Un an après l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le Budget 2019 a apporté plusieurs aménagements au régime initial. L’article 48 de la loi de finances corrige les dispositifs anti-abus existants qui ne traitaient pas des dettes afférentes aux titres de sociétés passibles de l’IFI. Désormais c’est chose faite, puisque les clauses anti-abus sont étendues aux dettes contractées en vue de l’acquisition de titres de sociétés et aux entreprises qui contractent des prêts in fine ou sans terme. A défaut de précisions, ces aménagements sont applicables au 1^er janvier 2019.

Valorisation des titres de sociétés. Pour la valorisation des titres de sociétés soumis à l’IFI, la loi interdit la déduction des dettes contractées par la société auprès du contribuable, de l’un des membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial, voire auprès d’une société qu’il contrôle. Jusqu’à présent les dettes concernées étaient celles finançant un bien ou un droit immobilier. Dans le nouvel article 973, II du CGI, le législateur étend cette exclusion à l’acquisition de titres de sociétés. En conséquence, les dettes précitées sont présumées non déductibles dès lors qu’elles financent, directement ou indirectement, l’acquisition d’un actif imposable. « Pour autant, le texte ne règle pas la question centrale de la détermination du coefficient immobilier en présence de parts ou d’actions de sociétés », souligne Nicolas Meurand, avocat associé du cabinet Taj.

Particularité des prêts in fine. Le texte d’origine ne prévoyait pas de retraitement fiscal des prêts in fine ou sans terme contractés par le redevable, pour l’acquisition de titres de sociétés imposables à l’IFI, ou par une société, pour l’achat d’un actif imposable. L’amortissement fictif de la dette n’était prévu que pour les biens et droits immobiliers acquis en direct par le contribuable. Désormais, tous les prêts in fine ou sans terme finançant un actif imposable doivent faire l’objet d’un amortissement théorique, qu’ils soient contractés par le contribuable ou par une société (art. 973, III du CGI nouveau). Les modalités du retraitement restent inchangées. Pour les crédits in fine, la dette n’est déductible qu’à hauteur du montant des annuités restant à courir jusqu’au terme du contrat. Quant aux contrats ne prévoyant pas de terme, la dette à déduire correspond au montant total de l’emprunt diminué d’une somme correspondant à un vingtième des sommes par année écoulée depuis le déblocage des fonds. Des règles qui impactent directement le calcul du passif social et la valorisation des titres de sociétés soumis à l’IFI. « Ensuite peu importe que ces sociétés soient ou non à prépondérance immobilière », relève Nicolas Meurant, « puisque la valeur des actions est retenue pour leur coefficient immobilier ».

Restructuration de prêt. Le Bofip prévoit une mesure de faveur pour les rachats de prêt. L’administration précise que le passif résultant d’un rachat de dette par un établissement bancaire est déductible lorsque le passif correspondant au crédit racheté était lui-même déductible (1). Cette mesure peut-elle être étendue à tout nouveau contrat se substituant au prêt initial ou à toute modification contractuelle ? « En retenant une interprétation stricte du Bofip, toute restructuration de dettes, comme la transformation d’un crédit in fine en prêt amortissable ou une éventuelle prorogation du crédit initial, remettrait en cause le caractère déductible de la dette », selon Jérôme Auguin, ingénieur patrimonial, BNP Paribas Banque Privée.

Autres dettes financières. Certains passifs, tels que les comptes courants d’associés, l’avance sur contrat d’assurance ou le crédit lombard seraient susceptibles d’entrer dans le champ d’application des clauses anti-abus. « Rappelons que les dettes contractées pour l’acquisition d’actifs imposables, et elles seules, sont déductibles. Si dans une société à prépondérance immobilière il est relativement aisé de prouver l’affectation des sommes portées en comptes courants, la preuve peut être bien plus délicate en présence d’avances sur contrats d’assurance vie ou de crédits lombard.  », avertit l’avocat du cabinet Taj.

(1) BOI-PAT-IFI-20-40-10 §170.