Investissement locatif

Précisions sur les avantages fiscaux Scellier et LMNP

Certains éléments concernant les investissements locatifs doivent être étudiés attentivement, notamment la règle de déduction des amortissements pour le dispositif LMNP qui vient d’être modifiée ainsi que les textes encore à paraître pour le dispositif Scellier.

La deuxième loi de Finances rectificative pour 2009 (1) publiée le 22 avril dernier a corrigé des éléments importants du dispositif de réduction d’impôt à l'occasion d’un investissement locatif en résidences services dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP). A l’instar du dispositif Scellier (lire l'encadré) qui jusqu’à présent captait tout l’intérêt des investisseurs, le taux de l’avantage fiscal (2) du LMNP est passé de 5 % à 25 % et le montant ouvrant droit à la réduction d’impôt de 500.000 euros à 300.000 euros (L’Agefi Actifs n°392, p. 4). « Les deux dispositifs sont alignés mais ils restent distincts, notamment en termes de durée, de zonage ou encore de remboursement de TVA. Sans compter que le Scellier est soumis à la fiscalité des revenus fonciers alors que le LMNP relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux », rappelle Jean-Louis Le Boulc’h, avocat fiscaliste au cabinet Agik’a.

Amortissements non déductibles.

En contrepartie de l’avantage procuré, l’amortissement n’est plus déductible à concurrence de la fraction du prix de revient ouvrant droit à la réduction d’impôt. « Même si la base amortissable est de zéro d’un point de vue fiscal, le bien sera amorti au niveau comptable. Pour déterminer le résultat fiscal, les amortissements non déductibles seront réintégrés extra-comptablement », précise Yves Bernard, expert-comptable. « L’amortissement des meubles reste quant à lui déductible », note Jean-Louis Le Boulc’h. Si l’investissement dépasse les 300.000 euros, la quote-part excédant ce montant bénéficie de la déduction des amortissements. « Sur un plan comptable, la fraction des amortissements non déductibles sera déterminée pour être réintégrée extra-comptablement, explique Yves Bernard. Ainsi pour un investissement de 350.000 euros, la réintégration extra-comptable portera sur 86 % du montant, soit 300.000 divisés par 350.000, de la dotation aux amortissements comptabilisée ». Une fois la réduction d’impôt absorbée au terme des neuf ans, les spécialistes s’accordent à dire que la déduction de l’amortissement sur la part qui ouvrait droit à réduction d’impôt serait définitivement perdue.

Stratégie.

La réduction d’impôt et la suppression de la déduction des amortissements ont pour conséquence une imposition plus rapide des revenus locatifs. « Les actuels LMNP ou loueurs en meublés professionnels qui deviendront LMNP et détenant un stock d’amortissements écartés pourront les imputer sur les loyers de nouveaux investissements en résidences services, indique Yves Bernard Ces derniers seront donc moins vite fiscalisés, l’appréciation des revenus se faisant a priori au niveau de l’activité et non pas immeuble par immeuble. » Aussi, pour optimiser l’investissement, les professionnels proposent de coupler un LMNP bénéficiant de la réduction d’impôt et un LMNP classique, ce qui permettrait également de redonner davantage de vigueur au marché de l’ancien.

Des textes encore attendus pour le Scellier.

Du côté du dispositif Scellier, la parution de l’arrêté de zonage géographique est prévue sous peu ainsi que le décret relatif à l’écoconditionnalité. « Ce dernier texte doit définir les conditions permettant de justifier du respect des normes thermiques et énergétiques », indique Antoine Gabizon, avocat associé d’UGGC & Associés.

L'entrée en vigueur de l'écoconditionnalité est subordonnée à la parution du décret et aura lieu au plus tard le 1er janvier 2010. Il reste à fixer la norme à respecter. « La loi renvoie à la réglementation thermique (RT) 2005 qui est la norme à respecter pour les demandes de permis de construire déposées après le 1er septembre 2006, précise Delphine Allart, avocate. Toutefois, il est permis de s'interroger sur l'éligibilité de logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur à cette date et donc conformes à la norme précédente, la RT 2000. » Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs explique que « pour tout acte de vente signé avant la publication du décret, rien ne change. Après sa parution, le respect de conditions thermiques devra être justifié mais ceci n’implique pas de remise en cause des investissements réalisés sur des logements conformes à la RT 2000 ».

L’instruction fiscale devrait clarifier la situation.

(1) Loi 2009-431.

(2) La réduction d'impôt est étalée sur neuf ans et ne concerne que les biens neufs et de plus de 15 ans et faisant l'objet d'une rénovation.