Résidences étudiantes

Un placement intéressant pour préparer sa retraite

Par Jean-Michel Naigeon, directeur commercial en charge des réseaux de distribution chez Advenis Gestion Privée, et Pascal Ollive, directeur de Realista Résidences
Investir dans les résidences étudiantes offre l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus pérennes. Profitant d’un marché mature et d’avantages fiscaux non négligeables, cette classe d’actifs alternative constitue une réelle opportunité en termes de rendement et de sécurité du capital investi.
Pascal Ollive et Jean-Michel Naigeon

Acquérir un ou plusieurs studios dans une résidence étudiante constitue un placement à la fois sécurisé et rentable. Un investissement qui constitue, en outre, un excellent moyen de préparer sa retraite grâce aux revenus réguliers tirés de ce placement immobilier. Et la crise que nous traversons actuellement n’a en rien diminué l’attractivité de cette classe d’actifs. Si des pans entiers du marché immobilier ont été sérieusement ébranlé par la pandémie du Covid-19, le segment des résidences étudiantes a démontré une sérieuse capacité de résistance face à cette crise. Et pour cause : aucun parent n’est en effet prêt à sacrifier les études de ses enfants.

Une offre inférieure à la demande

A l’inverse d’autres segments du marché immobilier, cet actif immobilier bénéficie d’un contexte enviable. Le nombre d’étudiants en France ne cesse de croître année après année. Or, l’offre de résidences étudiantes est structurellement très inférieure à la demande. Le constat est particulièrement criant dans certaines grandes villes universitaires qui pâtissent aujourd’hui d’une offre encore largement déficitaire en logements étudiants. Un marché qui aura donc besoin d’investisseur en nombre pour permettre le développement de logements étudiants susceptibles de répondre à la demande croissante.

D’une manière générale, les résidences étudiantes présentent des caractéristiques fondamentales qui prennent tout leur sens en période de crise majeure à l’instar de celle que nous traversons actuellement. Dans un contexte de forte croissance du nombre des étudiants dans l’Hexagone, les logements étudiants constituent un placement très sécuritaire pour des investisseurs avec une belle visibilité à moyen et long terme. Une visibilité accrue par le fait, qu’en moyenne, l’investisseur signe un bail avec l’exploitant de ces résidences étudiantes sur des durées relativement longues pouvant aller jusqu’à 10 ans. De quoi garantir à l’investisseur de percevoir des loyers sur le moyen ou long terme.

Une fiscalité avantageuse

Autre composante essentielle, et non des moindres : les résidences étudiantes offrent aux investisseurs une fiscalité particulièrement attractive. De fait, les revenus locatifs issus des résidences étudiantes ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cadre, deux fiscalités aux choix peuvent s’appliquer. D’un côté la loi Censi-Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11%, répartie sur une période de 9 ans, du prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300.000 euros. Ce dispositif est toutefois réservé aux loueurs non professionnels et l’investissement dans les résidences étudiantes doit être réalisé avant le 31 décembre 2021. La loi Censi-Bouvard permet également la récupération de la TVA, jusqu’à 20%, sur l’acquisition du logement étudiant. Le logement doit toutefois être exploité pendant 20 ans. Dans un tel dispositif, les revenus perçus pour la location sont alors imposés selon les règles des BIC ou micro-BIC.

D’un autre côté, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet l’amortissement du bien immobilier et du mobilier qu’il contient. Un amortissement qui permet alors de créer une charge déductible supplémentaire et peut avoir pour effet de rendre les revenus issus de la location meublée non imposables. Dans le cadre du statut de LMNP, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50% sur les loyers perçus ou de la déduction des charges d’exploitation en fonction du régime fiscal choisi. Là aussi, les revenus issus de la location sont imposés au régime des BIC. Toutefois, pour être éligible à ce dispositif, les loyers encaissés doivent être inférieurs à 23.000 euros par an.

Autant d’avantages fiscaux qui sont de nature à séduire un nombre croissant d’investisseur en quête de revenus complémentaires pour préparer leur retraite. Toutefois, pour bénéficier pleinement de son investissement dans une résidence étudiante, il est fortement recommandé de se positionner sur des villes où la demande des étudiants est particulièrement forte, à l’image de Lilles, Rennes ou Montpellier. Il est impératif également de se concentrer sur la diversité des formations et des écoles proposées dans les villes cibles, cette diversité renforçant la perspective de trouver des locataires. Si ces règles de bon sens de l’investissement immobilier sont respectées, les résidences étudiantes peuvent rapidement s’imposer comme une valeur refuge, sécurisante et stable dans le temps. Preuve en est que la demande pour ce type de résidence s’est maintenue à un niveau relativement élevé, y compris pendant la crise, et que les investisseurs sont plus que jamais présents sur ce marché. La stabilité des prix, des rendements et des loyers constitue en effet une équation particulièrement attractive pour les investisseurs.