Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

IFI et non-résidents : c’était mieux avant ?

Grégoire Salignon, directeur de l’ingénierie patrimoniale et financière, et Marc Landreau, ingénieur patrimonial, Rothschild Martin Maurel
La mise en œuvre de l’IFI ne s’est pas accompagnée d’une simplification de son assiette
En ce qui concerne les non-résidents, les stratégies en la matière sont probablement à ajuster
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La loi de finances pour 2018 a intégré un nouvel élément dans le paysage fiscal français, en remplaçant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par un impôt désormais recentré sur la seule détention d’immobilier : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette évidente réduction du champ d’application du dispositif aurait pu aller de pair avec une simplification de son assiette, visant désormais strictement l’immobilier. Il n’en est rien. Le caractère résolument étendu de la notion de biens immobiliers, tant dans leur définition que dans leurs modalités de détention, peut dégrader la situation des contribuables assujettis à l’IFI, et tout particulièrement celle des non-résidents. Les stratégies en la matière sont probablement à ajuster, ou tout du moins à reconsidérer.

Étendue du champ d’application. À compter du 1er janvier 2018, l’étendue de l’imposition sur la fortune des non-résidents dépendra de la nouvelle définition de l’assiette, désormais immobilière, cette dernière voyant cependant son champ territorial limité à la France. Il convient de noter que seuil d’entrée, barème et principe d’imposition sur la valeur nette du patrimoine sont maintenus. Sont visés les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement, et sans considération du nombre et de la nationalité des structures interposées ou de leur qualification d’entité à prépondérance immobilière. L’article 965 du Code général des impôts (CGI) fixe en effet une assiette intégrant tout d’abord l’ensemble des biens immobiliers détenus de manière directe par le contribuable, en ce compris les droits d’usufruit, d’usage ou d’habitation, et plus étonnamment les droits afférents à un contrat de crédit-bail sous déduction du montant des loyers et de l’option d’achat, ainsi que les biens acquis en tontine. Sont également visées les détentions indirectes d’immobilier, soit les parts ou actions de sociétés et organismes à hauteur de la valeur représentative des immeubles imposables portés par la société ou l’organisme. Il s’agira de déterminer un coefficient comparant valeur vénale de l’immobilier imposable et valeur vénale de l’actif social. Il conviendra également d’inclure la valeur de rachat des contrats d’assurance (vie et capitalisation) exprimés en unités de compte, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers (SCPI,  PCI...).

Des exclusions listées. Différentes exclusions visent cependant à limiter le champ du dispositif, notamment concernant les immeubles, même non utilisés dans le cadre d’une exploitation opérationnelle, détenus par des sociétés ayant une activité opérationnelle et dont le redevable ne détient pas, directement ou indirectement, plus de 10% du capital. Les participations de moins de 10% en organismes de placement collectif (OPC), et sous condition que ces derniers soient composés de moins de 20% d’actifs immobiliers imposables, seront écartées de la base d’imposition, tout comme les participations inférieures à 5% dans des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Les biens immobiliers affectés par la société à sa propre activité ou à l’une de ses filiales, dès lors qu’elle est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ainsi que les immeubles affectés à l’activité professionnelle du redevable, selon la même définition qu’antérieurement, sont également exclus. Enfin, les bois, forêts et parts de groupements forestiers restent exonérés d’IFI, sous conditions, et dans la continuité des règles visant l’ISF, soit à hauteur de 75%.

Des passifs déductibles. Les règles visant le passif déductible sont par ailleurs considérablement durcies. Comme le prévoit l’article 974 du CGI, les dettes doivent, pour être déductibles, exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées par l’un des membres du foyer fiscal et effectivement supportées par celui-ci, et enfin être afférentes à des actifs imposables. En effet, seules les dettes afférentes à des actifs entrant dans le champ de l’impôt sont à déduire, ce qui pourrait, selon le législateur, emporter des comportements d’optimisation dans les stratégies de financement. Afin d’encadrer le financement par emprunt des actifs taxables, et en fonds propres des actifs exonérés, des retraitements ont été prévus. Les prêts in fine en sont un exemple clair, dès lors qu’ils seront fictivement considérés comme s’amortissant chaque année. Par ailleurs, en cas de patrimoine immobilier dépassant 5 millions d’euros, la dette d’acquisition ne sera déductible, au-delà de 60% des actifs, que pour 50% de la valeur, sauf à démontrer l’existence d’un objectif non principalement fiscal. Aux termes des articles 973 et 974 du CGI, d’autres passifs voient par ailleurs leur déductibilité purement écartée, notamment en cas de dettes contractées entre les membres d’une même famille ou auprès de sociétés contrôlées, sauf à justifier de conditions normales de prêt.

Impact sur les non-résidents. La création de l’IFI emporte quelques conséquences favorables aux non-résidents de France, notamment l’exonération des titres de participation, que l’administration entendait soumettre à l’ISF malgré l’absence de distinction par l’article 885 L du CGI entre titre de placement et titre de participation. En effet, dans le but de favoriser le maintien voire l’accroissement des placements financiers réalisés en France, l’exonération prévue à l’article 885 L du CGI visait les placements financiers au sens large. Malgré plusieurs décisions remettant en cause le fondement de cette intégration à l’assiette imposable (TGI Bobigny, 13 février 2014 n°2/08916; CA Paris, 13 septembre 2016 n°14/07259), l’administration fiscale maintenait sa position de taxation des titres de participation présumés comme tels au-delà d’un seuil de détention de 10% du capital d’une entreprise française. L’IFI aura le mérite de mettre fin à cette incertitude, mais l’imposition est cependant, et de manière indéniable, plus étendue s’agissant des biens immobiliers situés en France. Tout d’abord, l’intégration des contrats de crédit-bail et de l’immobilier papier en contrats d’assurance (vie et capitalisation) par transparence ou des SIIC détenues à plus de 5%, suite à la suppression de l’exonération des placements financiers des non-résidents, vient augmenter le périmètre de l’impôt. Si le contribuable détient moins de 10% d’un fonds détenant lui-même moins de 20% d’immobilier taxable, le support sera toutefois exclu de l’assiette d’imposition. Par ailleurs, l’abrogation de l’article 885 L du CGI, limitant l’imposition aux seules sociétés à prépondérance immobilière française ou détenues à plus de 50% par le groupe familial et possédant des immeubles français, fait désormais entrer dans le périmètre de l’IFI des non-résidents la quote-part d’immobilier imposable en cas de :

  • détention supérieure à 10% et inférieure à 50% d’une société opérationnelle, à prépondérance non immobilière, qui détient des immeubles français non affectés à une activité opérationnelle;
  • ou de détention inférieure à 50%, et même inférieure à 10%, d’une société non opérationnelle, à prépondérance non immobilière, qui détient des immeubles français non affectés à une activité opérationnelle.

Une nouvelle modérément favorable pour les non-résidents. Les conventions fiscales applicables à l’ISF devraient s’appliquer, par analogie, à l’IFI et protéger partiellement les non-résidents de l’élargissement d’assiette. Elles prévoient généralement une imposition des actifs immobiliers dans leur pays de situation et, par suite, des titres de sociétés principalement constituées d’immeubles, soit les sociétés à prépondérance immobilière. Néanmoins, les actifs immobiliers détenus indirectement par l’intermédiaire d’une société qui n’est pas à prépondérance immobilière ne sont généralement pas visés, et la clause résiduelle, qui accorde le pouvoir d’imposer à l’État de résidence, devrait trouver à s’appliquer. Pour autant, un nombre non négligeable de conventions préventives de double imposition signées par la France ne visent pas l’imposition de la fortune, cas dans lesquels les règles de droit interne français trouveront à s’appliquer pleinement. Tel est le cas de la Belgique notamment, du Portugal et également de Monaco. Enfin, et si l’on se place dans la perspective d’un retour en France, le dispositif des impatriés est maintenu dans son principe mais, par voie de conséquence, limité dans sa portée, en exonérant les seuls biens immobiliers étrangers pendant cinq ans, à condition, pour l’impatrié, d’avoir été non-résident de France au sens de l’article 4B du CGI pendant les cinq années précédant le retour. Élargissement de la base taxable et limitation des possibilités de déduction du passif font du passage de l’ISF à l’IFI une nouvelle modérément favorable pour les non-résidents, ces derniers ne percevant par ailleurs pas le bénéfice de l’exclusion des avoirs mobiliers de l’assiette imposable et ne pouvant toujours pas bénéficier du mécanisme de plafonnement de l’IFI.