Métavers : avant d’acheter un terrain

Claire Poirson, Associée en Nouvelles Technologies et Charles Koskas, Associé en droit immobilier, au sein du cabinet Bersay
Premier retour des règles et des points d’attention d’ordre juridique qui accompagne ce type d’opérations

Devenir le voisin de Snoop Dogg est désormais possible… oui, mais dans le métavers ! En décembre dernier, un collectionneur de NFT a acheté pour la coquette somme de 450.000 dollars un ensemble de terrains virtuels situés dans le « Snoopverse » –  un monde interactif développé par le rappeur situé dans l’un des principaux métavers, The Sandbox. En 2021, 501 millions de dollars de biens immobiliers virtuels ont été achetés et certains analystes avancent que ce chiffre pourrait atteindre 1 milliard de dollars pour l’année 2022 (1). L’engouement est réel et juteux, mais qu’achète-t-on au juste ? Premier retour des règles et des points d’attention d’ordre juridique pour acheter un terrain virtuel dans le métavers.

 

Comment acheter un terrain virtuel ?

Dans le monde virtuel, pour acheter un terrain, il faut se rendre sur une plateforme, identifier le bien que vous souhaitez acquérir et l’acheter avec de la crypto-monnaie. Concrètement, l’achat de ces terrains se matérialise ainsi par l’obtention d’un emplacement sur la plateforme sous forme de NFT c’est-à-dire de jetons non fongibles qui constituent un certificat numérique unique et inviolable authentifiant le fichier numérique correspondant au terrain acquis. La transaction est réalisée sur la base d’un smart contract, c’est-à dire un programme codé dans la blockchain et automatisé qui, par des conditions prédéterminées, définit le bien immobilier digital acheté (par exemple, les conditions d’achat, de revente ou de location du terrain). La plateforme transférera alors automatiquement le contrôle du NFT à l’acquéreur une fois le paiement réalisé. Ce paiement interviendra d’ailleurs dans la monnaie digitale de la plateforme. Par exemple, dans Decentraland, l’achat de terrain (appelé Land) se réalise avec du mana qui est la crypto-monnaie de ce métavers. Il est donc nécessaire de convertir au préalable les devises traditionnelles (euro, dollar, yen, etc.) dans la crypto-monnaie adaptée.

C’est finalement assez simple : la plateforme affiche les biens à vendre et les vend. Si l’on osait la comparaison, nous dirions que dans le monde virtuel, la plateformejoue les rôles d’agent immobilier et de notaire, grâce notamment à l’outil de blockchain. Mais ce n’est pas tout, elle se revendique aussi la propriété du terrain. Dans le monde réel, ces attributs sont bien distincts et sont même incompatibles l’un avec l’autre.

Mais les besoins de l’investisseur immobilier virtuel ne sont pas les mêmes que l’investisseur immobilier que nous assistons au quotidien. Toutefois, ce qui est commun c’est qu’ils recherchent tous deux, d’une part, la garantie que le vendeur est bien le légitime propriétaire du bien vendu et, d’autre part, que la rencontre de l’offre et de la demande formera le contrat, de manière à pouvoir le cas échéant l’opposer au tiers.

En clair, dans le monde réel comme dans le métavers, on recherche la sécurité juridique, car c’est un élément indispensable pour créer de la valeur. Par conséquent, le monde virtuel doit nécessairement reprendre les codes et les réflexes du monde réel, au moins le temps que l’on s’habitue à son existence et qu’un plus grand nombre y trouve de l’intérêt.

 

Quels sont les droits du propriétaire d’un terrain virtuel ?

Classiquement, le droit de propriété est défini par le Code civil comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue » (2). Partant de ce principe, le propriétaire d’un terrain virtuel doit pouvoir en user, le revendre, y construire un ouvrage, le louer, en tirer profit, etc., c’est-à-dire exercer sur son bien toutes les prérogatives du propriétaire. On peut même imaginer que le terrain fasse l’objet d’une sûreté dans le cadre d’un financement. Mais pour ce faire, il est indispensable que la propriété soit établie de manière certaine.

Or dans le métavers, ce droit nous apparaît précaire et la responsabilité de la plateforme est très allégée en cas de réclamation sur le bien acheté.

Même si la preuve de l’achat est quasiment immuable, du fait de son enregistrement sur la blockchain de la plateforme garantissant la traçabilité et l’authenticité de la transaction, le premier défi se trouve déjà au niveau de la sécurité du portefeuille numérique contenant les NFTs. Le vol de crypto-actifs est en effet courant et peut se matérialiser par des détournements du processus d’authentification de l’utilisateur (3).  Il pourrait ainsi être tout à fait être possible qu’un utilisateur qui possède un terrain numérique sur lequel il a construit un immeuble ne puisse plus y accéder en raison du vol de ses jetons qu’il avait acquis et conservé dans son portefeuille numérique.

Afin de conserver son titre de propriété, il est donc conseillé de mettre en place des mesures techniques et organisationnelles strictes qui protègent le portefeuille numérique de toute intrusion.

Second défi : il convient de bien lire les conditions générales d’utilisation et de vente des plateformes où se situe le terrain, auxquelles on consent au moment de l’acquisition et le smart contract attaché  au NFT du bien : quelle est l’étendue du droit acheté ? Quelle serait la responsabilité de la plateforme en cas de non-conformité du bien acheté, détérioration, squat du bien, non jouissance du bien ? Certaines plateformes s’octroient souvent, sans l’accord de l’acheteur d’ailleurs, un droit de licence mondial et non exclusif de reproduire, représenter, voire adapter les actifs achetés. Les plateformes se qualifiant d’intermédiaires déclinent également en général leur responsabilité liée à la perte ou tout autre dommage issu d’une perte de données, d’accès non autorisé ou de fichiers corrompus au sein d’un portefeuille numérique.

Il restera toutefois aux « propriétaires » lésés la faculté d’agir en justice afin d’obtenir réparation du préjudice ou d’engager la responsabilité de la plateforme. Le droit réel revient donc à la rescousse, avec toutes les questions préliminaires dans ce type de litige liées à l’identification du droit applicable et de la juridiction compétente… A la lumière du droit français, la plupart de ces clauses limitatives, voire exonératoires de responsabilité, pourraient être considérées comme abusives, au sens du code de la consommation (4) comme du droit commun (5), tant elles génèrent un déséquilibre significatif entre les parties. L’entrée en vigueur prochaine des Digital market act et du Service digital act – estimée à janvier 2023 – pourrait venir réguler ce nouveau marché notamment autour de la notion de « contrôleur d’accès ». Une obligation d’interopérabilité leur serait imposée dès lors que la plateforme exercerait une activité auprès d’entreprises utilisatrices installées au sein de l’Union européenne ou aux utilisateurs finaux établis ou situés dans l’Union , ce qui pourrait ainsi permettre aux utilisateurs propriétaires de terrains numériques achetés dans un métavers de l’utiliser dans un autre.

Avec notre regard de juristes de droit français civiliste, les terrains présents dans le métaverse ne peuvent être qualifiés d’immeubles, mais plutôt de biens meubles. Ces terrains ne constituent en effet que des objets numériques (NFT) qui sont sans rapport avec l’occupation de  sols physiques.  Le mot « terrain » est donc ici un abus de language emprunté du monde réel sans réalité juridique !

La blockchain ayant pour objectif de désintermédier l’économie virtuelle, les augustes études notariales n’ont pas forcément vocation à encadrer ces ventes,  mais pourraient bien évidement avoir intérêt à s’y installer, à l’instar des avocats, au vu des risques et des montants en jeu que représentent ces nouveaux investissement virtuels. 

 

(1) R. FRANK, Metaverse real estate sales top $500 million, and are projected to double this year, Feb. 1, 2022

(2) Code civil, article 544.

(3) The Legal Risks of Buying Digital Real Estate, January 17, 2022 by Bruce Antley, Emerging tech law

(4) Code de la consommation, article R.212-1, 3°, 8°

(5) Code civil, article 1171.

(6) Règlement 2020/0374 relatif aux marchés contestables et équitables dans le secteur du numérique, article 6. I. c)