Maux de l’immo

Ce n’est pas une bonne nouvelle. En haut lieu, à Francfort pour être précis et à l’échelle du Vieux Continent, la santé de l’immobilier suscite des inquiétudes. Pour matérialiser sa préoccupation, la Banque centrale européenne dans son rapport semestriel de stabilité financière publié il y a peu, évoque l’exubérance du marché - forcément irrationnelle - chère à l’économiste américain Robert Shiller. En substance, l’institution pointe des exagérations conduisant à des bulles qui ne demandent qu’à éclater. La pierre d’achoppement pourrait-on dire n’est autre que la progression des prix. Avec une croissance de l’ordre de 7 % dans la zone euro pour le seul deuxième trimestre 2021, il y a clairement une possibilité de surchauffe et des risques pour l’économie et le système financier tant les éléments s’imbriquent dangereusement. Parmi les problèmes identifiés, la présence dans certains pays de ménages dont les prêts ont été souscrits à taux variables et qui sont à la merci d’une hausse qui, mécaniquement, ferait grimper leur endettement. C’est le cas en Grande Bretagne tandis qu’en Allemagne, Autriche, Luxembourg ou Belgique, l’endettement des ménages inquiète tout autant.

Et en France ? La situation est trop rare pour qu’on n’en fasse pas écho. Notre pays est moins exposé. Résultant d’une prudence qui nous bride dans de nombreux autres domaines, notre attachement quasi viscéral aux prêts à taux fixe nous met ici à l’abri. D’autant que la décision du Haut conseil de stabilité financière (HSCF) de durcir les conditions d’octroi des prêts immobiliers à compter de l’année prochaine participera également à réduire la part des prêts jugés non conformes aux règles de prudence, comme cela a été le cas lorsque ces conditions n’étaient que des recommandations.

Que la France fasse partie des bons élèves sur les sujets scrutés par la BCE est une (bonne) chose. Reste que nous n’en avons pas moins quelques sujets. Il y a naturellement dans le neuf les chiffres du troisième trimestre que la Fédération des promoteurs immobiliers a publié mi-novembre. Qualifiés de mauvais, ils sont encore loin de la production d’avant Covid. Ce qui se paie cash. En faisant monter les prix tout d’abord et en incitant les ménages également refroidis par les délais de construction qui s’allongent à se reporter sur l’ancien.

Tout cela maintient une pression sur les prix. A ce propos, la chasse aux passoires thermiques dont on entend beaucoup parler actuellement pourrait-elle être salutaire ? Dès lors que ces logements classés E, F et G au niveau de leur Diagnostic de performance énergétique (DPE), seront progressivement interdits à la location à partir de 2025, les propriétaires de biens immobiliers semblent vouloir faire bouger les lignes. Pour réaliser les travaux de rénovation nécessaires ou pour vendre leurs biens, faute de moyens nécessaires. Les notaires estiment que 47 % des propriétaires de biens étiquetés F et G et 44 % des biens étiquetés E sont des employés, ouvriers et retraités qui pourront y regarder à deux fois avant d’entreprendre de coûteux investissements. Et on aurait tort de négliger le nombre de logements en question. Les pouvoirs publics l’évaluent à environ 4,8 millions mais une organisation comme la Fnaim évoque plutôt un chiffre de 7 millions de biens. Certes, tous ne seront pas vendus mais le cas échéant, ils viendront alimenter un marché tendu et n’échapperont pas à une forte décote – souvent proche de 50 % selon une récente étude sur l’Hexagone de SeLoger. Bref, de quoi desserrer un peu l’étau…