Commission Pinel : le Conseil constitutionnel valide le plafonnement

annabelle Pando
Tout en reconnaissant que le plafond porte atteinte à la liberté d'entreprendre, les Sages ont considéré qu'il lutte contre certaines tarifications abusives
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Le plafonnement des frais et commissions d’intermédiation des investissements en immobilier Pinel est constitutionnel. Telle est la réponse rendue le 15 octobre par Conseil constitutionnel à une question prioritaire de constitutionnalité posée par la FNAIM et l’AFIL (QPC n° 2020-861 du 15 oct. 2020, JO 16 oct. 2020) et validant l'article 199 novovicies, X bis, du Code général des impôts (CGI).

Les frais de commercialisation plafonnés à 10 % du prix de revient

Le principe du plafonnement introduit par la loi de Finances pour 2018 vise à éviter que l'avantage fiscal attaché à l’investissement en Pinel ne soit capté par d'importants frais intermédiation. Son champ, défini par la loi Finances pour 2019, concerne les frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur et des coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur. Le plafond a été fixé par décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 à 10 % du prix de revient du logement. Le dépassement du plafond est passible d'une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l'acte authentique. Son montant est limité à 10 fois les frais excédant le plafond.

Des atteintes justifiées

Le Conseil constitutionnel reconnait que le plafond limite la liberté des intermédiaires de fixer les tarifs de leurs prestations et porte donc atteinte à la liberté d'entreprendre. Il justifie toutefois cette atteinte par la poursuite d’un objectif d'intérêt général : lutter contre certaines tarifications abusives en matière de commercialisation conduisant au détournement de l'avantage fiscal. De plus, le plafond ne concerne qu'une part limitée de l'activité d'intermédiation commerciale en matière immobilière, puisqu’il n’a vocation à s’appliquer uniquement lorsque l'acquéreur demande le bénéfice de la réduction d'impôt.

Promoteurs v/ intermédiaires : une différence de traitement justifiée par une différence de situation

Il était également reproché au texte d’instituer une différence de traitement entre les intermédiaires soumis au plafonnement et les promoteurs qui n'y sont pas soumis. Le Conseil constitutionnel indique que législateur a constaté certains frais de commercialisation abusifs pratiqués par des intermédiaires. À situation différente, traitement différent.

Le même raisonnement s’applique au fait que le plafond soit réservé aux logements neufs et en VEFA et ne concerne pas les logements que l'acquéreur fait construire ni les logements déjà existants. Là encore, cette différence de traitement se justifie par une différence de situation. Les deux dernières catégories de logements, lorsqu'ils sont éligibles à la réduction d'impôt, sont moins sujets à des frais de commercialisation abusifs.