Location meublée et pacte Dutreil

Et la course reprend

Depuis le 11 octobre 2018 le propriétaire d'un bien loué en meublé ne peut plus bénéficier du pacte Dutreil transmission
Ce régime de faveur pourrait ressurgir dans la doctrine administrative après le vote du Budget 2019 mais les chances sont maigres
Vincent Morati, notaire associé, office notarial de la Manufacture

Depuis le 11 octobre 2018, le contribuable propriétaire d’un bien loué en meublé est de nouveau plongé dans l’obscurité. Pour l’instant, le régime fiscal de la location meublée (professionnelle ou non) demeure inchangé en matière d’impôt sur le revenu et de taxation des plus-values. Pas de remise en cause non plus du régime civil que connaît ce type de location. Non, la voie qui vient de se refermer, après avoir été si brièvement ouverte, est celle qui permettait aux immeubles loués meublés de bénéficier du pacte Dutreil transmission.

Pacte Dutreil. Grâce à ce dispositif, les parts ou actions transmises par donation ou par succession et qui ont fait l’objet d’un engagement collectif de conservation de deux ans entre le défunt (ou le donataire) et les autres associés, sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 75 % de leur valeur. En plus de l’engagement collectif, d’autres conditions sont requises tel qu’un engagement individuel de conservation de quatre ans - pris par chacun des héritiers ou donataires à la date de la transmission - ainsi que l’exercice d’une fonction de direction par l’un des signataires (héritiers ou associés) pendant tout l’engagement collectif et pendant les trois ans qui suivent la succession (ou la donation).

Cumul d’avantages. Etant précisé que cette réduction est cumulable avec les abattements de droit commun (décote liée à une éventuelle réserve d’usufruit, abattement de 100.000 euros applicable en ligne directe ou de 31.865 euros pour les petits-enfants). Le cumul est également possible avec divers autres avantages telle que la réduction d’impôt pour les donateurs de moins de 70 ans ou encore le paiement différé ou fractionné des droits. Une soupape fiscale conçue pour éviter que les dirigeants qui transmettent des entreprises fortement valorisées ne subissent une trop importante pression fiscale comme celle que génèrerait l’application des conditions de droit commun.

Qualification de la location meublée. Le dispositif Dutreil est réservé aux activités commerciales ou industrielles exercées sous forme d’entreprise individuelle ou sociétaire (art. 787 C et 787 B du CGI). Or, en droit privé la location meublée n’est pas une activité commerciale. Seule la loi fiscale la considère comme telle et impose le résultat de la location dans la catégorie des BIC. Serait-il envisageable de transposer ce raisonnement en matière de droits d’enregistrement et d’appliquer le dispositif Dutreil à la transmission d’actifs affectés à la location meublée ?

Divergences. Les réponses ont été longtemps partagées. Le Comité des abus de droit fiscal l’a admis dans certains cas d’espèces, et les plus prudents préconisaient pour renforcer la solidité de l’analyse que la location meublée fasse parallèlement l’objet d’une exploitation commerciale, de type prestations para-hôtelières. Pour remédier à cette incertitude la loi de finances pour 2017 (1) avait intégré la location meublée dans la liste des activités commerciales visées par le CGI. La doctrine administrative renvoyait aux commentaires applicables en matière d’ISF pour l’appréciation des activités éligibles au pacte Dutreil, lesquels visaient notamment les activités imposées dans la catégorie des BIC. En suivant cette chaîne de raisonnement, la location meublée était éligible au Dutreil. Une opportunité, qui a permis à certains contribuables de transmettre des parcs locatifs importants exploités en location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).

Fin du régime de faveur. Depuis le 11 octobre 2018, il n’est plus possible de transmettre une telle activité en bénéficiant du régime Dutreil. Du moins, cette pratique a perdu toutes ses sécurités juridiques. Désormais l’administration fiscale a retiré l’intégralité de ses commentaires relatifs à l’ancien ISF, ce qui signifie que la doctrine qui en découlait n’est plus opposable aux services fiscaux. Ce retrait a donc fait sauter un maillon essentiel du raisonnement décrit précédemment. Aussi, nous en arrivons à la conclusion suivante : si le régime Dutreil a pu sans problème être utilisé entre le 1er janvier 2017 et le 10 octobre 2018 pour transmettre à titre gratuit des actifs en LMP ou LMNP, la fenêtre de tir vient de se refermer. A moins de procéder au cas par cas, par rescrit pour amener le Trésor à se positionner sur cette question. Sans doute faudra-t-il attendre l’adoption définitive du Budget 2019 et de la réforme du Dutreil, pour que Bercy reprenne certains commentaires sur ce sujet. Le contenu de la future doctrine soulèvera un vif intérêt. Pourtant les chances paraissent maigres de voir la location meublée de nouveau éligible au dispositif Dutreil.


(1) Loi 2016-1917du 29 déc. 2016.