Budget 2020

Du neuf dans les avantages fiscaux immobiliers

Les principales réductions ou déductions d'impôts immobilières sont prorogées par la loi de Finances pour 2020
Recentrage, expérimentation, éco-conditionnalité... le périmètre de certains d'entre eux évolue

Comme chaque année, la nouvelle loi de finances apporte son lot de nouveautés en matière de dispositifs d’investissement locatif. Si le Budget 2020 ne révolutionne pas la fiscalité immobilière, quelques précisions notables sont au rendez-vous concernant le Pinel, le Denormandie ou encore le Cosse, dernier né des avantages fiscaux dans la pierre. Au programme : recentrage sur l'habitat collectif, expérimentation dans certaines zones, mais aussi simplification pour l'un d'entre eux.

 

I - DISPOSITIF PINEL

Recentrage et expérimentation. Concernant l’avantage de l’art. 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), qui ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés, destinés à la location dans le secteur intermédiaire, la loi de Finances pour 2020 laisse voir deux apports de taille.

En premier lieu, un recentrage du dispositif sur l’habitat collectif (art. 161 de loi de finances). Ainsi, à compter du 1er janvier 2021, les investissements dans les habitats individuels sont supprimés. Peu importe que l’investisseur ait acquis le ou les immeubles neufs, en Vefa ou les ait fait construire lui-même.

En second lieu, un zonage spécifique va être expérimenté en Bretagne (art. 164 de la loi de Finances). En effet, la réduction Pinel s’applique à un zonage géographique fixé par arrêté, caractérisé par un déséquilibre entre l’offre et la demande entrainant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif. Mais aussi aux communes disposant d’un contrat de redynamisation de site de défense. Or jusqu’au 31 décembre 2021, à titre expérimental, le préfet de région fixe par arrêté les communes ayant des besoins importants en logement intermédiaire, de même que les plafonds de loyer et de ressources. L’expérimentation concerne les acquisitions de logements et les demandes de permis de construire qui ne pourront être postérieures au 1er juillet 2020. A noter que les contribuables bénéficiant de la réduction Pinel dans le cadre de cette expérimentation sont soumis à une déclaration annuelle, comportant notamment des informations sur le logement, le niveau de ressources, du loyer, et dont les modalités doivent être précisées par décret. Un rapport destiné à évaluer le dispositif doit être remis par le gouvernement « au plus tard le 30 septembre 2021 », prévoit le texte.

 

Rémunération des intermédiaires. L’année 2019 s’est achevée sur une autre évolution d'importance concernant le Pinel, mais cette fois côté professionnels. Alors que le Budget 2020 était voté, le décret relatif au plafonnement des frais et commissions des intermédiaires intervenant lors d'une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d'impôt Pinel a enfin vu le jour. Très attendu, le texte publié le 20 décembre dernier, issu non pas du présent budget mais de celui d'il y a deux ans, est applicable aux intermédiaires, personnes physiques ou morales, exerçant au titre de l'acquisition de logements une activité de conseil ou de gestion (art. L. 321-1 du Code monétaire et financier), un acte de démarchage (art. L. 341-1 du CMF), ou une activité d'intermédiation en biens divers (art. L. 550-1 du CMF). Mais aussi ceux qui se livrent ou prêtent leur concours à l'opération au sens de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. 

 

Plafonnement attendu. Le décret fixe conformément aux articles 68 de la loi de finances pour 2018 et de l'article 189 de la loi de finances pour 2019, un plafond du montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt. Le texte fixe à « 10 % du prix de revient d'une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d'impôt le plafond du montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre de cette acquisition ». Un niveau de plafonnement qui était attendu par de nombreux professionnels et observateurs. « C’est tout sauf une surprise, ce taux avait déjà filtré lors du projet de décret, mais les difficultés pourraient concerner la notion de 'prix de revient' du logement », commente un intermédiaire. Autre obligation, cette fois concernant l'acquéreur d'un logement ouvrant droit à la réduction d'impôt : celui-ci doit désormais indiquer « expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d'impôt lors de la signature de l'avant-contrat et dans l'acte authentique d'acquisition du logement », précise le décret, qui est applicable dès le premier semestre 2020.

 

II - DISPOSITIF DENORMANDIE

La réduction d’impôt de l’art. 199 novovicies, I-B-5° et IV bis du CGI, dont le fonctionnement est identique au dispositif Pinel mais vise pour sa part à encourager le logement intermédiaire en centre-ville ayant un fort besoin de réhabilitation de l’habitat, en sort aussi modifiée. Le dispositif, dit Denormandie, qui était applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, est prorogé d’un an (tout comme le dispositif Malraux ancien de l'art. 199 CGI, qui prend fin également au 31 décembre 2022).

 

Simplification. Le Budget 2020 change aussi le zonage du dispositif Denormandie, dont les communes éligibles étaient définies par un arrêté du 26 mars 2019. Le dispositif en sort simplifié, en ce qu’il supprime la référence à la « détermination du centre des communes éligibles » pour s’en tenir à celles dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. « Ainsi, pour les acquisitions de logement et les souscriptions de parts de SCPI réalisées à compter du 1er janvier 2020, les logements ouvrant droit à l’avantage fiscal peuvent être situés indifféremment en tout lieu sur le territoire des communes éligibles », commentent les Editions Francis Lefebvre (1).

 

Travaux éligibles. Enfin, toujours concernant le Denormandie, la référence à la réalisation de travaux de « rénovation » est supprimée, pour laisser place à ceux « d’amélioration » du bien. Une mesure destinée à harmoniser le dispositif avec celui des travaux donnant droit au prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien figurant à l'art. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation. A noter que les conditions tenant au coût total des travaux avaient fait l’objet de précisions de l’administration au Bofip en mai dernier (2).

 

III - DISPOSITIF COSSE

Le dernier né des avantages fiscaux dans l’immobilier, le dispositif Cosse (lire pages 24 à 27), codifié à l’article 31, 1-1° du CGI, est lui aussi remodelé à la marge après l’art. 23 de la loi de Finances pour 2020. L’avantage fiscal, qui donne droit aux propriétaires de logements sous convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) à une déduction spécifique de revenus fonciers, est lui aussi prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

 

Eco-conditionnalité. Mais il est surtout assorti d’une nouvelle condition d’éligibilité. La nouvelle loi de Finances prévoit dans ce même article que la déduction s’applique « aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique global ». Sur ce point, le niveau retenu reste à être fixé, par arrêté conjoint à venir des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget. La mesure sera applicable au 1er juillet 2020.  

(1) Feuillet rapide - spécial loi de finances pour 2020

(2) Bofip-Impôts BOI-IR-RICI-365-20-20