Foncières cotées

Foncières cotées : Un possible appel d'air après la sortie de l'IFI

Les détentions de moins de 5 % du capital des foncières cotées échappent à l’assiette de l’IFI
Une fenêtre de tir pour les CGP, même si les investisseurs averses au risque restent à convaincre
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Au sein de la pierre-papier, les foncières cotées sont les grandes gagnantes de l’IFI. Un amendement adopté en catimini lors des débats sur le nouvel impôt exclut de son assiette les contribuables disposant d’actions de foncières cotées (SIIC), dans une limite de « 5 % du capital et des droits de vote de la société ». Une exonération partielle à laquelle échappent les OPCI et SCPI.

Sortant de l’IFI, les SIIC deviennent-elles pour autant une aubaine pour les CGP ? S'il est sans doute trop tôt pour tirer des conclusions, un mois après l'entrée en vigueur du dispositif, «  il y a toujours du fléchage lié à la fiscalité, et une non-taxation aura forcément un impact  », estime David Charlet, directeur de l’Anacofi. Et désormais, grâce aux SIIC, « on peut investir dans l’immobilier en dehors de l’IFI », indique Jérémy Aras, directeur financier de l’Institut du patrimoine.

Diversification. Or pour l'heure, force est de constater que les SIIC sont assez peu présentes dans le circuit de distribution des CGP. «  D’abord car ils ont peu de possibilités de proposer des titres vifs, dans la mesure où ils ne sont pas prestataires de services d’investissement (PSI)  », précise Jérémy Aras. Mais si ce n’est pas le cœur du métier, « il est possible de le faire mais en passant par des véhicules appropriés, ajoute le professionnel : un OPCI ou des OPC spécialisées dans l’acquisition de foncières cotées ». L’intérêt ? Il est possible de miser sur ces foncières dans une « logique de diversification », indique Eglantine Lioret, avocat associé chez Herbert Freehills, car « on est dans de la pierre-papier, mais à moins de 5 % du capital, cela reste tout de même un placement financier. Et le montant investi conserve cette pérennité et cette stabilité qu’assurent le sous-jacent immobilier, quelle que soit la forme du véhicule d’investissement ».

Risque. Reste que la particularité intrinsèque des SIIC est susceptible de freiner leur développement : ce véhicule coté en bourse, qui a une plus forte volatilité que les SCPI et est exposé au risque de capital, n'est pas à portée de tout investisseur. Si le sous-jacent immobilier reste un point commun, la logique est différente d’un traditionnel placement en SCPI-OPCI. « On est sur de la valorisation mobilière, avec tout ce que cela engendre : de la volatilité, des dividendes, un prix d’action ; donc on est très loin du revenu foncier traditionnel  » offert par ces dernières, ajoute Jérémy Aras. « Souvent, les SIIC investissent massivement dans les bureaux pour les moderniser, parfois à hauteur de plusieurs dizaines de millions d’euros. L’objectif final étant de relouer à un loyer plus élevé, puis de revendre une fois la maturité atteinte », explique Laurent Saint Aubin, gérant chez Sofidy.

Autre spécificité de ce marché : sa dichotomie, avec d’un côté une poignée de foncières géantes comme Unibail Rodamco, Klépierre, ou Gecina, et de l’autre une multitude de foncières plus petites. Ce qui pourrait poser, à terme, un problème de liquidité. « A l’avenir les petites ne risquent-elles pas de se faire manger ou de sortir de la liste pour devenir des OPCI ? C’est une tendance qui n’est pas à exclure au cours des prochains mois ou années », s’interroge ainsi Eglantine Lioret.


Pour une nouvelle éligibilité au PEA

Depuis le 21 octobre 2011, les actions de SIIC sont exclues du PEA et doivent obligatoirement être logées dans un compte-titres. Ce qui a mis un terme à la possibilité de cumuler l’exonération d’IS et celle d'imposition sur les plus-values du PEA. Une perte d’attractivité pour la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), qui propose de restaurer leur éligibilité au PEA en contrepartie d’un « nouveau précompte SIIC de 15 % sur les dividendes versés aux détenteurs du PEA ». Ce qui permettrait aux institutionnels comme aux particuliers de retrouver « la possibilité d’investir dans l’économie réelle et de long terme », selon la FSIF.