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Micro promotion et activité de marchand de bien, une autre manière de créer de la plus-value immobilière

Interview

A travers ces deux axes de développement, Horizon AM a choisi une approche moins systématique et plus pragmatique de l’investissement immobilier. Arnaud Monnet, son directeur général en charge du développement, explique comment la transformation crée de la valeur, sur des horizons d’investissements relativement courts.

En quoi l’approche d’Horizon AM se distingue-t-elle des autres investisseurs immobiliers ?

Horizon AM a été créée en 2010, après avoir constaté chez les investisseurs un réel appétit à réduire la part de leurs capitaux alloués aux marchés financiers. Ils avaient besoin de sécuriser leur capital en investissant sur des actifs réels, de trouver de la performance, tout en restant dans un horizon d’investissement court. En effet, le frein à l’investissement immobilier réside souvent dans la durée des opérations qui peuvent s’étaler sur 10 ou 20 ans. C’est pourquoi notre stratégie consiste non pas à rechercher les loyers, mais une plus-value entre la conception et la réalisation de l’opération immobilière, basée sur la transformation du foncier en habitat. Nous sommes donc sur des périodes d’investissement plus courtes, d’autant que nous nous focalisons sur la micro-promotion en Ile de France.

En quoi ce marché est-il plus particulièrement intéressant ?

La micro promotion répond à des demandes fortes qui s’expriment sur des niches géographiques. L’Ile de France fait face à une problématique de pénurie. En 2010, on estimait que l’objectif du Grand Paris était de 1,5 million de logements supplémentaires à l’horizon 2030. Soit un besoin de 90.000 nouveaux logements par an alors qu’on en construit deux fois moins. En outre, la stratégie des promoteurs classiques n’est plus adaptée aux besoins des acheteurs. Depuis 1960, ils ont pris l’habitude de faire de l’étalement foncier, avec des opérations de parfois plusieurs centaines de logements en périphérie des villes. Or de tels projets nécessitent des infrastructures comme des transports, des écoles, des zones d’activité pour les désenclaver économiquement et éviter le déclassement. C’est pourquoi la micro-promotion nous est apparue plus intéressante d’autant que le changement de la loi Alur et la loi Macron ont apporté plus de flexibilité et créé de nouvelles opportunités.

Comment cette stratégie de promotion se concrétise-t-elle ?

Nous travaillons sur plusieurs opportunités. En premier lieu les bâtiments administratifs ou tertiaires situés en centre-ville qui permettent une transformation, parfois des extensions pour créer un mix d’immobilier commercial et résidentiel. C’est le cas par exemple avec La Poste qui cède ses actifs immobiliers hors agences commerciales. En second lieu, les pavillons de banlieu dotés d’un terrain, que les propriétaires - souvent à la retraite - cherchent à vendre et qui trouvent difficilement preneurs car ils nécessitent un budget élevé. Ils offrent une belle opportunité de transformation et d’extension en plusieurs logements. Enfin, nous étudions actuellement la problématique de la surélévation des bâtiments. Notre promotion immobilière bénéficie d’un agrément Entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS). Elle se décline dans notre stratégie Développement Pierre qui permet en outre, sous certaines conditions, de bénéficier de réduction d’impôts.

Quel est l’intérêt de la coupler avec une activité de marchand de biens ?

Nous nous finançons surtout en fonds propres. Mais entre la détection d’un actif et le lancement de l’opération, il faut compter en moyenne 18 mois pendant lesquels l’argent ne travaille pas. D’où une complémentarité intéressante avec l’activité de marchand de biens dont la durée de portage est en moyenne de 14 mois, complémentarité qui nourrit notre stratégie Performance Pierre. Nous achetons des actifs immobiliers en perte de valeur, essentiellement auprès de mandataires judiciaires. Il peut s’agir par exemple d’une maison avec terrain qui part en liquidation faute d’accord entre les héritiers. Nous revendons la maison à un particulier et le terrain à un petit promoteur. Autre exemple : nous avons acheté un lot de parkings à un promoteur, obtenu la possibilité de les boxer avant de les revendre à un opérateur spécialisé. C’est notre capacité à obtenir cette transformation qui crée la valeur ajoutée, et donc la plus-value.

Et l’Allemagne ?

Le marché allemand est relativement semblable à celui de l’Ile de France. Le promoteur allemand a autant de difficultés à se faire financer et le marché résidentiel des grandes villes allemandes est en pénurie de logements. A horizon 2030, on estime qu’il manquera 500 000 logements sur les 6 plus grandes villes d’outre-Rhin. Le marché allemand est encore plus intéressant en termes de prix. Depuis 2007-2008, ils sont en constante progression et en phase de rattrapage. Munich, la ville la plus chère est à 5 000 euros le mètre carré, alors que Berlin est enfin arrivée à 3 500 euros. En outre, le niveau du rendement locatif a été conservé car les loyers ont évolué en miroir avec les prix. Enfin, notre partenaire allemand est spécialisé sur la réhabilitation de bâtiments classés qui est la seule niche fiscale en immobilier. Il s’agit d’une véritable stratégie de private equity que nous déclinons dans notre fonds Opportunité Pierre

 

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