Ils sont à présent deux sur le marché à user de la technique du déficit foncier : Avenir Finance, qui a ouvert les souscriptions de sa SCPI Renovalys 2 en mai dernier jusqu’au 31 décembre 2012 (L’Agefi Actifs n°505, p. 13), et Urban Premium, présidée par Franck Temim, qui vient tout juste d’ouvrir les portes d’Urban Pierre pour clôturer son augmentation de capital le 20 décembre 2011.

Une même idée centrale…

Que ce soit l’une ou l’autre, les sociétés de gestion ont décidé de mettre en avant non pas une mesure fiscale dérogatoire, mais le régime de droit commun : les deux SCPI embrassent donc le même principe, celui d’acquérir un patrimoine immobilier locatif à restaurer et de mener les opérations de rénovation afin de permettre au souscripteur de déduire de ses revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration et, en cas de déficit foncier, d’imputer ce dernier sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros, la fraction supérieure du déficit étant reportable sur les dix années suivantes.

… et quelques divergences.

Si Renovalys 2 impose de déduire les charges liées à la rénovation en totalité l’année de la souscription, Urban Pierre, de son côté, les ventile sur deux ans, le gérant se refusant à décaisser l’intégralité du montant des travaux la première année pour ne pas risquer de voir l’administration fiscale sanctionner ce montage. Pas d’organisation en associations foncières urbaines libres (Aful) - permettant de dissocier le paiement prévisionnel du règlement effectif -, donc, pour Urban Pierre. Le contribuable imputera 45 % des charges déductibles, estimées à 57 % du prix de souscription, prime d’émission incluse, la première année et 55 % l’année suivante. Ainsi, un contribuable investissant 30.000 euros pourra déduire de ses revenus fonciers et/ou de son revenu global 7.695 euros (30.000 x 57 % x 45 %) en 2011 et 9.405 euros (30.000 x 57 % x 55 %) en 2012.

Par ailleurs, Urban Pierre investira sur des actifs immobiliers à usage d’habitation situés en centre ville ou à proximité de ceux-ci et disposant de locaux commerciaux ou professionnels en rez-de-chaussée, ce « afin d’augmenter le rendement locatif du patrimoine de la SCPI attendu entre 3,60 % et 4 % bruts pendant les 13 années de mise en location », explique Carole Savary, directeur général d’Exclusive Partners, société distributrice de la SCPI.

Les travaux passés au crible.

Si les immeubles acquis font l’objet d’une « rénovation complète » par l’acquéreur, seuls sont déductibles des revenus fonciers le coût des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration selon les termes de l’article 31-I-1 du Code général des impôts (CGI). « Tout dépend donc de la nature des travaux », comme le soulignent Aline Divo et Luc Jaillais, avocats chez CMS Bureau Francis Lefebvre. C’est pourquoi, explique Franck Temim, « après avoir sélectionné un bien, le comité d’investissement de la SCPI demande au contractant général (coordinateur des travaux) un descriptif complet des travaux (contrôlé par la suite par un maître d’ouvrage délégué) qui sera soumis à la Société Juridique et Fiscale, cabinet d'avocats, représentée par Maître Richard Moyaert, lequel s’assurera de la déductibilité, actif par actif, des travaux envisagés au regard des règles de droit commun applicables à la détermination des revenus fonciers ».

Les garanties apportées.

Par ailleurs, les travaux sont tous assortis de garanties (garantie financière d’achèvement extrinsèque ou garantie sur le prix) bien qu’il ne soit pas prévu que les ventes rentrent dans le champ d’application de la loi VIR (vente d’immeubles à rénover). Les vendeurs n’interviendront donc aucunement dans la rénovation. Si tel était le cas, « l’administration fiscale pourrait considérer qu’il n’existe aucune raison que soient déductibles des revenus fonciers de l’acquéreur des travaux réalisés par le vendeur - qui livre alors un produit fini », explique Luc Jaillais. Pour sa part, Urban Premium, appuyé par son cabinet d’avocats, ne voit aucune remise en question possible de l’avantage fiscal.

Comme pour sa première SCPI (L’Agefi Actifs n°465, p. 17), le groupe CIR, dont Franck Temim est associé, ne pourra intervenir en tant que marchand de biens ou rénovateur qu’à hauteur de 20 % de son activité totale, plafond fixé par l’Autorité des marchés financiers pour limiter tout conflit d’intérêts.

D’autres SCPI à venir.

Urban Premium prévoit également de commercialiser dans les mois à venir Urban Valeur, une SCPI Malraux, qui, parce qu’elle sera investie uniquement en secteur sauvegardé, offrira à l’investisseur une réduction d’impôt de 36 % et Urban Patrimoine 2, une SCPI Scellier intermédiaire qui marchera dans les pas de sa grande sœur mais avec une différence fondamentale toutefois. Pour être éligible au label BBC, et donc à la réduction d’impôts la plus forte de 27 % (22 % + 5 %), la SCPI devra acquérir des biens destinés à recevoir des travaux les rendant neufs ou assimilés.