Ingénierie patrimoniale/Grand Prix du Patrimoine Jeunes Diplômés 2016

Dauphine procède à une réorganisation complète

Aldwin BEDIOU, Bérengère de BOISSIEU, Pierre-Henri DORON, Aurore PINTUREAU, Caroline SCHWAB
Les cinq étudiants de Dauphine arrivent premiers ex aequo, une première pour l’épreuve écrite
Ils répondent à la problématique complexe d’un couple ayant opté pour un tournant de vie
Pierre-Henri Doron, Aurore Pintureau, Caroline Schwab, Bérengère de Boissieu et Aldwin Bediou

Votre situation personnelle.

Monsieur, vous êtes âgé de 55 ans.

A défaut d’informations, nous avons considéré, Madame, que vous aviez le même âge.

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts.

Vous avez deux enfants Norbert et Axel âgés respectivement de 17 et 18 ans.

Votre situation professionnelle et patrimoniale.

Vous et votre épouse êtes associés (à hauteur de 50 % chacun) et cogérants d’une SARL, ayant pour activité l’exploitation d’un hôtel-restaurant.

Vous détenez également tous les deux :

- les parts d’une SCI (50 % chacun), propriétaire des murs de votre hôtel-restaurant ;

- divers actifs financiers et biens propres.

Vos objectifs.

Vous avez pour projet de céder votre hôtel-restaurant en minimisant l’impact fiscal.

Au terme de cette cession, vous souhaitez :

- réinvestir une partie du produit de cession dans de nouvelles activités ;

- commencer à transmettre de manière optimisée votre patrimoine.

Vous vous interrogez également sur :

- la régularisation d’un compte détenu en Suisse dont vous venez, Monsieur, d’hériter ;

- la réorganisation de votre patrimoine à l’issue de la cession de votre entreprise.

LA VENTE DE L’HÔTEL-RESTAURANT ET LE RÉINVESTISSEMENT DANS UN DOMAINE AGRICOLE AVEC BASTIDE

Afin de diminuer votre impôt sur les plus-values tout en transmettant de manière optimisée une partie de vos biens, nous vous proposons :

- la donation-partage en nue-propriété avec réserve d’usufruit des parts de la SCI à vos enfants, suivie de la vente des parts démembrées ;

- l’apport d’une partie des parts de votre SARL à une holding qui seront ensuite cédées, afin de réinvestir dans un second temps dans vos nouvelles activités de culture de chênes truffiers et chambres d’hôtes ;

- la cession en direct du reliquat des parts de la SARL.

Donation-partage de la SCI avec réserve d’usufruit à vos enfants et cession des parts.

La donation-partage à vos enfants de la nue-propriété des parts de la SCI pourrait alléger le coût de la transmission de votre patrimoine tout en purgeant la plus-value latente de la SCI, sous réserve que les opérations soient rapprochées (afin que la valeur des parts de SCI n’augmente pas) et que le dessaisissement des parts données soit effectif et irrémédiable.

Ce montage permet de :

- figer les valeurs au jour de la donation ;

- transmettre une partie de votre patrimoine à vos enfants à un moindre coût ;

- faire en sorte qu’ils ne supportent aucune imposition de la plus-value de cession. En effet, le prix de revient est calculé à partir de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

Au regard de vos âges respectifs, la valeur de votre usufruit serait de 50 % de la pleine propriété et le coût fiscal global de la transmission de la nue-propriété à vos enfants serait réduit à 62.776 euros (contre ~213 k€ en cas de donation de la pleine propriété). Les frais et droits de cette donation pourraient être financés par vos liquidités disponibles sans constituer un don complémentaire (voir le tableau 1).

Compte tenu de la présence d’un enfant mineur, il conviendra de prévoir l’intervention d’un ascendant, la mère de Madame par exemple, afin d’accepter la donation à son profit et d’anticiper la cession future des parts en lui donnant le rôle de tiers administrateur (Code civil, article 384).

Afin de protéger vos enfants, diverses clauses peuvent être insérées à l’acte de donation et notamment une clause de remploi en cas de vente qui imposerait à vos enfants de remployer la somme reçue dans un bien immobilier ou dans un contrat de capitalisation qui serait lui-même démembré.

En l’absence d’informations, nous avons considéré que votre SCI était soumise à l’impôt sur le revenu (IR).

Le régime fiscal applicable à la cession est celui des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement pour durée de détention (à compter de la souscription des parts en 1995 pour votre épouse et vous-même, et à partir de la date de la donation pour vos enfants). En qualité d’usufruitiers, vous bénéficiez en outre d’un abattement de 96 % sur la plus-value imposable à l’IR et de 26,40 % pour le calcul des prélèvements sociaux (PS). Le coût fiscal total serait de 91.260 euros que vous pourrez prendre en charge également.

Vos enfants nus-propriétaires n’auront aucun droit à acquitter la donation avant cession ayant permis de purger la plus-value (voir le tableau 2).

Apport-cession des parts de la SARL et réinvestissement dans le domaine agricole.

Vous souhaitez acquérir un domaine agricole pour 2 millions d’euros et avez pour projet :

- l’exploitation de chênes truffiers (activité agricole) ;

- une activité de chambre d’hôtes sur le même site.

Nous estimons, compte tenu des coûts d’aménagements du domaine (plantations) et des différents frais d’établissement (ex. : taxes, émoluments...) que le montant global de l’investissement sera de 3 millions d’euros.

Nous vous conseillons le montage suivant :

- La création d’une société holding soumise à l’IS à laquelle vous apporterez des parts de la SARL à concurrence de 3 millions d’euros. Cette société holding cédera ensuite les parts de SARL pour réinvestir le produit de cession dans deux sociétés (préalablement créées) qui auront respectivement une activité agricole et une activité parahôtelière (chambres d’hôtes).

- La cession en direct des parts restantes de la SARL pour 1,5 million d’euros sera soumise à l’impôt sur la plus-value et pourra être réinvestie dans un contrat d’assurance vie par exemple (voir le Schéma).

En apportant les parts de la SARL à la holding soumise à l’IS, vous pourrez bénéficier d’un report d’imposition de la plus-value, sous réserve, par la suite, de souscrire via la holding au moins 50 % du prix de cession, et ce dans un délai de trois ans, au capital de sociétés exerçant une activité économique – commerciale, agricole, industrielle ou artisanale. L’imposition de la plus-value d’apport sera alors différée au moment de la cession à titre onéreux des titres de la holding.

La cession du reliquat de parts de la SARL (1,5 million d’euros) sera soumise en revanche au régime des plus-values mobilières des particuliers avec application des abattements pour durée de détention. Sous réserve de respecter les conditions (CGI, art. 150-0-D, 1 quater-B-1°-a), vous pourriez bénéficier de l’abattement majoré de 85 % ouvert aux cessions de titres de PME de moins de dix ans à la date de souscription. Le coût fiscal de cette cession serait de 333.071 euros permettant une économie significative par rapport à une cession totale de la SARL (voir le tableau 3).

Quelques précisions :

- Concernant l’exploitation de chênes truffiers par la SCEA, les bénéfices seront soumis à l’IS et vous bénéficierez d’un régime de faveur pour la taxe foncière. En effet, les terrains nouvellement plantés en arbres truffiers sont exonérés de taxe foncière les 50 premières années (CGI, art. 1395 B).

- Concernant l’activité parahôtelière exercée au sein d’une Sasu, l’imposition se fera également à l’IS. En effet, l’exploitation de chambre d’hôtes peut être qualifiée de parahôtelière, revêtant ainsi un caractère commercial. Le caractère parahôtelier de l’activité est établi selon l’article 261 D 4°-b du CGI si au moins trois critères parmi quatre prévus sont remplis : fourniture du petit-déjeuner, du linge de maison, nettoyage régulier des locaux, réception de la clientèle.

- L’activité de chambre d’hôtes aurait pu être exercée par la SCEA comme activité accessoire, sous réserve de ne pas dépasser certains seuils de revenus. Toutefois, comme la plantation des chênes truffiers ne saurait générer de revenus agricoles avant plusieurs années, il est préférable de créer une Sasu dédiée à cette activité.

Votre résidence principale au sein de la bastide pourra être logée dans la SCEA. Cette dernière étant soumise à l’IS, il conviendra de réintégrer comptablement dans le résultat un loyer de marché correspondant à cette occupation (voir le tableau 4) .

RÉGULARISATION DE VOTRE COMPTE EN SUISSE, VALORISATION DE VOS ACTIFS AU REGARD DE L’ISF ET ORGANISATION DE VOTRE PATRIMOINE

Régularisation de votre compte Suisse.

Monsieur, vous venez d’apprendre que vous avez hérité d’un compte en Suisse non déclaré aux autorités fiscales françaises, ayant appartenu à votre grand-père. Considérant que votre père est prédécédé et que votre grand-père est décédé avant le 1er janvier 2005, ce compte vous revient directement ainsi qu’à vos deux sœurs par parts égales.

Nous vous recommandons de procéder à la régularisation à de votre situation eu égard à l’obligation de déclaration des comptes ouverts à l’étranger et à la convention fiscale franco-suisse de 2013.  

En effectuant une démarche spontanée, vous écartez le risque de poursuites pénales et l’amende que vous encourrez pour non-déclaration de compte est ramenée à 1,5 % de la valeur du compte au 31 décembre de chaque année depuis 2011, au lieu de 5 %.

Cette régularisation donnera lieu au paiement de l’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux afférents au compte sur les dix dernières années, assorti d’intérêts de retard à hauteur de 4,80 %/an et d’une pénalité s’élevant à 15 % du montant total de l’impôt (portée à 40 % si vous devenez actif sur ce compte).

En matière de droits de succession, la prescription jouera et vous n’aurez aucuns droits de mutation complémentaires à régler.

La déclaration spontanée d’un compte hérité ou reçu par donation représente en moyenne un coût global de 20 % hors droits de mutation. Dans votre cas, le compte de 1.196.000 euros au taux de change du 25/03/2016 (1.300.000 francs suisses) sera réduit à ~956.800 euros de liquidités disponibles, soit ~318.933 euros pour vous et chacune de vos sœurs.

Votre patrimoine et sa situation ISF.

Nous estimons la valeur vénale de votre patrimoine à 7.472.216 euros et sa valeur nette taxable à l’ISF à 1.390.340 euros. Cette valeur dépassant le seuil de déclenchement des 1,3 million d’euros, vous devrez établir une déclaration ISF pour cette année et potentiellement pour les neuf années précédentes au cours desquelles la détention de ce compte vous aurait rendu imposables. Nous estimons pour cette année le montant de votre ISF à 3.012 euros.

Il est à noter que cette assiette taxable à l’ISF devrait augmenter après la cession de l’hôtel-restaurant, la valeur de vos biens professionnels étant diminuée.

Eléments méthodologiques pour l’évaluation de votre patrimoine (voir le tableau 5).

- Biens de Monsieur :

La maison de Cucuron en indivision : en appliquant la méthode par comparaison, sa valeur vénale est estimée à un million d’euros, soit 333.333 euros pour chacun. Concernant l’ISF, une décote de 20% pour indivision est tolérée ; la valeur de vos droits s’élève donc à 266.667 euros.

La forêt de fayards : d’après les données de la Safer, nous en estimons sa valeur à ~15.000 euros. En termes d’ISF, les forêts sont exonérées à concurrence des trois quarts de leur valeur, sous réserve de mise en place d’un plan de gestion agréée pour une durée de 30 ans. Selon cette hypothèse, sa valeur ISF à retenir serait de 3.750 euros.

- Biens de Madame :

Le GFA de Mouriès : nous avons évalué séparément le foncier et les actifs de l’exploitation agricole. D’après les données de la Safer, la valeur foncière des 3 ha du GFA s’élève à environ 31.600 euros (10.540 euros/ha). Pour le matériel, en l’absence de tout renseignement, nous considérons que l’exploitation dispose d’une presse classique vendue dans le commerce ~8.000 euros. La valeur du GFA est donc de ~39.600 euros.

Considérant que votre quote-part dans l’indivision est de 1/8e (votre mère et ses enfants ont hérités par parts égales), la valeur de vos parts est de 4.950 euros.

Les parts de GFA étant également exonérées à concurrence des trois quarts de leur valeur, sous réserve des conditions sus mentionnées, et prenant en compte une décote supplémentaire pour indivision de 20 %, la valeur ISF déclarer est de 990 euros.

- Biens communs :

Parts de SARL et SCI : La valeur vénale de ces biens est de 6 millions d’euros. Sous réserve de satisfaire aux conditions de l’article 885 O Bis du CGI, ces biens professionnels seraient exonérés de l’ISF.

LA RÉORGANISATION DE VOS ACTIFS FINANCIERS ET NOS PRÉCONISATIONS PATRIMONIALES

Location de la maison de Cucuron.

Au vu du marché locatif actuel, un loyer annuel de 36.000 euros semble envisageable, soit 12.000 euros vous revenant. Vos recettes locatives étant inférieures à 23.000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes en vertu du régime micro-BIC. Cependant, ce statut ne vous permet pas de bénéficier d’une exonération en matière d’ISF au titre de votre outil professionnel.

Affectation des fonds.

A la suite de l’opération de donation-cession des parts de la SCI, vous disposerez de 1.500.000 euros avec vos enfants (nous considérons que vous vous acquitterez des droits de donation et de l’impôt sur la plus-value à partir de vos liquidités disponibles). Nous vous conseillons de réemployer ces fonds dans un contrat de capitalisation, en prévoyant une convention de démembrement afin d’organiser les droits de chacun et les modalités de fonctionnement du contrat. Ainsi, au second décès de l’un d’entre vous, vos enfants nus propriétaires récupéreront la pleine propriété du contrat en franchise totale de droits de succession.

Concernant le compte en Suisse de Monsieur, nous vous conseillons d’en rapatrier les fonds après la vente des actions (en soldant les positions au fil de l’eau en fonction des plus ou moins-values latentes constatées) pour les placer sur votre contrat d’assurance vie déjà ouvert et ainsi bénéficier de sa fiscalité avantageuse liée à son antériorité fiscale. En effet, en vertu de la convention fiscale franco-suisse, le régime fiscal appliqué à votre compte est celui de la France (barème progressif de l’IR et abattement pour durée de détention). Néanmoins, nous n’envisagerons le placement des fonds sur ce contrat que si vous nous confirmez qu’il a été alimenté avec des fonds propres. A défaut, nous vous conseillons d’ouvrir un nouveau contrat pour placer ces fonds avec une clause de remploi.

Pour améliorer la performance de ce contrat, et en fonction de votre profil investisseur que nous validerons ensemble, nous vous proposons d’en augmenter la diversification en réinvestissant les fonds issus de votre compte suisse sur des unités de compte telles que des OPCVM patrimoniaux (ex. : Eurose C) ou SCPI, permettant d’atteindre des rendements moyens d’environ 3 % à 6 % par an. L’allocation de votre contrat pourrait être la suivante :

- Fonds euros : 400.000 euros (49%)

- OPCVM et SCPI : 418.933 euros (51 %)

Nous pourrons vous accompagner dans cette démarche en optant pour une gestion soit conseillée, soit déléguée.

Concernant les produits de cession en direct de la SARL (1,16 million d’euros), nous vous recommandons de les investir, en fonction de votre volonté ou non d’être exposés au marché des actions en direct :

- sur un nouveau contrat d’assurance vie commun en co-souscription avec dénouement au second décès et mise en place d’une clause de préciput. Ainsi au premier décès, le contrat ne sera pas dénoué et conservera son antériorité fiscale sans générer de récompense au profit de la communauté (cela impliquera un aménagement de votre régime matrimonial, qui aura lieu de préférence à la majorité de Norbert pour éviter l’homologation judiciaire). Nous suivrons une allocation identique à celle évoquée précédemment.

- sur des PEA qui, grâce à leur fiscalité avantageuse, vous permettraient d’effectuer des retraits après cinq ans en exonération d’IR, CEHR, mais avec un maintien des prélèvements sociaux à 15,5 %. Votre PEA, Madame, ayant atteint son plafond de versement, nous vous suggérons d’ouvrir un PEA-PME si vous souhaitez augmenter votre exposition aux actions. Monsieur, ne possédant aucun PEA, vous pourriez en ouvrir un classique et un PEA-PME, avec un investissement cumulé maximal de 225.000 euros.

Réduction ISF.

Afin de neutraliser ou réduire votre ISF pour cette année et les années ultérieures (sous réserve des modifications législatives futures), vous pouvez investir au capital d’une PME (directement ou via holding) ou de FIP/FCPI. La réduction ISF induite par ces investissements s’élève à 50 % des versements effectués avec un plafond de 45.000 euros (PME) ou 18.000 euros (FIP/FCPI) par foyer fiscal, sous réserve de conservation des titres pendant une durée minimale de cinq ans.

Donation de sommes d’argent.

A la majorité de Norbert, et dans l’optique d’aider vos enfants à court terme, vous pourriez également leur transmettre par donation-partage (pour figer les valeurs) jusqu’à 31.865 euros par parent et par enfant en exonération de droits de donation, et ce tous les 15 ans jusqu’à vos 80 ans.

Nous attirons enfin votre attention sur le fait que vous n’avez pas à notre connaissance effectué de donation au dernier vivant qui permet d’améliorer les droits du conjoint dans la succession. Nous vous conseillons vivement d’en établir une réciproque devant notaire.