« L’audit technique comme levier de négociation dans la transaction »

Une fois l’exclusivité prononcée entre les parties (en général pour une durée d’environ trois semaines), le vendeur ouvre, le plus souvent chez le notaire, une dataroom, un lieu mis à la disposition de l’acquéreur potentiel regroupant l’ensemble des informations économiques, juridiques et techniques relatives à l’actif mis en vente.

Anne-Christelle Dahan, directrice de pôle à l’agence gestion de patrimoine Ile-de-France de Bureau Veritas, explique les différentes étapes d’une mission d’audit technique.

Analyse de la dataroom.

Notre rôle est de consulter cette dataroom, de regarder quelles sont les pièces qui y sont versées, de les analyser, de poser des questions et surtout de commencer à alerter le client des éléments importants qui pourraient manquer au dossier. Comme les délais sont très courts, il faut identifier rapidement quels sont les points névralgiques d’un bâtiment. La consultation de la dataroom se fait de manière régulière pendant toute la périodede la due diligence.

Visite du site.

Une équipe restreinte de consultants procède à la visite du site. Le spécialiste en solidité vérifie qu’il n’existe pas de problème de structure qui mettrait en péril la pérennité de l’actif et impliquerait de très lourds travaux. Nous regardons également systématiquement tout ce qui est lié aux équipements afin de chiffrer les coûts de remplacement et ceux qui concernent la sécurité des personnes.

Pour les immeubles classés établissements recevant du public (ERP), la réglementation est plus sévère notamment en termes de sécurité incendie. Des défaillances au niveau des mesures de prévention peuvent engendrer des conséquences graves comme la fermeture de l’ERP par la préfecture.

A la demande du client, nous pouvons également étudier l’aspect environnemental de l’immeuble et coter l’immeuble sur sa valeur verte.

Estimation des dépenses d’investissement.

A partir de ce que nous constatons, nous réalisons des estimations financières afin de réaliser un plan pluriannuel de travaux sur cinq ou dix ans. Ces estimations n’ont pas pour objectif de remplacer les devis mais de donner des tendances pour aider dans la prise de décision.

L’un des objectifs de cette technical due diligence, c’est de transformer l’aspect technique en estimation financière. C’est un levier de négociation dans la transaction.

Restitution.

Nous restituons nos conclusions auprès du comité d’acquisition afin que le client dispose de tous les éléments lui permettant de prendre une décision : conclure ou non la transaction, revoir ou non le prix initial.