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Clameur fustige le projet de loi d’encadrement des loyers

Le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) porté par la Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement Cécile Duflot est à peine à l’étude sur les bancs de l’Assemblée nationale que Clameur, l’observatoire sur les loyers du secteur privé, met en lumière les dérives de sa mise en application sous sa forme actuelle et émet des réserves quant à la représentativité des données qui serviront de référence à l’encadrement des loyers.

Ecarté de la démarche de la Ministre visant à connaître, de manière fine, les territoires identifiés comme tendus (lire L’Agefi Actifs n°571-572, p. 18), Clameur poursuit sa route et, au passage, souhaitant à l’Etat tout le bonheur du monde, a déclaré lors de sa conférence de presse semestrielle qui a eu lieu mardi dernier, par la voix de François Davy, président du groupe Foncia (1), ouvrir prochainement au grand public, de manière permanente, sa base de données promise à une mise à jour quotidienne. Brûlant dossier. 

Un projet de loi controversé.

Premier dysfonctionnement relevé : l’effet pervers de la mesure d’encadrement. Le projet de loi prévoit qu’il sera fixé chaque année, par décret, sur chaque territoire, un loyer médian majoré qui ne pourra excéder 20 % du loyer médian de référence, permettant ainsi de baisser les loyers excessivement élevés pratiqués dans certaines villes et un loyer médian minoré, autorisant les propriétaires à relever leur loyer au niveau du loyer médian. D’après les simulations de Clameur (2), la mesure favorisera les plus riches (ceux qui ont la possibilité de louer des biens à un prix au mètre carré élevé) au détriment des plus modestes (ceux qui louent des biens à un prix au mètre carré en dessous du loyer médian minoré). Pire, les inégalités se renforceront si la médiane est calculée, comme le prévoit un amendement, par taille d’habitat (studio, 2 pièces…).

Conséquence attendue par Michel Mouillart, directeur scientifique de l’Observatoire : la vente par certains propriétaires bailleurs (ceux du décile supérieur) de leur bien, et donc une réduction de l’offre locative. « Cela signifie que l’on aura une transformation en profondeur des marchés », explique-t-il.

Deuxième écueil soulevé, la taille des échantillons traités et la finesse du maillage territorial. En d’autres termes, sur quelles bases seront calculées les différentes médianes qui serviront de référence ? « Traitera-t-on les villes périphériques comme la ville principale de la métropole ? », s’inquiète Michel Mouillart, jugeant qu’« il n’y a pas d’observatoire aujourd’hui qui soit en mesure de réaliser le travail que Clameur accomplit sur tous les territoires qui vont rentrer dans le champ du dispositif ».

Un marché locatif peu actif.

S’appuyant sur la signature de 200.000 baux nouveaux depuis le début de l’année 2013, Clameur estime représenter 1/6e du marché locatif privé français (250.000 références pour l’année 2012 sur 1.550.000). Un marché dont l’activité semble se dégrader puisque la mobilité résidentielle, qui mesure l’offre locative nouvelle chaque année, recule de 2,7 % depuis 2011. Elle s’établit à 26,3 % contre 27,8 % il y a deux ans. Paris, qui était jusqu’alors la ville pour laquelle la mobilité était la plus faible avec un taux de 17,1 %, vient d’être dépassée par Marseille qui connaît son plus bas niveau depuis 1998 (15,6 %). « Sur des marchés qui conjuguent une offre locative insuffisante et une demande (étudiante notamment) particulièrement soutenue durant l’été, le déséquilibre des marchés locatifs privés est remarquable. La baisse ou la faible progression des loyers privés qui se constate dans la plupart des grandes villes ne peut, de ce fait, suffire pour rééquilibrer les marchés ; et ce déséquilibre risque de durer. » En effet, selon l’Observatoire, le rythme de croissance des loyers de marché ralentit, +0,1 % en rythme annuel, pour une inflation estimée à 1 % par l’Insee sur la période.

Aussi, depuis 2006, il est observé une hausse annuelle moyenne de 1,4 % contre une progression des prix à la consommation de 1,7 % en moyenne entre 1998 et 2013. Les loyers augmentent de 0,3 % en Ile-de-France (-0,4 % à Paris) pendant qu’ils stagnent en province.  

(1) Acronyme de « Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux », Clameur est un observatoire des loyers du secteur privé créé à l'initiative de Foncia, le SNPI, l'Unis et l'UNPI et auquel sont associés nombre de professionnels de l'immobilier.

(2) N’imaginant pas que la médiane de référence puisse être basée sur un loyer calculé à partir du stock de tous les loyers existants comme cela a été envisagé par la Ministre, Clameur base ses simulations sur un loyer de marché (nouveaux baux signés dans l’année), ce qui, de fait, aboutit à une interprétation différente.

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