Usufruit temporaire

Cession d'un immeuble professionnel à une SAS

Cette technique peut permettre au dirigeant de récupérer des liquidités et d’améliorer sa situation fiscale et patrimoniale Elle constitue aussi pour la société d’exploitation une alternative avantageuse par rapport à une location classique.

par Félix Cicéron, directeur de l'ingénierie patrimoniale, Expert & Finance

LE CONTEXTE

Situation patrimoniale.

Monsieur Pierre, âgé de 62 ans, dirige une société par actions simplifiée (SAS) dans laquelle il exerce et loue à cette société l’immeuble nécessaire à son activité dans le cadre d’un bail commercial. Sa tranche marginale d’imposition s’élève à 40 %. En tant que « propriétaire-bailleur », il déclare au titre de la location de l’immeuble un loyer annuel de 60.460 euros. S’agissant de revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt, le taux de prélèvement effectif, compte tenu de la CSG/CRDS, de sa quote-part déductible et de la nouvelle contribution de 1,10 %, ressort à 49,78 %.

Monsieur Pierre entend réduire le poids de sa fiscalité personnelle, diversifier son patrimoine dont l’essentiel est constitué par son outil professionnel et, à l’occasion de cette diversification, conforter la situation de son épouse.

Solution préconisée.

Il est proposé à Monsieur Pierre de procéder à la cession temporaire du droit d’usufruit portant sur son immeuble à usage professionnel. Grâce à cette cession, il disposera d’un capital et la SAS, avec l’acquisition de ce droit, cessera de payer les loyers.

DÉTERMINATION DE LA VALEUR DU DROIT CÉDÉ

La durée.

Le droit d’usufruit relève du droit des biens et il convient de constater à ce propos que le Code civil n’impose aucune durée minimum au démembrement. A contrario, et s’agissant ici de la cession à une personne morale, la durée maximum du démembrement ne saurait excéder 30 ans, par application de l’article 619 du Code civil (1). Ce dernier ne donne en revanche aucune indication sur la durée minimum, laissant sur ce point une liberté totale aux parties à l’opération.

Toutefois, dans l’opération envisagée, le cessionnaire du droit relève des règles commerciales. En outre, la qualification comptable du droit acquis induit des contraintes particulières. Ainsi, avant la modification du plan comptable général (PCG) entré en application au 1er janvier 2005, le Conseil d’Etat (CE) avait déterminé les critères propres à caractériser une immobilisation incorporelle. Parmi ceux-ci figurait, entre autres, la notion de pérennité, laquelle s’entend tout à la fois comme une absence de précarité quant aux modalités de la détention du droit et comme une certaine durée de cette détention. En l’espèce, dans l’arrêt du CE, en date du 21 août 1996 (2), cette durée était de dix années.

Dans le cas présent, la durée retenue du démembrement sera de 12 ans.

Valeur fiscale et économique du droit.

Sur le plan fiscal, cette valeur résulte de l’application de l’article 669 II du Code général des impôts (CGI), lequel fixe la valeur du droit d’usufruit à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période fixe de 10 ans. La valeur de la pleine propriété étant après expertise de 600.000 euros, la durée de 12 années, la valeur fiscale du droit cédé s’établit ainsi à 276.000 euros.

Cette valeur ne sert qu’à asseoir le montant des droits d’enregistrement dus par la société cessionnaire, lesquels seront de : 276.000 x 5,09 % = 14.048 euros.

Les parties à l’opération retiennent une évaluation économique du même droit, qui prend en compte la durée du démembrement et le rendement net du bien objet du démembrement. Compte tenu d’une valeur en pleine propriété estimée à 600.000 euros, d’un loyer net de charges usufructuaires de 55.000 euros par an, le taux de rendement net ressort à 9,16 %.

L’actualisation des flux nets sur la base du taux de rendement et pour la durée du démembrement retenue détermine la valeur économique du droit à 390.548 euros.

L’écart de valeur entre les approches fiscale et économique du droit d’usufruit peut susciter une interrogation. Toutefois, cette divergence est admise : lorsque la propriété d’un immeuble est démembrée, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit peut être fixée librement par les parties. Mais, pour la liquidation des droits de mutation, l’administration retient la valeur telle qu’elle résulte de l’application du barème de l’article 669 (3).

INCIDENCES POUR LE CÉDANT DU DROIT

Existence d’un capital disponible.

En contrepartie des loyers qu’il n’encaissera plus, Monsieur Pierre dispose d’un capital de 390.000 euros qu’il est libre d’affecter à la réalisation d’objectifs patrimoniaux.

Au cas présent, il souscrit un contrat d’assurance vie dont son épouse sera la bénéficiaire.

Plus-values sur cession.

Le droit d’usufruit consiste en droit réel immobilier dont la cession relève de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers, déterminée aux articles 150 U et suivants du CGI.

Toutefois, M. Pierre a acquis cet immeuble en juin 1989. Au moment de la cession, l’immeuble était détenu depuis plus de 15 ans, donc la cession du droit n'est pas assujettie à la taxation des plus-values immobilières.

Intérêt de la solution préconisée.

L’intérêt de la solution pour le patrimoine privé peut être mis en évidence en comparant deux situations :

- Le maintien de la situation actuelle où Monsieur Pierre continuerait à encaisser des loyers revalorisés à 2 % par an et dont le montant net sera placé à 4 % pendant 12 ans ;

- La capitalisation du produit de la cession du droit d’usufruit, placé au même taux et sur la même durée.

Dans le premier cas, le capital, au terme des 12 ans, s’élève à 478.000 euros et dans le second, à 595.000 euros, soit un écart en faveur de la solution de la capitalisation de la cession du droit d’usufruit de 117.000 euros.

Incidence ISF.

Tant que Monsieur Pierre exercera dans sa société, l’immeuble sera considéré comme professionnel au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et par suite non taxable. En cédant le droit d’usufruit, le produit issu de la cession et placé en assurance vie entrera dans l’assiette de taxation pour sa valeur de rachat. Pendant l’activité de Monsieur Pierre, la solution aura donc un impact négatif en termes d’assiette ISF, qu’il conviendrait toutefois de relativiser car, sur les 12 ans, le gain d’impôt au titre des revenus fonciers ressort à 403.663 euros.

A contrario, lorsque Monsieur Pierre prendra sa retraite dans trois ans, si rien n’a été fait, l’immeuble intégrera le patrimoine privé et sera donc soumis à l’ISF pour sa valeur en pleine propriété. L’assiette de taxation sur les neuf années restant à courir sera plus importante que celle constituée par la valeur de rachat du contrat d’assurance vie.

CONSÉQUENCES POUR LA SAS CESSIONNAIRE DU DROIT DE L’USUFRUIT

Valeur d’acquisition du droit.

En plus de la valeur des droits, la SAS doit acquitter le montant des droits d’enregistrement et honoraires relatifs à la mise en place de l’opération, soit un montant de l’ordre de 30.000 euros. Le coût global est de 420.000 euros.

Comptabilisation du droit.

Le droit d’usufruit répondant aux conditions des articles L311-1 et L221-1 du PCG constitue une immobilisation incorporelle. Le droit d’usufruit ayant une durée fixe, ce dernier sera amortissable linéairement sur la duré du démembrement (art. L322-1 du PCG). Au cas présent, la société procédera à l’activation des frais, ce qui conduit annuellement à constater une charge au titre de la dotation aux amortissements de 35.166,66 euros par an.

Financement du droit.

L’acquisition du droit peut être financée soit par prélèvement des disponibilités de la société cessionnaire, soit par emprunt, ou sinon, par un mix de ces deux modes de financement. Au cas présent, la société dispose de 700.000 euros de disponibilités et d'un besoin en fonds de roulement de 90.000 euros. Par ailleurs, la société n’envisage pas dans un proche avenir d’autofinancer d’importants investissements. En conséquence, l’acquisition du droit sera intégralement financée « cash ».

Intérêt sur le plan juridique de la solution.

La substitution d’un droit réel à un droit personnel permet à la société d’exploitation de conforter sa situation sur l’immeuble qu’elle occupe. Cette amélioration sera plus sensible si le droit d’usufruit se substitue à un bail professionnel plutôt qu’à un bail commercial - comme dans le cas présent - en raison des garanties de renouvellement qui s’attachent à ce type de bail.

Sauf à s’exposer au grief de l’acte anormal de gestion, la société doit, outre l’intérêt juridique, avoir un intérêt économique à réaliser l’opération. En effet, suivant la définition alternative qu’en donne Monsieur Fouquet : « Un acte anormal de gestion est celui qui est accompli dans l’intérêt d’un tiers par rapport à l’entreprise ou qui n’apporte à cette entreprise qu’un intérêt minime hors de proportion avec l’avantage que le tiers peut en retirer. » (4)

Pour l’essentiel, cet intérêt tient à l’amélioration du résultat courant avant impôt de la société cessionnaire. Par la suite, la cession temporaire d’usufruit constitue une technique d’optimisation fiscale sous contrainte de rentabilité.

Dans le cas de la SAS, si rien n’avait été fait, en retenant une revalorisation de 2 % par an, la société supporterait au cours de la période une charge de 810.895 euros.

Résultat pour la société cessionnaire.

Avec l’achat du droit d’usufruit et au terme des 12 années, la société améliorera son résultat courant d’environ 282.000 euros.

Globalement, l’amélioration du résultat courant induit du fait de la réduction des charges montre l’intérêt qui ici s’attache à la mise en place de l’opération.

DÉBOUCLEMENT DE L’OPÉRATION

Au terme convenu, le remembrement s’opère, pour le cédant, en franchise d’impôt par application de l’article 1133 CGI. Pour la société cessionnaire, le droit d’usufruit est totalement amorti dans ses comptes et comme le droit s’est éteint, il n’a plus aucune valeur.

De ce fait, aucune plus ou moins-value ne sera constatée à l’issue de l’opération.

(1) Lire arrêt de la cour de cassation 3e chambre civile du 7 mars 2007, n° 06-12568).

(2) N°154.488.

(3) Réponse Grosskost, AN 28.06.2005 dans Bulletin Fiscal - Oct. 2005, n°1023.

(4) Arrêt Musel n°110213 et arrêt Brunner, CE 10/07/1992 - concl. O. Fouquet, à l’époque Commissaire du gouvernement RJF 8/9-1992, pp. 674 et suivantes.