L'Agefi Actifs. - La chute de 54 % du volume d'investissements en immobilier d'entreprise enregistrée en 2008 se poursuit-elle en 2009 ?

Olivier Gérard. -La détérioration de ce marché est encore plus marquée en ce début d'année. En effet, le premier trimestre 2009 affiche une baisse de 73 % des investissements par rapport à la même période en 2008, soit un total investi de 1,2 milliard d'euros.

Le montant des opérations est en moyenne de 12,5 millions, contre 30 millions un an plus tôt. Il est en effet difficile de trouver un financement pour une transaction de plus de 50 millions. Dans cette première partie de l’année, la plus importante acquisition est celle du portefeuille de Casino par Mercialys pour 334 millions d'euros. Grâce notamment à cette opération, la province résiste mieux que l'Ile-de-France dont la part des investissements passe de 70 % à 58 %.

Pour cette année, nous anticipons une baisse de 30 % à 50 % des montants investis comparativement à 2008, soit un volume compris entre 6 et 10 milliards d'euros.

Cet effondrement de l'investissement est suivi d'un repli des valeurs. De quel ordre est-il ?

- Sur les 18 derniers mois, le recul de la valeur des immeubles est compris entre 30 % pour les biens haut de gamme et 40 % pour les biens de moins bonne qualité. Les vendeurs sont à présent plus enclins à revoir leur prix car bon nombre d'entre eux veulent reconstituer leur fonds propres et capter une plus-value. Ainsi, le marché est passé d'une pénurie d'offre face à une forte demande à, aujourd'hui, un gonflement de l'offre et une incertitude de la demande. Toutefois, ce déséquilibre ne devrait pas durer car depuis peu, les investisseurs se repositionnent sur le marché, considérant que le cycle de baisse n'est pas encore terminé mais que la fin est proche.

Dans ce contexte, hormis les investisseurs allemands qui restent actifs sur le marché hexagonal, la plupart des acquéreurs sont des Français. Les SCPI représentent ainsi 20 % des volumes placés.

Les taux de rendement, qui se sont redressés ces derniers mois, vont-ils encore augmenter ?

- La fourchette haute du niveau de taux de rendement est atteinte pour les bureaux haut de gamme. Toutefois, les taux dépendent désormais de la taille de l'opération.

Pour les acquisitions inférieures à 50 millions d'euros, les taux sont de 5,5 % alors que pour celles supérieures à 100 millions d’euros, et donc difficilement finançables, les taux s'élèvent à 6 %. Pour les bureaux de moins bonne qualité, les taux de rendement peuvent dépasser les 7,5 %. A côté, les commerces, considérés comme les actifs qui résistent le mieux et donc recherchés, affichent encoreun taux de rendement inférieur à 5 % pour les biens haut de gamme en centre-ville.

Le marché locatif est source d'inquiétudes. Se dégrade-t-il ?

- Il est indéniable que le marché locatif va souffrir de la crise économique, et principalement les bureaux. Le nombre de transactions locatives a reculé de 20 % au premier trimestre 2009. Par conséquent, l'offre disponible de bureaux progresse mais reste maîtrisée, de nombreux projets étant annulés. Certes, le taux de vacance à six mois passe de 6 % en 2008 à 7,4 %. Cette situation s'explique par des libérations de locataires à la recherche de loyers moins chers.

Toutefois, le marché locatif reste alimenté par des grosses opérations mais désormais, il ne s'agit plus de fusions-acquisitions mais de rationalisations par des regroupements de sièges sociaux en périphérie. Néanmoins, le taux de vacance ne progressera pas car les loyers du haut de gamme devraient diminuer pour rester attractifs. De plus, les loyers sont renégociés, notamment sous la forme de mesures d'accompagnement telles que la réalisation de travaux ou de mois de loyers gratuits en contrepartie d'un engagement ferme d'occupation des lieux de la part du locataire.