La pierre-papier alternative robuste aux fonds en euros

Par Louis-Renaud Margerand, spécialiste produits immobiliers chez Swiss Life AM France
Dans le cadre de l'assurance vie, les SCPI, les OPCI et les SCI offrent un large choix de solutions d’investissement répondant aux objectifs patrimoniaux de chacun des clients.

Si les rendements des fonds en euros fondent comme neige au soleil, les professionnels de la gestion peuvent proposer à leurs clients détenteurs d’assurance-vie une alternative solide et prudente : la pierre-papier (SCPI, OPCI, SCI etc.).

Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) en savent quelque chose : si les épargnants désireux de se constituer un patrimoine à long terme plébiscitent l’assurance-vie grâce à sa fiscalité attractive et la possibilité de transmettre un capital à moindre frais à ses héritiers, ces derniers n’en font pas toujours un usage optimal. Si en théorie, l’assurance-vie reste une enveloppe pouvant abriter tous types de produits en unités de compte (UC) adaptés à chaque profil d’investisseur, un constat s’impose cependant : encore trop d’épargnants averses au risque choisissent les contrats en euros malgré la baisse continue des taux de rendement proposés depuis plusieurs années. Or, avec une performance moyenne équivalente à l’inflation, ces contrats ne permettent plus de valoriser le patrimoine de l’épargnant. Le CGP doit donc user de pédagogie pour inciter ce dernier à placer son épargne en unités de compte (UC) et ainsi lui faire bénéficier de placements globalement plus rémunérateurs, bien que souvent plus risqués, tout en veillant à l’adéquation de ces placements au profil et à l’objectif patrimonial recherché de chacun.

Mais le professionnel de la gestion ne doit pas rester en si bon chemin alors que la réticence reste forte en France à investir le fruit de ses économies sur les marchés financiers.  A ce titre, la pierre-papier doit être appréhendée comme la classe d’actifs alternative aux fonds en euros, qui permet à la fois de valoriser le patrimoine de son client tout en le protégeant d’une trop grande volatilité inhérente aux actifs plus risqués. Composés d’actifs non cotés, les placements immobiliers sont moins exposés aux fluctuations excessives des marchés financiers mais reposent sur deux sources de performance distinctes : les loyers perçus ainsi que la valeur du patrimoine possédé. Or, les oscillations des loyers d’une part ou de la valeur d’un bien d’autre part n’évoluent pas dans les mêmes proportions et leur volatilité reste généralement plus modérée que les marchés financiers. Une solution patrimoniale adaptée pour l’investisseur qui veut faire fructifier son capital à long terme.

L’assurance-vie et la pierre-papier font bon ménage sur le plan fiscal

Alternative aux fonds en euros, les SCPI, les OPCI et les SCI offrent un large choix de solutions d’investissement répondant aux objectifs patrimoniaux de chacun des clients. Intégrés aux unités de compte du contrat, ces fonds immobiliers bénéficieront surtout de la fiscalité attractive de l’assurance-vie. Un atout important pour les détenteurs de revenus élevés. En effet, lorsque les revenus générés par ces placements restent dans l’enveloppe de l’assurance-vie, ils ne sont pas assujettis à hauteur de la tranche marginale d’imposition sur le revenu. Néanmoins et sauf cas particuliers, les produits du contrat d’assurance vie sont imposables en cas de versement (au taux forfaitaire ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu)

Enfin, le CGP pourra expliquer à son client que ces produits d’épargne investis dans l’immobilier permettent d’accéder à des classes d’actifs auxquelles les épargnants n’ont pas forcément accès en direct : bureaux, centres commerciaux, établissements spécialisés (EHPAD, résidences étudiantes etc.), en déchargeant ces derniers de toute contrainte administrative liée à la possession d’un actif immobilier en direct. Si les SCPI et les SCI permettent à l’épargnant d’être investi à 100% en actifs immobiliers, les OPCI procurent à leur souscripteur un niveau de liquidité supérieur en combinant au sein d’un même produit des actifs immobiliers et des actifs financiers divers.