Chaque crise contient une opportunité. Adrien Saby et Amaury Vurpillot l’ont bien compris et fondent Blocshare, une plateforme d’investissement dans l’immobilier locatif rénové et accessible depuis son téléphone portable dès 100 euros. Depuis le 29 novembre dernier, les potentiels investisseurs peuvent prendre connaissance du premier projet immobilier de la start-up – un ancien hôtel particulier d’une valeur de 265.000 euros – dans lequel ils pourront investir.

« Les projets sont publiés sur la plateforme et le montant à financer est divisé en blocs de 100 euros. Chaque bloc donne droit tous les mois à une quote-part du loyer et permet de bénéficier d’une partie de la plus-value, le cas échéant, à la revente du bien », explique Blocshare dans une note. Liés par un contrat de partage de revenus, les investisseurs pourront ainsi sélectionner eux-mêmes les projets et les biens dans lesquels ils souhaitent investir afin de constituer leur propre portefeuille. La société – qui vient d’être enregistrée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) en tant qu’agent prestataire de services de paiement – plafonne l’investissement à 10.000 euros par bien et par personne. 

Si la pierre papier est attrayante depuis quelque temps, l’accès au marché immobilier se révèle complexe pour les particuliers. La machine du crédit en France refroidit tandis que l’inflation bat son plein et les nouvelles régulations appliquées à la vente ou la location des passoires thermiques rendent difficile l’accès à l’investissement. La situation pourrait sembler confuse pour certains, elle est créatrice d’opportunités pour d’autres.

Ainsi, « une fois que le projet est financé, Blocshare l’achète, le rénove, le loue et le gère », peut-on lire dans la note de la start-up. Les investisseurs reçoivent leurs revenus tous les mois sur leur portefeuille et choisissent de réinvestir l’argent ou d’en profiter immédiatement. Le projet est ainsi bloqué entre cinq et dix ans, et la plus-value redistribuée lors de la vente. Les taux de rendement annuels espérés se situent entre 4 % et 7 % net.

Marché secondaire

Avec une stratégie d'achat de bien dont les prix sont en dessous de la moyenne du marché, Blocshare applique des frais de commission d’entrée de 9 % hors taxe du montant total à financer. Ceux appliqués aux revenus locatifs s’élèvent à 2,5 % hors taxe. Lors de la revente, Blocshare prélève 2 % hors taxe net vendeur. « Sur dix ans, si nous lissons les frais d’opération, cela revient à prélever environ 1 % HT de frais par an du montant total », ajoute Adrien Saby. Sur le plan fiscal, les investisseurs sont imposés seulement après remboursement complet du capital initial investi, puis ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU dit « flat tax »), sauf si leur tranche marginale d’imposition est inférieure. Cet investissement n’entre pas non plus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).  

Si la jeune compagnie ne s’interdit pas de rêver à l’international, elle souhaite dans un premier temps s’implanter dans les villes moyennes dynamiques françaises. Elle travaille aujourd’hui à la mise en place d’un marché secondaire qui permettra dès 2023 de revendre les blocs avant la revente du bien immobilier. Les fondateurs le veulent non spéculatif et ne permettront pas de revente au-dessus du prix d’achat du bloc, fixé à 100 euros. Blocshare prévoit également de boucler une première levée de fonds dans le courant de l'année 2023.