Immobilier

Des fonds d'investissement viennent à la rescousse du viager

Des véhicules d’investissement comptent développer ce micro-marché peu vivace - Leur point fort est la mutualisation du risque de longévité grâce à un nombre d’acquisitions important.

Trop de vendeurs ou pas assez d'acheteurs caractérisent le micro-marché du viager. Au regard de la pyramide démographique et du niveau des pensions de retraite, ce déséquilibre devrait encore enfler. Faute de solutions du côté des pouvoirs publics, le prêt viager hypothécaire étant peu sollicité, et face aux réticences des investisseurs particuliers, des véhicules d’investissement s’immiscent sur le viager, mettant en exergue l'intérêt de la mutualisation. « L’arrivée de fonds positionnés sur le viager est favorable au marché, concède Michel Artaz, spécialiste du viager. Encore faut-il que l’offre proposée au vendeur soit compétitive. »

Un marché déséquilibré...

Ainsi, la première Sicav contractuelle sur ce thème gérée par la société 123Venture a été agréée par l'Autorité des marchés financiers en septembre dernier. Baptisée 123Viager, elle reprend la démarche mise en place par l'Union Mutualiste Retraite pour ses sociétaires depuis cette année par le biais de sa SCI Coremimmo. Tout comme 123Viager, la conception de ce véhicule s'est appuyée sur le cabinet Koésion dont l'objet est à la fois de monter des fonds d'investissement et de sélectionner des biens vendus en viager (L'Agefi Actifs n°483, p. 3). « Le viager mutualisé peut en effet intéresser des acteurs qui ont déjà du capital comme les compagnies d'assurances, les institutions de prévoyance… séduites par l'absence de gestion locative - loyers précomptés par nature - et par moins de travaux par rapport à l'immobilier résidentiel classique, le vendeur se comportant comme l'ancien propriétaire qu'il était », explique Eric Guillaume, président de Koésion.

La vente en viager permet au vendeur de rester chez lui tout en monétisant son actif par la perception d'un capital appelé bouquet et d'une rente viagère. « C'est un complément de revenus pour la personne âgée qui permet notamment d’anticiper et de choisir sa dépendance », indique Jean-Christophe Lega, directeur de Fundageo. Cette nouvelle société, s’appuyant sur plus de dix ans d’expérience liée aux investissements personnels en viager de ses fondateurs, est en cours de levée de fonds pour le lancement de son futur véhicule luxembourgeois qui vise principalement des investisseurs institutionnels.

D'un autre côté, l'acheteur acquiert un bien à une valeur décotée. Sauf que par ces temps d'incertitude, les particuliers sont moins sereins sur leur possibilité de verser des rentes sur du long terme. Sans compter que le risque de longévité difficilement cernable et l'attente de la mort du vendeur font également partie de leurs objections.

… malgré un fort potentiel.

Pour Jean-Christophe Ginet, directeur de la gestion immobilière de 123Venture, « en raison de l’aléa sur sa durée, la solution pour accéder au viager est la mutualisation ». L'acquisition par l’intermédiaire d'un fonds doit permettre de faire sauter les verrous de l'achat en direct en écartant le caractère morbide et en rationnalisant l'investissement. Et ce, d'autant plus dans un contexte où les freins de mise en vente en viager s'amenuisent. Ainsi, sur une offre comprise entre 10.000 et 15.000 biens, seules 4.000 à 5.000 ventes par an seraient réalisées, dont plus de la moitié dans le cadre familial, d'après les professionnels. Selon une note de Jacques Friggit, le nombre de transactions en viager entre 2000 et 2006 serait de l'ordre de 2.500 en moyenne par an.

Néanmoins, le potentiel est important étant donné que les trois quarts des plus de 7 millions de ménages retraités sont propriétaires immobiliers, d'après une étude de l’Insee en 2004. De ce fait, selon Eric Guillaume, « les fonds ne seront pas limités par leur capacité à trouver des biens entrant dans leurs critères, mais plutôt par les contraintes de la collecte, à moins de gérer les allocations d’actifs, réserves et provisions des assureurs et mutuelles ». Ainsi, Coremimmo investit 40 millions d'euros d’actifs de l’UMR Corem. La Sicav 123Viager ambitionne de collecter 30 millions d’euros d’ici à 18 mois auprès des particuliers et 100 millions d’euros sur le long terme. France Viager, qui a lancé une SCI l’année dernière, annonce n’avoir réalisé qu’un quart de son objectif de collecte (L’Agefi Actifs n°510, p.22). « En raison du contexte économique, nous constatons un attentisme des investisseurs », précise Hélène Leraître, dirigeante de l’agence immobilière. Un million d’euros ont ainsi été recueillis par la SCI auprès d’investisseurs privés.

Calcul d'une valeur décotée.

Le recours à ces véhicules est peut-être l’occasion de clarifier les méthodes de calcul du viager, trop souvent opaques. « Les fonds d'investissement vont permettre d'apporter une cohérence au marché et de le normaliser », estime Eric Guillaume. Selon Michel Artaz, le calcul doit rester sur mesure et notamment être établi en fonction de la situation du bien et de l’espérance de vie d’une personne à adapter à ses conditions de vie. « Quoi qu’il en soit les calculs doivent être expliqués dans les actes notariés afin d’éviter toute remise en cause,estime-t-il. Il est toutefois vrai que les fonds d’investissement vont certainement faire baisser légèrement les prix. » Les méthodes pratiquées varient, y compris chez les institutionnels. Les uns s'appuient sur les tables de mortalité Insee, les autres sur celles des assureurs ou encore sur le barème Daubry, très utilisé par les notaires. « Celui-ci laisse espérer aux vendeurs des sommes qu’ils n’auront jamais »,regrette Michel Artaz.

Dans une optique conservatrice, les tables de mortalité sont corrigées et prennent en compte le risque d’anti-sélection, les vendeurs en viager vivant plus longtemps que la moyenne. La Sicav 123Viager prend ainsi une marge de sécurité d’environ 20 % (lire le tableau). Le calcul du viager se passe en plusieurs étapes. Une décote pour droit d’usage et d’occupation est appliquée à la valeur de marché du bien et représente le montant total du revenu locatif théorique sur la durée d’espérance de vie. « La mutualisation offre une décote statistique comprise entre 40 % et 50 % de la valeur de marché du bien », souligne Jean-Christophe Lega. A partir de la valeur occupée sont déterminés un bouquet fixé par négociation et une rente viagère. Pour sa part, le fonds Coremimmo a, par exemple, choisi de tout payer en bouquet.

La performance.

Pour intéresser les investisseurs, les fonds de capitalisation tirent leur épingle du jeu de la mutualisation du risque de longévité. D'après Eric Guillaume, la mutualisation est effective dès lors que le fonds possède plus de 200 viagers pour minimum 10 à 20 millions d'euros. «  Afin d’obtenir un rendement supérieur à la moyenne du marché du viager, il faut optimiser la pyramide de décès à partir des tables de mortalité pour permettre une remontée des cash-flows plus rapide pour les investisseurs »,précise-t-il. Une fois le vendeur décédé, le produit de la cession du bien permet d’acheter d’autres biens.

Les véhicules recherchant de la performance s'appuient sur des statistiques et ne font pas de choix arbitraire. Les achats sont en effet diversifiés et optimisés, ce qui induit une exclusion de certains biens. Dans le portefeuille de 123Viager, la moyenne d’âge des femmes sera de 85 ans et celle des hommes de 81 ans. Les extrêmes, trop jeunes ou trop vieux, seront exclus, la durée d’espérance de vie de la table de mortalité retenue par le fonds étant fixée à dix ans en moyenne. Ainsi, pour une femme de 80 ans, le rendement équivaut à 8,3 % si son espérance de vie suit celle calculée par 123Viager et respectivement de 5,4 % et 12,8 % si elle vit 20 % de temps en plus ou en moins.

En sélectionnant les biens, la performance oscillerait entre 6 à 8 % en moyenne. La Sicav 123Viager a ainsi pour objectif d’atteindre 5 à 6 %, auxquels s’ajoute la revalorisation immobilière, soit 7 à 8 % en tout sur l’horizon de détention. La SCI de France Viager a calculé un rendement de 8 % sur 20 ans. En revanche, pour Coremmimo, dont la particularité est de s'adresser exclusivement à ses adhérents et donc sans sélection de biens, la performance serait comprise entre 4,5 % et 5,5 %.

Manque de liquidité.

Pour autant, le point sensible des fonds investis en viager demeure leur liquidité. « Dans le cadre de l’agrément, l’AMF a vérifié que les moyens étaient mis en place pour établir une valeur liquidative trimestrielle et organiser la liquidité », note Jean-Christophe Ginet. Ainsi, après une période de blocage de deux ans, un maximum de 5 % des parts pourra être racheté par trimestre par le fonds 123Viager. Les biens faciles à valoriser et situés en région parisienne, lyonnaise et Paca sont privilégiés par les véhicules d’investissement.

Eviter les déconvenues.

Les professionnels du viager revendiquent l’investissement en viager comme étant socialement responsable, Koésion proposant ainsi des fonds notés ISR. De plus, ils insistent sur l’importance de l’éthique dans ce métier. En effet, le marché du viager mutualisé n’est pas non plus à l’abri de quelques déconvenues. Des vendeurs ne percevant plus leur rente en ont fait les frais. Un problème de taille suffisante et un conflit entre associés sont notamment évoqués pour expliquer une affaire dans laquelle sont mentionnés des membres d’une société basée en Suisse.

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