Une SCPI sans frais d’entrée

Remake Live modifie les modes de rémunération des gestionnaires immobiliers

Après l’assurance vie et le Plan d’épargne retraite (PER), les gestionnaires d’actifs, les assureurs et les distributeurs s’attaquent à la problématique des frais d’entrée dans les Société civile de placement en immobilier (SCPI). La société de gestion Remake, en partenariat avec la plateforme d’épargne Linxea et l’assureur Suravenir vient de lancer la toute première SCPI sans frais d’entrée référencée dans un contrat d’assurance vie appelée « Remake Live » . « Les SCPI se distinguent par des frais d’entrée élevés compris entre 8 et 10 % qui grèvent la première année la performance obtenue, explique Antoine Delon, président de Linxea. Si ensuite, compte tenu de la durée de détention (généralement supérieure à 8 ans), ces frais sont absorbés par la performance, ils constituent souvent un frein à la souscription », ajoute-t-il. Leur suppression permet ainsi de lever l’un des derniers obstacles en matière de distribution. « Les particuliers témoignent d’un fort appétit pour l’immobilier et souhaitent dédier une part de leur assurance vie à cette classe d’actifs. La SCPI reste l’instrument privilégié dans ce cadre car elle verse des rendements réguliers et possède une valeur liquide relativement stable. Et l’immobilier présente actuellement l’avantage d’offrir une protection contre l’inflation », relate Antoine Delon.

 

Une modificatin radicale

Pour les trois partenaires, il s’agit ni plus ni moins que de modifier radicalement le modèle de distribution et de rémunération des SCPI et faire ainsi école. « Au-delà des frais d’entrée qui sont prélevés une fois, les gérants se rémunèrent par le biais de frais annuels de gestion locative qui sont généralement de l’ordre de 10 % appliqués à la valeur des investissements. Ces frais servent aussi au versement des rétrocessions », détaille Antoine Delon. La nouvelle SCPI prélève quant à elle des frais de gestion locative légèrement supérieure de l’ordre de 15 % hors taxes afin de compenser l’absence de droits d’entrée. Les frais sont ainsi lissés dans le temps.

 

Un rendement optimisé

La suppression des frais d’entrée permet également d’optimiser le rendement. Remake Live vise ainsi le haut de la fourchette du marché puisque le TRI espéré sur 10 ans est de 5,9 % avec un taux de distribution prévisionnel de 5,5 % par an. L’autre caractéristique de Remake Live réside dans sa dimension sociale puisque 5 à 10 % des flux d’investissement collectés par la SCPI serviront au financement de logements sociaux et n’auront pas vocation à générer de bénéfices. Ces investissements devront être réalisés dans les territoires, favorisant ainsi une meilleure inclusion des régions en France. En parallèle, des investissements opportunistes et à forte valeur ajoutée seront menés en France et de façon plus marginale en Espagne. La société de gestion compte investir dans ce cadre au sein de territoires en mutation notamment dans les quartiers périphériques des métropoles de plus de 250.000 habitants. « Nous prenons des positions fortes sur du foncier rémunéré dans des zones susceptibles d’être valorisées à moyen-long terme, afin d’anticiper et d’accompagner la mutation des territoires », explique David Seksig, co-fondateur et directeur général de Remake Asset Management. La répartition du patrimoine cible comprend essentiellement du bureau (66 %), mais aussi de la logistique et des locaux d’activités (27 %). La SCPI pourra aussi investir de façon marginale dans la santé et l’éducation. Parmi les premiers investissements réalisés figurent ainsi une résidence étudiante à Bordeaux, mais aussi des bureaux à Cergy-Pontoise qui font l’objet d’importants travaux de restructuration afin de diminuer la facture énergétique et les émissions. La SCPI dispose ainsi d’un label ISR qui justifie de l’intégration des critères ESG.

A noter que la SCPI sera disponible sur le site de Linxea, dans le cadre d’un contrat d’assurance vie de Suravenir, mais ces partenariats n’ont pas vocation à être exclusifs.