La multiplication des contraintes administratives et réglementaires imposées au secteur, la hausse des coûts de construction due en partie à l’inflation des matières premières, au coût de la main d’œuvre et à la généralisation des bâtiments basse consommation (BBC), mais aussi les avantages fiscaux consentis aux investisseurs, le pourcentage obligatoire de logements sociaux ou de grandes surfaces dans une opération et les prix du foncier sont autant de facteurs, pour Christian Rolloy, président directeur général de Promogim, qui expliquent la hausse des prix de vente du logement libre ces dernières années.

L’Agefi Actifs. - Envisagez-vous une baisse des prix en 2012 ?

Christian Rolloy. - Au regard du fort repli de l’activité sur un an des promoteurs sans perspectives d’amélioration à court terme (L’Agefi Actifs n°542, p. 12), les prix devraient se stabiliser. Les entreprises générales du bâtiment ou autres sociétés en charge de la construction d’un ouvrage ne voyant pas leurs chantiers se renouveler devraient contenir elles-mêmes leurs coûts. Excepté dans les régions où le marché n’existe pas ou plus, il est difficile d’entrevoir toutefois une baisse des prix dans les zones tendues.

Quelles solutions pourraient y contribuer ?

- On peut imaginer que le gouvernement octroie à l’acheteur des aides subordonnées à un prix d’acquisition plafond (l’idée n’est pas nouvelle). Un tel dispositif obligerait l’opérateur à effectuer ses calculs de prix de revient à rebours (Ndlr : à partir du prix de vente et une fois soustraits le coût de construction, les taxes et la marge du promoteur, on détermine le prix de la charge foncière) et pas l’inverse. Ce serait une bonne chose pour modérer le marché.

Mais le foncier n’est pas le seul facteur responsable du renchérissement des prix de vente. Le coût de la main d’œuvre est extrêmement élevé dans notre pays, mais c’est un sujet tabou en France.

L’application de la réglementation thermique 2012 qui sera rendue obligatoire au 1er janvier 2013 pour les logements va-t-elle renchérir les coûts de construction ?

- Les exigences de la réglementation thermique 2012 ne sont pas très éloignées du label BBC que les promoteurs ont déjà mis en place depuis deux ans. C’est l’étape suivante, celle du passage au bâtiment dit à énergie positive (logement qui produit plus d’énergie qu’il n’en consomme) prévu pour 2020 qui risque de poser problème si on ne se laisse pas le temps. Je pense que ce ne serait pas sérieux de brûler les étapes en matière de normes. Que les pouvoirs publics suscitent ces expériences, c’est une très bonne chose, cela nous permet d’identifier les contraintes techniques et de prix auxquelles nous devrons faire face. Mais il faut qu’elles restent limitées.

On voit bien aujourd’hui que les promesses du BBC ne sont pas forcément tenues. Avant d’aller plus loin, commençons déjà par avoir des résultats sur les opérations qui sont livrées aujourd’hui et qu’on en tire des enseignements sur les bonnes formules futures.