Marché locatif privé

Clameur émet des réserves sur la régulation

Pour l’Observatoire, les loyers de marché évoluent déjà, dans un grand nombre de villes, en-deçà de l’inflation - Après deux années de reprise, la mobilité résidentielle du marché locatif français se replie en 2012.

Marché locatif privé

L’Observatoire des loyers présidé par Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) et dirigé par le professeur Michel Mouillart s’interroge sur la pertinence des critères identifiés pour choisir les agglomérations rentrant dans le champ du décret d’encadrement des loyers. Observant une baisse des loyers de marché ou une progression de ceux-ci inférieure à l’inflation dans plus de trois quarts des villes de plus de 60.000 habitants cette année, Clameur considère cette mesure, si ce n’est inutile, tout du moins mal calibrée.

Prendre comme période d’analyse les dix dernières années alors que s’opère une « véritable transformation du marché depuis 2006  » - les loyers de marchés ont augmenté en moyenne de 3,2 % chaque année entre 2002 et 2007 et seulement de 1,5 % par an depuis - lui paraît discutable. « On ne peut pas faire comme si nous étions dans une période de croissance », explique Michel Mouillart. « En province, sur les 16 villes sélectionnées sur la base des critères du décret, deux seulement auraient été retenues si la période d’observation des loyers avait été réduite aux années 2007-2012 », argumente l’Observatoire.

Ralentissement de la progression des loyers de marché.

D’après Clameur, alors que les loyers de marché (moyenne des baux signés en année N rapportée à la moyenne des baux signés en année N-1) ont progressé de 4,1 % en moyenne par an de 1998 à 2006, ils n’ont augmenté que de 1,6 % en 2011 et de 1,2 % en 2012 pendant que, sur la période 1998-2012, les prix à la consommation (l’inflation) et le revenu disponible par ménage affichent une hausse annuelle respectivement de 1,7 % et 1,8 %.

Dans le détail, les loyers, arrêtés à août 2012, stagnent pour les petites surfaces (studios et 1 pièce), alors qu’ils montent de 3,1 % pour les 5 pièces et plus. Par ailleurs, dans 11 régions de la Métropole, les loyers de marché baissent et dans 8 autres, ils progressent moins vite que l’inflation. Il n’y a qu’en Aquitaine et en Ile-de-France où l’augmentation est supérieure à l’inflation.

A l’échelle des communes de plus de 60.000 habitants, les loyers baissent dans 38,7 % des villes cette année, contre 31,3 % en 2011, et évoluent moins rapidement que l’inflation dans 37,5 % des cas, contre 35 % en 2011. Dans les agglomérations de plus de 146.000 habitants, le constat est semblable. Il n’y a qu’à Toulon, Brest et Paris où les hausses sont sensibles (+4,4 %, +3,3 % et +2,6 % respectivement). Dans 55 % des cas, elles restent contenues entre 0,2 % et 1,8 %. Marseille, Dijon, Saint-Etienne, Rennes, Le Mans et Angers présentent même une baisse comprise entre 0,3 % et 1,3 %.

Baisse de la mobilité résidentielle.

Après un recul de 11,6 % entre 2006 et 2009, l’activité (les candidats à la location) s’est redressée en 2010 et 2011 avant de chuter de nouveau en 2012. Pour l’heure, le taux de mobilité résidentielle France entière accuse un repli de 2,2 %, ce qui correspond, en année pleine, à une perte de l’ordre de 40.000 logements locatifs. A 30,2 % en 2004, la proportion des locataires qui déménagent chaque année n’est plus que de 27 % en 2012 - soit une baisse de 10,6 % - pour une moyenne de 28 % sur la période 1998-2012.

Evidemment, l’activité varie du simple au double selon les régions. Aussi, la mobilité résidentielle moyenne relevée sur la période 1998-2012 est de 42,1 % en Poitou-Charentes alors qu’elle n’est que de 23,2 % en Ile-de-France (et de 17,6 % à Paris).