La société civile de placement immobilier (SCPI) qui, d’année en année, confirme sa place sur le marché de l’épargne, est un produit dont le fonctionnement mérite encore quelques éclairages afin que les distributeurs puissent se l’approprier totalement.

A l’occasion des premières Assises de la pierre-papier, qui se tiendront lundi 25 juin et organisées par le site pierrepapier.fr, L’Agefi Actifs, associé à cette rencontre, propose de revenir sur un des moments cruciaux de la vie d’une SCPI : l’acquisition. Pour garantir une performance sur le long terme - les taux de rendement internes à dix ans des SCPI hors fiscales dépassent les 10 % ces cinq dernières années (voir le graphique) -, le gestionnaire doit satisfaire plusieurs conditions (L’Agefi Actifs n°537, pp. 9 et 10), à commencer par faire ses emplettes sérieusement.

Depuis la recherche de l’actif jusqu’à la signature de l’acte d’achat, et quel que soit le type de bien concerné (immobilier de bureaux ou habitation), un certain nombre de professionnels, dont l’action est plus ou moins étendue, interviennent pour assurer, entre autres, la conformité technique, administrative et juridique des bâtiments. C’est donc tout un travail de prospection que le gestionnaire de SCPI entame lorsqu’il décèle une opportunité d’investissement. Car la valeur d’un bien, directement liée à la durée du bail conclu avec le locataire et au loyer que celui-ci acquitte, dépend également de l’association de tous ces facteurs. Une irrégularité importante pourra remettre en cause le prix, voire entraîner l’abandon de la transaction.

Mais si les deux parties sont de bonne foi, nulle raison que l’opération n’aboutisse pas. Le vendeur n’a, a priori, aucun intérêt à ce qu’une négociation soit rompue, l’obligeant ainsi à remettre son actif sur le marché. L’acheteur, lui, a tout avantage à être reconnu par le marché comme étant un investisseur sérieux que seule une raison recevable pourrait conduire à rediscuter le prix initialement offert.