SCPI

Des critères de sélection élargis

La composition géographique et sectorielle et la maîtrise de la collecte sont des éléments créateurs de valeur.

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Conseil auprès d’investisseurs privés, de professionnels indépendants et, plus récemment, d’institutionnels, la plate-forme d’information et de distribution de SCPI Primaliance propose une analyse quantitative de sélection de SCPI d’entreprise (basée sur un échantillon de 81,2 % du marché) en fonction de deux critères évalués sur dix ans : l’évolution annuelle moyenne du dividende distribué, indicateur de création de valeur, et la volatilité de celui-ci, indicateur de risque. L’idée est ensuite de croiser ces paramètres avec cinq variables susceptibles de les influencer : la composition géographique, la composition sectorielle, le niveau de collecte, l’année de création et les frais de souscription. 

Trois éléments créateurs de valeur.

Primaliance matérialise la création de valeur par l’évolution moyenne du dividende sur dix ans et non par le rapport du taux de distribution sur le prix moyen annuel de la part. Le niveau de risque, lui, est évalué en fonction de la volatilité (l’écart à la moyenne) du dividende.

Le rapport entre les deux notions représente la quantité marginale de création de valeur obtenue à partir d'une quantité marginale de risque donnée.

Par exemple, «  l’échantillon regroupant l’ensemble des SCPI présente un couple ‘création de valeur/risque’ de 0,04, ce qui signifie qu’en augmentant son risque de 1 % (de 9,69 %, il passe à 10,69 %), un investisseur observera une création de valeur de 0,04 % (de 0,85 %, elle passe à 0,89 %). En ne regardant que les SCPI qui détiennent plus de 40 % d’actifs parisiens (première variable analysée), on constate que la création de valeur est beaucoup plus élevée (2,03 % au lieu de 0,85 %) et que le ratio création de valeur/risque est multiplié par 4 (0,16 au lieu de 0,04). Les SCPI parisiennes sont donc jugées historiquement très créatrice de valeur pour un risque modérément supérieur à la moyenne de l’échantillon (11,84 % vs 9,69 %) ».

Ne se substituant pas à une étude qualitative, cette analyse révèle que l’investissement en commerces et la maîtrise de la collecte ont été deux autres éléments créateurs de valeur dans le passé pendant que l’année de création de la SCPI ou les frais de souscription ont été peu discriminants.

Concernant les gérants, Primaliance démontre que les sociétés de gestion indépendantes (versus celles rattachées à un groupe bancaire ou d’assurance) sont les plus créatrices de valeur mais aussi les plus risquées.