Jurisprudence

Demander le renouvellement d'un bail aux « conditions antérieures » emporte consentement au prix

S'il n'est fait mention d'aucune réserve, l'accord explicite des parties est considéré porter également sur le montant du loyer.
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Toujours faire attention aux petites lignes, surtout quand ce sont les vôtres. La mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » insérée dans une demande de renouvellement de bail suffit à caractériser un accord des parties sur le prix (1). La société locataire qui a porté son litige devant la Cour de cassation s'était adressé au bailleur de son local commercial en ces termes. Ce dernier, sautant sur l'occasion, avait refusé la fixation du prix du nouveau loyer à un prix moindre que celui du précédent bail en rappelant au locataire l'existence de ladite mention écrite par ses soins. Celui-ci proteste, faisant valoir que la mention traduit seulement la volonté de renouveler le bail et non un accord exprès sans réserve. Or, il n'existe aucune référence explicite au prix dans les échanges précédent le renouvellement. La Cour d'appel rappelle au locataire qu'il a annexé à la demande de renouvellement le précédent bail liant les parties, et qu'à défaut d'affirmation de la volonté des parties de contracter pour un prix différent, le bail est renouvellé au prix plafonné. 

La Cour de cassation valide entièrement la raisonnement de la Cour d'appel, qui a « souverainement retenu, sans dénaturation, que, les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent ». La demande en fixation du loyer du bail renouvelé est ainsi rejetée. 

Une partie de la doctrine considère cette décision comme une entorse au principe de renonciation non-équivoque à un droit : pour les demandes de renouvellement de bail, la formule concernée est pour le moins banale. Difficile donc d'estimer que le preneur qui l'utilise donne par la même occasion son consentement à garder un loyer identique sans négociations. La Cour de cassation a d'ailleurs par le passé eu une position inverse (2), indiquant que cette formule d'usage ne pouvait suffir à caractériser « un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer ».

(1) Arrêt du 15/04/2021 de la 3ème chambre civile (19-24.231)
(2) Arrêt du 24/06/2009 de la 3ème chambre civile (n° 08-13.970)