Rappelant la déconnexiondes prix de l’immobilier avec l’inflation du coût de la construction et le revenu disponible des ménages, les auteurs d’une étude élaborée par le cabinet PrimeView démontrent que les différents leviers qui ont soutenu l’augmentation fulgurante des prix de l’immobilier entre 1998 et 2011 ne seront plus dans les années à venir. Un changement structurel, croisé avec un climat conjoncturel défavorable dans la distribution de crédits, entraînera alors une chute des prix estimée à plus de 30 % sur les cinq à dix prochaines années.

D’après les experts, la hausse a largement été entretenue par un besoin et un désir d’acheter grandissants assouvis par un secteur bancaire si ce n’est laxiste, en tout cas fortement accommodant. Les pouvoir publics qui, par les différents dispositifs fiscaux d’aide à l’accession ou à l’investissement locatif, soutiennent implicitement l’immobilier ont contribué à inscrire dans l’inconscient collectif la pierre comme valeur refuge.

Augmentation de la demande…

Pour les auteurs de l’étude, rien n’aurait été possible si l’environnement démographique de la France, combiné à l’augmentation du phénomène de décohabitation, n’y avait pas été propice. De 1965 à 2005, les acheteurs nets (en dessous de 58 ans, les ménages achètent plus qu’ils ne vendent) ont crû fortement et plus rapidement que les vendeurs nets (au-dessus de 58 ans, ils vendent plus qu’ils n’achètent) créant ainsi un déséquilibre structurel favorable à une hausse des prix. En revanche, les auteurs considèrent le manque d’offre, souvent cité pour cause principale de la flambée des prix, comme un non-sujet, plusieurs études ayant démontré la faible élasticité des prix de l’immobilier à l’offre de logements.

… solvable.

« C’est la demande solvable (celle qui est sur le marché), pas la demande potentielle qui participe à la formation des prix », explique Pierre Sabatier cofondateur de PrimeView et co-auteur de l’étude. Aussi, pour que le besoin soit synonyme de hausse des prix, il faut que celui-ci soit solvable.

« Pas de bulle sans les banques », confirment les auteurs. Si le revenu des ménages a satisfait le besoin en logement jusqu’en 1998, c’est la progression brutale de l’endettement qui a ensuite pris le relais. Les conditions de financement accordées par les banques étant de plus en plus favorables, les acquisitions ont été réalisées davantage par le biais du crédit.

La solvabilité des ménages a été grandement facilitée par la baisse des taux de crédit et l’augmentation de la durée de l’emprunt (ces deux facteurs expliqueraient, d’après les auteurs, 55 % de la hausse des prix entre 1998 et 2011) ainsi que par la réduction du montant de l’apport initial.

La fin de l’exception française.

Pour les auteurs, la dynamique démographique tend à inverser, depuis quelques années, le rapport de force entre acheteurs et vendeurs, la variation du nombre de plus de 60 ans étant aujourd’hui plus importante que celle des 20-59 ans (1).

De plus, « les leviers financiers, qui ont assuré la croissance des prix pendant les quinze dernières années, sont tous en train de disparaître », prévoit Pierre Sabatier, sifflant la fin d’une capacité d’emprunt indéfiniment extensible. Une prédiction inquiétante pour les ménages les plus vulnérables qui ont acheté récemment un bien immobilier avec un apport réduit.

Considérant la situation actuelle, l’hypothèse selon laquelle les banques continuent d’emprunter à court terme pour financer des prêts à long terme semble peu probable au regard des exigences réglementaires en fonds propres.

Aussi, « elles décideront soit de réduire la durée des crédits immobiliers, soit d’emprunter sur des durées plus longues, davantage en phase avec celles des prêts consentis (moins de transformation bancaire). Afin de maintenir leurs marges, elles devront augmenter les taux d’intérêt. Dans les deux cas, la capacité d’emprunt s’en trouvera réduite ».

Scénario envisagé.

D’après l’étude, la hausse des taux des prêts du secteur concurrentiel ne viendra pas tant de l’augmentation des taux d’emprunts d’Etat que de l’inévitable reconstitution de marges des établissements bancaires. Les spécialistes envisagent un relèvement d’au moins 100 points de base par rapport au point bas de 2011 entraînant une baisse de la capacité d’emprunt d’environ 10 %. La diminution de la durée des prêts devrait provoquer de son côté un fléchissement de la capacité d’emprunt de 20 %. Le tout sur un horizon de 5 à 10 ans.

Ce qui explique la correction de prix attendue par PrimeView sur la période.

(1) De 1965 à 2005, l’augmentation de la population active était en moyenne supérieure de 433.000 sur cinq ans à celle des inactifs. Pour les 25 prochaines années, Primeview anticipe une variation moyenne du nombre de plus de 60 ans supérieure de 1,3 million à celle des 20-59 ans tous les cinq ans.