Le principe posé par le Code général des impôts est le suivant :

• La dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n’est jamais déductible

• La dette affectée à un actif partiellement imposable n’est admise en déduction qu’à proportion de la fraction imposable de l’actif

Les services fiscaux assortissent leurs commentaires d’exemples et précisent que :

• Les dettes qui se rapportent à des biens démembrés compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable à l'IFI de l'usufruitier, ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire

• Tout comme les dettes qui se rapportent à des actifs professionnels exonérés du redevable.

Assouplissement pour les dettes afférentes à la résidence principale

L’abattement légal de 30 % sur la valeur vénale du bien est maintenu (CGI, art. 973, I).

L’administration fiscale admet cependant un traitement particulier pour les dettes afférentes à la résidence principale :

• Ces dettes sont totalement déductibles dès lors qu’elles n’excèdent pas 70 % de la valeur vénale réelle de l’immeuble

• Les dettes qui excèdent ce montant ne seront que partiellement déductibles

Le communiqué du 10 avril dernier qui annonçait que la dette d’acquisition de la résidence principale ne serait déductible qu’à hauteur de 70 % est donc partiellement caduc, puisque les prêts ayant servi à l’acquisition de la résidence principale sont totalement déductibles dès lors que le capital emprunté et les autres dettes ne dépassent pas 70 % de la valeur imposable du bien.

Autre précision importante, le Bofip admet la déductibilité de la dette résultant d’un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible.

Attention toutefois, « il s’agit d’une tolérance qui ne résulte pas de la loi » précise Daniel Gutmann, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats

Exemple : Un redevable a acquis sa résidence principale d'une valeur vénale réelle de 4 M € en partie par la souscription d'un emprunt d'une valeur de 2 M €. Il paye une taxe foncière de 10 000 €. La valeur imposable de la résidence principale est de 2,8 M € au titre de l'IFI après application de l'abattement légal de 30 %. Dès lors que le montant des dettes n'excède pas celui de la valeur imposable de sa résidence, le redevable peut intégralement déduire le montant de ces dettes.