Résidences secondaires

Des résidents suisses peuvent bénéficier de l'exonération

Frédérique Perrotin-Laquerrière
Le droit interne exclut les non résidents du bénéfice de l’exonération sur les plus-values immobilières
Néanmoins, l’application des conventions fiscales internationales peut changer la donne
Sandra Fernandes, avocate associée du cabinet LPA-CGR

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut bénéficier d’un certain nombre d’exonérations. La plus connue concerne la résidence principale, dont la cession est totalement exonérée d’imposition. Le législateur a également prévu une exonération réservée aux personnes qui n’ont pas acheté le bien dans lequel elles résident et qui ont investi dans un autre logement. Cette exonération dite « résidence secondaire » intéresse notamment les contribuables résidant avec leurs familles dans des marchés immobiliers tendus comme ceux de Paris, Lyon ou Bordeaux et restés locataires de leurs logements, mais devenus par exemple propriétaires d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Des contribuables résidents hors de France peuvent-ils bénéficier de cette disposition ? Le Conseil d’Etat vient de répondre positivement à cette interrogation. Dans une affaire relative à un couple de résidents fiscaux suisses, ce dernier a réalisé, à l’occasion de la cession de leur bien immobilier situé à Paris, une plus-value qui a été soumise en France au prélèvement d’un tiers prévu par l’article 244 bis A du CGI.

Une exonération résidence secondaire très encadrée. Seuls les contribuables qui ont un projet d’achat futur de leur résidence principale bénéficient de l’exonération résidence secondaire.  « Prévue par le 1° bis du paragraphe II de l’article 150 U du CGI, cette exonération totale d’imposition s'applique sous des conditions assez strictes », précise Sandra Fernandes associé du cabinet LPA-CGR Avocats. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L’exonération est limitée à une seule cession. « En outre, le législateur a prévu une obligation de remploi à bref délai », explique la spécialiste. L’exonération ne s’applique qu’à la fraction du prix de cession employé, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition d'une résidence principale.

Le cas des non-résidents ? « La fiscalité des non-résidents prévoit des dispositions particulières en leur faveur comme une exonération spécifique en faveur de l’habitation en France sous certaines conditions strictes (Art. 150-U-II-2° du CGI), mais renvoie également à certaines règles de calcul et de cas d’exonérations applicables aux résidents », précise la fiscaliste. Le couple de résidents fiscaux suisses a souhaité bénéficier de l’exonération résidence secondaire, ce qui lui a été refusée par Bercy. « Si l’application stricte du droit interne français ne leur permet pas de bénéficier de cette exonération au titre de leur résidence secondaire, l’application d’une convention fiscale internationale peut changer la donne », explique Sandra Fernandes.

Le sort des résidents suisses. En l’espèce, le tribunal administratif de Montreuil a partiellement fait droit à la demande des contribuables en jugeant que s’ils ne pouvaient, faute d’être résidents fiscaux à la date de la cession de leur bien, être exonérés de l’imposition en litige, ils étaient fondés, en application des dispositions de l’article 15-4 de la convention fiscale franco-suisse, à bénéficier du taux d’imposition de 19 % applicable aux plus-values de cession de biens immobiliers pour les résidents fiscaux français. La Cour administrative de Versailles a donné raison aux contribuables et prononcé la décharge du surplus de l’imposition en litige. Pour le Conseil d’Etat, les règles de la convention franco-suisse du 9 septembre 1966, qui prévalent sur le droit interne, permettent aux résidents de Suisse de bénéficier de l'exonération résidence secondaire, dans la mesure où ils satisfont aux conditions prévues pour l’application de cette disposition fiscale. « La convention franco-suisse, comprend une clause anti-discrimination assez large, ce qui justifie la position du Conseil d’Etat. Dans la foulée de cet arrêt, on peut s’attendre à voir apparaître d’autres contentieux, si les non-résidents concernés se prévalent des clauses anti-discrimination prévues dans la plupart des conventions fiscales internationales. On peut également imaginer que des contentieux soient initiés sur la base des libertés garanties par le droit communautaire », conclut la spécialiste. 

(1) Source : Arrêt du Conseil d’État du 12 février 2020, n°415475