Ingénierie patrimoniale

Des solutions simples aux effets non négligeables

Christophe GOUDAL, associé fondateur du cabinet CG Finance
En utilisant des outils éprouvés et bien connus, plusieurs objectifs patrimoniaux peuvent être atteints
Pinel, Malraux, nue-propriété et assurance vie, quatre outils incontournables pour une première approche client

La diminution de la pression fiscale, la préparation à la retraite et la transmission du patrimoine sont des thèmes très fréquemment cités chez les clients patrimoniaux. Ces aspects peuvent être traités séparément, mais
des solutions patrimoniales permettent de répondre cumulativement à ces objectifs.
 Nous allons examiner l’exemple d’un couple de quadragénaires, mariés avec deux enfants et des revenus salariés confortables, qui interrogeraient un conseiller sur les stratégies permettant de réduire leur imposition, de préparer leur retraite et d’optimiser la transmission de leur patrimoine.

LA COMPRÉHENSION DE LA SITUATION

1. Situation familiale et patrimoniale
Monsieur X a 45 ans. Il est marié avec madame X, 43 ans sous le régime de la séparation de biens. Ils sont tous deux salariés cadres supérieurs et ont deux enfants, de respectivement 11 et 13 ans, nés de leur union. Leur patrimoine brut est estimé à environ 1,5 million d’euros. (voir graphique ci-dessous).
Leur patrimoine est en grande partie composé de biens immobiliers d’usage. Ils ne disposent pas d’immobilier de rapport et l’assurance vie est sous représentée.
Des ajustements en adéquation avec leurs différents objectifs patrimoniaux pourraient être nécessaires.

2. Situation fiscale
• Estimation de l’impôt sur le revenu : l’impôt sur le revenu de 2017 s’élève à 68.055 euros (TMI 41 %, trois parts fiscales). Un investissement en FCPI a été réalisé. Cet investissement, d'une somme de 12.000 euros, leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2.160 euros (18 % du montant investi).
• Estimation de l’IFI : le seuil d’imposition pour 2017 est fixé à 1.300.000 euros. Leur patrimoine taxable est valorisé, selon les informations communiquées, à 845.000 euros.

La loi de finances 2018 a abrogé l’ISF pour lui substituer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dont l’assiette est globalement limitée aux actifs immobiliers, qu’ils soient détenus directement ou par l’intermédiaire d’une structure sociétaire ou d’une « enveloppe » financière comme un contrat d’assurance vie ou de capitalisation. Ainsi, la quote-part de ces contrats investie en parts de SCI, SCPI ou OPCI entre dans l’assiette de l’IFI.
Le seuil de l’IFI étant identique à celui de l’ISF, ils ne sont pas redevables de cet impôt.

3. Analyse budgétaire
Le tableau suivant met en évidence les différents composants de leur budget pour 2018.
(voir tableau ci-dessous)



4. Analyse successorale
Le couple est marié sous le régime de la séparation de biens. Celle-ci repose sur un principe d’indépendance entre les époux :

• Indépendance des actifs : chacun des époux conserve une propriété exclusive sur les biens qu’il possède, avant comme après le mariage, et quelle qu’en soit l’origine, ainsi que de ses revenus.
• Indépendance des passifs : en principe chacun supporte seul les passifs qu’il a fait naître avant ou pendant le mariage.
• Indépendance dans la gestion : en principe chaque époux gère seul ses biens.

En conséquence, à la dissolution du régime, aucun des époux n’a vocation à participer à l’enrichissement de l’autre.
Ainsi, au décès de l’un des époux, l’actif successoral est composé de ses biens personnels et de sa quote-part portant sur les biens détenus en indivision.

Les droits du conjoint survivant, en présence d’enfants communs sont :

• Le quart de l’actif successoral en pleine propriété,
• L’intégralité de l’actif successoral en usufruit.

Les époux n’ont pas consenti de donation réciproque au dernier vivant visant à renforcer la protection du conjoint survivant en lui accordant plus d’options successorales.Entre parents et enfants, l’abattement disponible applicable est de 100.000 euros. Au -delà de cet abattement, le tarif des droits de succession dépend d’un barème progressif allant de 5 % à 45 % suivant la valeur de l’actif successoral. Les conjoints sont exonérés de droits de succession depuis la loi TEPA du 21 aout 2007.

LES PRÉCONISATIONS
Le couple a défini avec son conseiller les objectifs patrimoniaux suivants :

• Continuer le développement de leur patrimoine,
• Diminuer la pression fiscale sur leurs revenus,
• Privilégier l’investissement immobilier.

Pour atteindre ces objectifs, le couple dispose d’une capacité d’épargne d’environ 2.000 euros par mois. Le conseiller ne dispose pas d’information sur leur profil de risque permettant d’apprécier l’horizon de placement minimum recommandé. A noter qu’en séparation de biens, Il faudra veiller à déterminer précisément l’origine des fonds pour chaque investissement préconisé.
Différents types de dispositifs incitatifs en matière fiscale sont octroyés dans le cadre d’investissements immobiliers. En effet, il existe des dispositifs qui ont vocation à réduire l’assiette imposable et d’autres qui ont vocation à réduire l’impôt sur le revenu.
Les dispositifs « Pinel » et « Mal-raux » sont des dispositifs permettant réciproquement, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant d’investissement ou au montant des travaux réalisés sur le bien, en contrepartie d’engagement de location à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimum.

1. Dispositif Pinel
Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location et de la situation du logement (en métropole ou outre-mer). Ces taux sont récapitulés dans le tableau page ci-dessous.



Cette réduction d’impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisant réalisés par le contribuable. Les investissements réalisés en métropole sont soumis au plafond de droit commun de 10.000 euros, tandis que les investissements réalisés outre-mer bénéficient du plafond majoré de 18.000 euros.
En 2017, le couple a investi dans des FCPI et déclaré l’emploi d’un salarié à domicile, également pris en compte dans le plafonnement.  Dans l’hypothèse d’un investissement « Pinel », il faudra donc veiller à ce que la réduction d’impôt ne soit pas limitée par le plafonnement global des niches fiscales.

2. Dispositif Malraux
La réduction d’impôt Malraux est calculée sur la base du montant des dépenses éligibles (travaux) retenu dans la limite globale de 400.000 euros sur quatre ans.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

• 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans un quartier ancien dégradé, ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),
• 22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour un immeuble situé dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ou lorsque l’opération a été déclarée publique, dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

Sur quatre ans, la réduction d’impôt peut donc atteindre respectivement 120.000 euros ou 88.000 euros au total. La réduction d’impôt obtenue en contrepartie d’investissements « Malraux » engagés à compter du 1er janvier 2013 échappe au dispositif de plafonnement global des niches fiscales.

3. L’acquisition de la nue-propriété d’un bien locatif
Une acquisition immobilière peut porter uniquement sur la nue-propriété d’un bien. La nue-propriété est le droit de disposer de la chose, mais ne confère ni l’usage ni la jouissance.

Elle présente plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux particuliers :

• Se constituer un patrimoine dont le coût du bien acquis est limité à la valeur du bien démembré. Le prix de la nue-propriété représente 50 à 65 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans.
• Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus locatifs du bien. Par conséquent, il est délivré de tout souci de gestion.
• A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalités ni droits supplémentaires à payer. A ce titre, il perçoit les revenus locatifs du bien.

En outre, les charges financières du crédit contracté pour l’investissement en nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers générés par l’investissement Pinel ou Malraux, ce qui a pour effet de les neutraliser fiscalement et de diminuer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

4. Les contrats d’assurance vie

L’assurance vie est un excellent outil de préparation de la transmission et de protection des proches, quelle que soit la nature des liens existants.
Ainsi, dans un souci de protection, le contrat d’assurance vie permet de préparer en amont sa succession et notamment de privilégier certaines personnes et d’assurer l’avenir de sa famille, de ses enfants et /ou de ses proches, indépendamment des liens matrimoniaux ou de filiation qui octroient déjà des droits successoraux plus ou moins étendus.
L’assurance vie bénéficie d’un cadre fiscal de faveur tant en matière de capitalisation des revenus que de transmission du patrimoine.
La rédaction de clauses bénéficiaires doit être appropriée aux volontés de dévolution.
Cette enveloppe fiscale est peu représentée dans le patrimoine du couple. Dans un objectif de valorisation et de transmission, il pourrait être opportun d’envisager un renforcement de l’assurance vie.

5. Piste de réflexion complémentaire : le Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP)
Le Plan d’Épargne Retraite Populaire (PERP) est un support d’épargne long terme souscrit dans la perspective de s’assurer des revenus complémentaires au moment du départ en retraite. C’est un placement de longue durée, son échéance étant en effet fixée au plus tôt à la date de départ en retraite du souscripteur.
La sortie se fait généralement en rente viagère, mais une sortie en capital est possible dans la limite de 20 % de la valeur de rachat du contrat (ou sous condition, en cas d’acquisition de la résidence principale). De même, une réversion de la rente viagère au profit du conjoint survivant peut également être prévue.

Les versements effectués sur un PERP sont déductibles du revenu net global pour chaque membre du foyer fiscal dans la limite de :

• 10 % des revenus d’activité professionnelle de N-1 (dans la limite de huit fois le plafond annuel de la sécurité sociale de l’année précédente, soit une déduction maximale pour 2018 de 31.786 euros.
• Ou de 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale de l’année précédente, soit 3.923 euros pour 2018.

S’agissant du capital éventuellement perçu lors de la sortie du PERP, il est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions ou, sur option et sous conditions, au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5 %, après un abattement de 10 % non plafonné.
Les rentes sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions et retraites, après application de l’abattement spécifique de 10 % (maximum 3.752 euros en 2018).
Investir dans un PERP permet de réduire sa fiscalité tout en capitalisant pour sa retraite. Toutefois, dans le cadre de l’instauration du prélèvement à la source et de la mise en place du Crédit d’impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR), qui neutralise l’impôt normalement dû en 2019 sur les revenus 2018, il est opportun de reporter toute souscription d’un PERP au 1er janvier 2019.
Enfin, il convient de noter que le projet de loi Pacte envisage de réformer en profondeur l’épargne retraite dès 2019 afin d’harmoniser le fonctionnement des différents dispositifs existants.

CONCLUSION
Les pistes de réflexion évoquées permettent de répondre aux objectifs de développement du patrimoine tout en bénéficiant d’une diminution de la pression fiscale sur les revenus.
Ces pistes devront être précisées et adaptées au regard de l’évolution des objectifs et de la sensibilité du client.  Les placements financiers devront être investis de manière diversifiée sur des supports correspondant au profil d’investisseurs et à leur sensibilité au risque.