Foncier rural

Des signes de reprise apparaissent sur l'ensemble des marchés

En 2010, les échanges ont augmenté sur le marché de l’espace rural, tant en nombre qu’en surface et en valeur Cette amélioration est cependant à relativiser, les chiffres restant fortement en retrait en comparaison avec l’année 2007.

Selon l’Observatoire établi par les Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) (1), le marché de l’espace rural a concentré, en 2010, 209.000 transactions représentant une surface totale de 485.000 hectares, en hausse de 3 %, pour une valeur de 15,3 milliards d’euros, en progression de 12,2 %. L’amorce de reprise observée se traduit au niveau des prix mais de manière plus ou moins forte en fonction des différents marchés analysés (2).

Marché des terres et prés

Les non-agriculteurs confirment leur intérêt pour les terres et prés libres non bâtis... Après un léger recul des prix en 2009 et un retrait prononcé des acquéreurs en réponse à la crise, le marché des terres et prés libres non bâtis a affiché en 2010 une hausse de 1,9 % des prix atteignant 5.230 euros/ha. Une conséquence du statut de valeur refuge accordé aux biens agricoles (contribuant à la fermeture du marché et donc à la tension sur les prix) et du repli de la part de marché des agriculteurs au profit des non-agriculteurs qui se portent désormais acheteurs de 32,2 % des lots et de 33,1 % des surfaces et payent en moyenne un prix supérieur de 4,4 % à celui acquitté par les agriculteurs. Toujours acquéreurs majoritaires, ces derniers ont continué à se retirer du marché en 2010, de 8,2 % en nombre de transactions et de 6 % en surface.

En fonction des systèmes de production des exploitations, les prix varient fortement. Ainsi, sans surprise, les terres et prés des zones à dominante culture sont les mieux valorisés à 5.700 euros/ha. A l’opposé, les terres et prés en zone à dominante granivore (volaille et porcs) restent en bas de l’échelle à 3.950 euros/ha. Entre les deux, les régions mixtes (cultures et élevages) et herbivores (élevages de bovins, d’ovins et de caprins) présentent des prix respectivement de 5.300 euros/ha et 4.100 euros/ha.

… ainsi que pour les lots loués non bâtis. Bien que minoritaires,les non-agriculteurs ont toutefois participé, avec une croissance de 8,6 % de leurs achats en surface, à la reprise du marché des terres louées non bâties, qui progresse au total de 4,2 % en termes d’hectares échangés et de 11,1 % en valeur. Déduction faite des acquisitions par les fermiers en place qui disposent d’un droit de préemption et représentent 70 % du marché loué, la part des non-agriculteurs se révèle non négligeable : en surface, elle passe de 42,1 % en 2009 à 44,2 % en 2010 et, en valeur, de 51,7 à 60,4 %. Le prix des terres louées varie le plus souvent parallèlement à celui des terres libres mais plus faiblement. Ce n’est pas le cas en 2010, puisque, s’établissant à 3.620 euros/ha, le prix du marché loué présente une hausse de 4 % sur un an (contre 1,9 % pour les terres et prés libres non bâtis), et ce malgré les baisses de revenus observées en 2008 et 2009.

Par ailleurs, dans les régions où le prix de la terre est faible, la Vendée, le Maine-et-Loire, la Loire Atlantique, les Deux-Sèvres, la Franche-Comté et la Saône-et-Loire, le rendement locatif brut dépasse 4,5 %. A l’inverse, à l’ouest de l’Ile-de-France, dans la Marne, dans l’Aube, dans les Ardennes et en Alsace, il se situe en dessous des 2,5 %.

Marché des vignes

Un marché dans l’expectative. Touché par la crise économique, le marché des vignes a vu son activité stagner en 2010 en nombre de transactions (8.800) et en surfaces (14.100 hectares), mais diminuer en valeur de 48,4 millions d’euros sur un total de 514,5 millions d’euros, soit une baisse de 9 % par rapport à 2009.

Ce repli de valorisation s’explique principalement par la chute de 25 % en valeur des biens bâtis (assortis d’un bâtiment) qui représentent 3 % des transactions mais 39 % des surfaces échangées. Plus particulièrement, le marché bordelais a dévissé de 50 % sur ce segment, soit un recul de 58 millions d’euros.

Dans une moindre mesure, ce fléchissement de 9 % est également dû à la contraction des marchés des biens non bâtis des bassins viticoles Vallée du Rhône-Provence et Champagne qui ont cédé respectivement 23 % et 13 %.

Légère remontée du prix des vignes. Dans le sillage d’une amélioration des exportations (+7 % en volume et +14 % en valeur par rapport à 2009) et d’une évolution positive du prix des vins, le prix des vignes, toutes catégories confondues, a augmenté en 2010 mais de manière limitée. Dans le détail, les vignes des vins de qualité produits dans une région déterminée (VQPRD) ont coûté 95.200 euros/ha en 2010, soit 2,25 % plus cher qu’en 2009. Une moyenne qui cache un marché très contrasté avec des écarts de prix de 1 à 80 entre un hectare en Languedoc Roussillon (11.200 euros) et un hectare en Champagne (868.300 euros). En valeur constante, ce segment a progressé de 67 % depuis 1991.

Du côté des eaux-de-vie, les prix ont atteint en moyenne 27.700 euros/ha, contre 26.500 euros/ha un an plus tôt, soit une hausse de 4,2 % portée par la bonne santé du Cognac à l’opposé de l’Armagnac qui laisse 4,3 % en 2010 pour s’établir à 11.000 euros/ha. Ces deux vignobles ont connu une forte baisse depuis 1991 : 28 % pour le premier, 38 % pour le deuxième.

Enfin, les vins de consommation courante (VCC) ont vu leur prix moyen stagner à 10.600 euros, leur niveau le plus bas depuis 1998. De même que pour la famille des eaux-de-vie, leur prix, en valeur nominale, a perdu 28 % depuis 1991.

Marché des maisons à la campagne

Retour de l’activité après deux années de repli. Réunissant 6,6 milliards d’euros, soit 43 % de la valeur totale du marché de l’espace rural, lui-même représentant 15,3 milliards d’euros d’échanges, le marché des maisons à la campagne, anciens corps de ferme ou bâtiments agricoles vendus avec un terrain pour un usage d’habitation, s’est ressaisi après deux années de repli aussi bien au niveau du nombre de transactions (-18,9 % en 2008 et -10,2 % en 2009) que des prix (-4,3 % en 2008 et -10,2 % en 2009).

En 2010, les échanges, qui se sont concentrés dans les pôles urbains et les couronnes périurbaines, ont augmenté de 14,9 % et les prix, de 6,3 %, portant l’acquisition de ce type de biens à 169.000 euros en moyenne.

Cependant, si l’évolution annuelle révèle un regain d’intérêt pour les maisons à la campagne, l’analyse mensuelle montre un marché qui s’est essoufflé en deuxième partie d’année.

Disparité des prix en fonction des régions. Malgré une variation positive des prix en 2010, calculée en moyenne biennale, l’évolution reste négative. Par ailleurs, les prix moyens demeurent très contrastés d’une région à une autre. Les achats au-delà de 250.000 euros se regroupent en banlieue parisienne et sur le littoral méditerranéen essentiellement ainsi qu’en Alsace, en Haute-Savoie, dans les régions toulousaine, paloise et bordelaise et en Corse. Les prix les moins élevés, inférieurs à 120.000 euros, s’observent dans les espaces ruraux d’Auvergne et du Poitou, du sud de la région Centre et du nord du Limousin, dans une partie de l’Aveyron et de la Lozère, dans le sud de l’Ariège, dans l’Ouest (centre Bretagne) et le Nord-Est (excepté dans l’Aube).

Visant toujours les mêmes régions - centre Bretagne et arrière-pays bas-normand -, les acquéreurs étrangers ont constitué 6,6 % des acheteurs en 2010, contre 14,3 % en 2004, les résidents du Royaume-Uni étant les plus nombreux mais beaucoup moins présents que six ans auparavant.

Marché de l’urbanisation

Une reprise partielle… Correspondant à des biens qui ont une origine agricole au moment de la vente et qui ont vocation à être bâtis par la suite, le marché des terrains destinés à l’urbanisation n’a cessé de se développer jusqu’à la crise. Pendant 10 ans, les surfaces échangées et la valeur des transactions ont augmenté avant de se replier en 2008 et en 2009. Si les ventes notifiées aux Safer ont progressé en 2010 en nombre, +5,8 % et en valeur, +6,6 %, l’activité reste bien inférieure à celle de 2007. En superficie, le marché continue de baisser et cède 8,2 % ne représentant plus que 31.800 ha contre 48.900 ha en 2007.

… soutenue par les particuliers. En 2010, ce sont les personnes physiques, à la recherche de terrains à bâtir pour leur résidence principale, qui ont soutenu le marché de l’urbanisation. Seule catégorie d’acquéreurs à avoir augmenté leur présence en nombre, en surfaces et en valeur, ils représentent 54,7 % des transactions et 40,6 % de la valorisation du marché. Les personnes morales privées, en revanche, confirment leur retrait initié en 2007. Le secteur public, contrairement à 2009, a limité ses achats en 2010, affichant un recul de 13,3 %. Face à la hausse du prix moyen des acquisitions en secteur urbain, leurs opérations ont toutefois progressé de 9 % en valeur. 

(1) Les ventes des parts de sociétés occupant une part croissante dans les transferts d’exploitation et n'étant pas toujours notifiées aux Safer, la transparence du marché n’est plus autant assurée que par le passé.

(2) Pour le marché des forêts, lire L'Agefi Actifsn°494, p. 24.

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