Marché locatif

Le début d’un grand chantier en perspective

La ministre de l’Egalité des territoires et du Logement vient de lancer son projet d’observatoire des loyers sur 17 sites pilotes -Elle souhaite ainsi disposer d’une connaissance fine du territoire pour que soient menées au mieux les politiques locales d’habitat et du logement.

Reprenant dans leur quasi-intégralité les conclusions du rapport élaboré par la présidente de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), Sabine Baietto-Beysson, et le directeur général de l’Agence nationale d’information pour le logement (Anil), Bernard Worms, Cécile Duflot, ministre de l’Egalité du territoire et du Logement, a lancé le 14 décembre dernier la première étape de la mise en place d’un réseau d’observatoires de loyers sur le territoire.

Un outil conçu pour répondre à des objectifs multiples. Au niveau national, il s’agit de rendre plus pertinente la politique du logement, notamment en affinant le zonage du dispositif de soutien à l’investissement locatif ou celui de l’encadrement des loyers. Au niveau local, il s’agit d’améliorer les politiques locales de l’habitat, principalement la localisation et le volume des programmes neufs, privés ou locatifs sociaux.

Une connaissance fine du territoire indispensable.C’est à l’Olap et à l’Anil (lire ci-dessous) qu’a été confiée la mission d’élaborer sur l’ensemble du territoire un réseau d’observatoire de loyers « qui s’appuiera principalement sur des initiatives locales - des Adil, des agences d’urbanisme, des services déconcentrés de l’Etat ». Pour l’heure, l’expérimentation porte sur 17 sites pilotes répartis sur toute la France. Bien que Clameur (1) analyse un grand nombre de villes, revendiquant une couverture d’un peu plus de 15 % du marché locatif privé, l’observatoire n’est pas associé directement à la démarche.

Les principales réserves émises par les deux organismes à l’encontre de Clameur, outre l’idée qu’il puisse ne pas être totalement neutre « compte tenu de [son] caractère professionnel »- les membres de Clameur rappellent toutefois régulièrement l’indépendance de leur observatoire dirigé par le professeur Mouillart, directeur scientifique non rémunéré -, sont de deux ordres : l’échelle géographique n’est pas jugée assez fine au regard des besoins locaux et la méthode statistique utilisée, en ne redressant pas les données, n’élimine pas les effets de structure (les différences de qualité des biens, NDLR). Un jugement qu’Etienne Ginot, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), membre fondateur de Clameur, est prêt à accepter pourvu qu’il soit « scientifique »et « pas politique ».

Des sources et des méthodes de traitement des données à homogénéiser.Afin que les informations recueillies auprès des différents organismes en charge de la collecte des données soient traitées de la manière la plus homogène qui soit, une équipe projet nationale se chargera, sous l’égide d’un comité scientifique dirigé par Stéphane Grégoir, directeur du pôle recherche en économie à l’Edhec Business School, de vérifier les procédures de chacun et d’élaborer une méthodologie statistique commune qui garantira la représentativité et la fiabilité des observations.

S’il n’est pas encore question de créer des indices à l’image de ceux publiés par l’Insee et les notaires sur le marché de l’achat/vente, il s’agit toutefois de s’approcher le plus possible d’une mesure hédonique (qui redresse les données en tenant compte de la qualité des biens afin d’obtenir un échantillon stable dans le temps). L’idée est de connaître à la fois les loyers de marché (relatifs aux baux signés dans l’année) et les loyers du stock (ceux acquittés par les locataires en place), l’écart entre les deux (et la variation de cet écart) reflétant les tensions sur les marchés.

(1) Clameur, acronyme de « Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux », est un Observatoire des loyers du secteur privé créé à l’initiative de Foncia, le SNPI, l’Unis et l’UNPI et auquel se sont associés un grand nombre de professionnels de l’immobilier depuis.

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