IFI : les règles d’imposition des actifs démembrés resteraient les mêmes… vraiment ?

Catherine Costa, directeur du pôle solutions patrimoniales, Natixis Wealth Management
Le diable étant dans les détails, une lecture attentive de l’article 12 du PFL 2018 vient bousculer les modalités de taxation dans certaines situations de démembrement
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Le principe d’imposition à l’IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété resterait le même que pour l’ISF.

Le futur article 968 du CGI reprendrait pour les actifs immobiliers ce qui est d’ores et déjà indiqué à propos de l’ISF à l’article 885 G : les actifs immobiliers grevés d’un droit d’usufruit, d’un droit d’habitation ou d’usage accordé à titre personnel seraient compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire de ce droit pour leur valeur en pleine propriété.

Les exceptions dans le cadre desquelles usufruitier et nu-propriétaire sont imposés séparément en fonction de la valeur de leur droit respectif déterminé selon le barème de l’article 669 du CGI sont elles aussi reprises.

En effet, lorsque l’usufruit n’est ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, l’imposition distincte à l’IFI s’appliquera. Elle concernera plusieurs situations, dont celle-ci :

- La constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 757, 1094 ou 1098 du Code civil (CC). Etant précisé que les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, notamment de l’article 1094-1 du CC, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie. 

C’est là que cette exception diffère de celle en vigueur en matière d’ISF.

En effet, le texte actuel vise une imposition séparée lorsque le démembrement de propriété résulte de l’article 767 du CC alors que le nouveau texte viserait l’article 757 du CC.

L’article 767 ancien était relatif à l’usufruit légal du conjoint constitué avant le 1er janvier 2002. L’article 757 du Code civil est quant à lui relatif aux nouveaux droits légaux du conjoint survivant constitués après le 1er juillet 2002.

Si l’ancien article 767 n’était plus en vigueur depuis le 1er juillet 2002, remplacé par l’article 757, le texte de l’article 885 G n’avait jamais été mis à jour. L’erreur est aujourd’hui réparée.

Cette actualisation tardive du texte fiscal ne sera pas neutre pour les contribuables. En effet, depuis le 1er juillet 2002, cette option pour l’usufruit légal est souvent utilisée en présence d’enfants communs.

En pareille hypothèse, usufruitier et nu-propriétaire seraient donc imposés séparément en fonction de la valeur de leurs droits respectifs calculés selon le barème de l’article 669 du CGI.

En revanche, lorsque l’usufruit du conjoint survivant résulterait d’une disposition testamentaire ou d’une donation entre époux (application de l’article 1094-1 du Code civil), ce dernier serait redevable de l’IFI sur la valeur des biens en pleine propriété.

 

Exemple : Monsieur D décède, laissant son épouse âgée de 78 ans et ses 2 enfants, Léo et Eve.

Monsieur a fait une donation au dernier des vivants au profit de son épouse.

Le patrimoine immobilier locatif net dépendant de la succession s’élève à 1.900.000 €

Par ailleurs, madame D détient en propre un appartement qu’elle occupe à titre de résidence principale d’une valeur nette de 850.000 €.

Le patrimoine immobilier du foyer fiscal IFI de Léo est composé de parts de SCI pour une valeur nette est de 600.000 €.

Eve, vivant seule, est propriétaire de sa résidence principale évaluée à 500.000 €.

La valorisation de l’usufruit en fonction de l’article 669 du CGI est de 30 % et celle de la nue-propriété de 70 %.

Si madame D fait jouer la donation entre époux et opte pour l’usufruit conventionnel 

Assiette taxable à l’IFI pour Madame D : 1.900.000 + 595.000 (850.000 – abattement de 30 % au titre de la résidence principale) = 2 495 000 € - IFI : 10 865 €.

Les enfants ne seront pas redevables de l’IFI, leur patrimoine immobilier respectif étant inférieur à 1.300.000 €.

Si madame opte pour l’usufruit légal

Assiette taxable à l’IFI pour Madame D : (1.900.000 x 30%) + 595.000 € = 1.165.000 €.

Assiette taxable de l’IFI pour Léo : 665.000 + 600.000 € = 1.265.000 €.

Assiette taxable de l’IFI pour Eve : 665.000 € + 350.000 (500.000 – décote 30%) : 1.015.000 €.

Ni madame D ni ses enfants ne seront redevables de l’IFI

Les conseils devront attirer l’attention des héritiers sur les conséquences fiscales de ce choix en matière d’IFI.

Le plus souvent, une option pour l’usufruit légal sera plus intéressante quand les descendants seront peu investis en immobilier, ou quand ce choix permettra de minimiser le coût de l’IFI.

Toutefois, les conséquences civiles d’un choix pour un usufruit légal ou conventionnel ne devront pas être négligées. Seul l’usufruit conventionnel ouvrant une possibilité de cantonnement pour le conjoint par exemple.