Les charges de copropriété ne peuvent être divisées par zones de parties communes en fonction des propriétaires les utilisant. Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre les copropriétaires et seules les parties communes spéciales sont exclusivement affectés aux copropriétaires dont elles sont la propriété (1). 

Une assemblée générale de copropriété avait voté la décision suivante : « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale […] doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale. Toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d’escalier doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation. » Les copropriétaires de la galerie commerciale assignent le syndicat aux fins de voir déclarer cette répartition des charges non écrites. Il s'estiment lesés puisque la galerie commerciale sert également d'accès aux lots d'habitation. 

La demande est rejetée par les juges du fonds qui estiment que certaines parties communes plus spécifiquement affectées à certains copropriétaires peuvent être à la charge seulement du groupe intéressé. Ils se basent sur le critère de l'affectation principale - plutôt que spéciale - en estimant que les parties communes spéciales peuvent toujours êtres décidées librement en assemblée générale (AG). 

La Cour de cassation casse l'arrêt en rappelant que sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. Aussi, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre les copropriétaires. Pour que les charges soient valablement divisées, il aurait fallu que des parties communes spéciales soient exclusivement - et non principalement - affectées aux copropriétaires dont elles en sont la propriété. 

(1) Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 08/04/2021 (19-19201)