubles. Lors du lancement de la souscription, on saura déjà communiquer sur les adresses, les types d’immeubles, et à quel prix on achète. Cette anticipation de la phase recherche, sélection et constitution du patrimoine, qui se réalise normalement a posteriori, permet d’offrir une plus grande transparence », explique le responsable.

IV-Les implications du prélèvement à la source
L’arrivée du prélèvement à la source l’an prochain changera-t-elle la donne ? « Les conseils qui font de la défiscalisation ont intérêt à appréhender l’impact de l’année blanche en prenant en compte les règles de calcul du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR). Il pourrait y avoir le cas échéant de mauvaises surprises, et des responsabilités mises en jeu pour défaut de conseil », met en garde Xavier Rohmer, avocat associé, August-Debouzy.

Fonctionnement du PAS. A compter du 1er janvier 2019, les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) provenant d’une activité de location meublée - y compris ceux relevant du régime des « micro-BIC » - seront prélevés à la source sous forme d’acompte. L’assiette du prélèvement sera constituée des derniers bénéfices connus par l’administration fiscale. De janvier à août, les contribuables seront imposés sur leurs revenus de l’avant dernière année (N-2), puis en septembre l’assiette sera mise à jour pour tenir compte des revenus qui auront été déclarés en mai de l’année courante.

Acompte et traitement des déficits catégoriels. L’assiette de l’acompte sera calculée nette de déficits, selon les règles de droit actuellement applicables. Les BIC provenant d’une activité de location meublée non professionnelle seront diminués des déficits imputables que sur les revenus de même catégorie au cours de l’année et des six années suivantes (2). A l’inverse, les loueurs en meublé professionnels pourront imputer sur leur revenu global les déficits générés par leur activité sans limitation de montant. Quant à la quote-part non imputée l’année d’imposition, elle sera reportable sur dix ans. En revanche, tout résultat déficitaire sera retenu pour une valeur nulle.

Mesures transitoires. Outre le CIMR, la mise en œuvre du prélèvement à la source de l’impôt s’accompagne de l’institution temporaire de règles dérogatoires en matière de revenus fonciers et de charges déductibles du revenu global. Les dépenses de travaux - exception faite des dépenses d’urgence, de celles effectuées sur un immeuble acquis en 2019 ou décidées d’office par le syndic - seront déductibles du revenu foncier 19 à hauteur de la moyenne des montants respectivement supportés au titre des exercices 2018 et 2019. Les dépenses acquittées en 2018 sont intégralement déductibles, et celles engagées en 2019, elles, ne seront imputables qu’à concurrence de la moyenne des travaux payés sur ces deux ans. Toutefois, ce mécanisme de plafonnement ne s’applique pas aux dépenses réalisées sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques. Dans ce cas, les travaux payés en 2019 demeurent déductibles du revenu global sans limitation - sauf à ce que les propriétaires se réservent la jouissance de l’immeuble (3).

Malraux. Le nouveau régime « Malraux » (art. 199 tervicies du CGI), qui a pris le relais du précédent dispositif d’imputation des déficits, s’applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire a été déposée depuis le 1er janvier 2017 ou pour les souscriptions de SCPI clôturées à la même date. Ainsi, les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration d’immeubles dégradés peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux, plafonné à 400.000 euros sur une période de quatre ans, à condition de louer le logement pendant neuf ans. Etant entendu que les dépenses correspondantes ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers. Pour les parts de SCPI, l’avantage fiscal est calculé sur la base de l’investissement affecté auxdites dépenses. Le montant de souscription correspondant à l’acquisition d’immeubles, aux frais de collecte, de recherche et d’investissement n’est pas retenu. S’agissant du dispositif « ancien Malraux » (anciens art. 31, I-1° -b ter et 156, I-3° -al.3 et 4 du CGI), abrogé au 31 décembre 2017, les dépenses payées à compter du 1er janvier 2018 et les déficits qui en sont issus relèvent du régime de droit commun d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers..

Réduction et crédit d’impôt. Jusqu’à présent, l’impôt payé par le contribuable tenait compte des réductions et crédits d’impôts de l’année passée. Avec le prélèvement à la source, l’effet de ces avantages fiscaux sera décalé d’un an puisque le taux du prélèvement est déterminé brut de toute réduction ou crédit d’impôt. Pour ne pas ralentir le marché des investissements défiscalisants, le projet de loi de finances pour 2019 (art. 3) prévoit qu’une avance de 60 % des avantages acquis au titre de l’année précédente, sera versée le 15 janvier 2019. Le solde sera distribué en juillet 2019, après la déclaration de revenus qui permettra de déclarer le montant réel des dépenses engagées en 2018 ouvrant droit au crédit d’impôt. Ce dispositif bénéficiera aux réductions d’impôt en faveur des investissements locatifs relevant des régimes Pinel, Duflot, Scellier et Censi-Bouvard. Sont également concernés les dispositifs favorisant l’acquisition de l’habitation principale ou à vocation locative des résidents d’Outre-mer (art. 199 undecies A CGI). Le gouvernement a cependant refusé d’étendre cette avance aux investissements Girardin industriel, en dépit des amendements déposés en ce sens par les députés ultramarins qui craignent que les investisseurs se détournent du financement de l’économie de l’Outre-mer (art. 199 undecies B du CGI). En dehors de ce système d’avance, les crédits d’impôts imputables sur les revenus 2018 ne seront pas perdus. Ceux-ci s’imputeront sur le montant de l’impôt à régler après application du CIMR ou, le cas échéant, si l’IR est totalement neutralisé (ou si le montant de la réduction est supérieur à l’impôt dû), le crédit d’impôt sera restitué au contribuable.


(1) Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21.096
(2) BOI-BIC-CHAMP-40-10
(3) BOI-RFPI-SPEC-30-20-20 et suivants