« De nombreux facteurs juridiques peuvent venir affecter la valeur d’un bien »

Les risques identifiés lors d’un audit pourront avoir une incidence sur les flux locatifs futurs ou sur le taux de capitalisation qui sert à la valorisation du bien (pour tenir compte d’un risque supplémentaire, celui-ci sera plus élevé) et entraîner une renégociation du prix de cession avec le vendeur.

Notaire à Paris, Bruno Casteran liste les principales actions à entreprendre pour garantir le bon déroulement d’une transaction.

1 - S’assurer du caractère incontestable de la propriété de l’actif en analysant le titre de propriété ainsi que la chaîne des mutations antérieures sur une durée de 30 ans (prescription prévue à l’article 2227 du Code civil).

2 - S’assurer de la conformité administrative de l’actif en contrôlant la régularité des autorisations administratives liées à l’usage d’un bien (défini à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, CCH) et à sa construction (vérifier le caractère définitif du permis de construire ou de la déclaration préalable à des travaux et de la conformité des constructions y afférant).Il n’y a pas de prescription pour un usage irrégulier des locaux. Il peut être demandé au propriétaire un retour du bien à un usage d’habitation à tout moment.

3 - S’assurer que les informations relatives à la situation sanitaire et environnementale de l’immeuble sont transmises au futur acquéreur (diagnostics concernant l’amiante, les termites, la performance énergétique...).

4 - S’assurer d’une situation locative saine (analyse des documents relatifs à l’activité locative, notamment la rédaction des baux).