Juridique & Fiscal

L’OCDE s’attaque à la fiscalité immobilière

Rapport - L’imposition foncière est examinée sous l’angle d’une meilleure répartition des richesses et de la transition énergétique.
Bloomberg, Un appartement haussmannien à Paris tend à être sous-fiscalisé, contrairement à un immeuble des années 1960 en banlieue, pointe l'OCDE.

L’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) s’intéresse une nouvelle fois à la fiscalité sous le prisme des inégalités. Après un rapport remarqué sur les successions et les donations en 2021, l’organisme remet le couvert avec La fiscalité immobilière dans les pays de l’OCDE. Le nouveau sujet est au moins aussi polémique aux yeux des populations que le précédent compte tenu de la place qu’occupe généralement la résidence principale dans le patrimoine : de 50 % en moyenne, la proportion grimpe à 60 % pour les classes moyennes. « Néanmoins, les ménages à haut revenu, à haut patrimoine et plus âgés détiennent une part disproportionnée du patrimoine immobilier global, souligne le rapport. L’augmentation sans précédent des prix de l’immobilier au cours des trois dernières décennies a rendu de plus en plus difficile l'accès des jeunes ménages à la propriété immobilière » (voir le graphique).

La pandémie a donné un coup d’accélérateur à cette tendance, avec un bond des prix de 13 % en moyenne dans les pays de l’OCDE. En France comme ailleurs, si les prix augmentaient historiquement plus vite dans les zones urbaines, les zones périphériques rendues plus accessibles avec le télétravail ne sont plus en reste. A la problématique d’équité s’ajoute l’environnementale, puisque le secteur résidentiel représente 22 % de la consommation finale d’énergie dans le monde et 17 % des émissions de CO2 liées à l’énergie. Il est responsable de 37 % des émissions de particules fines, sans compter les répercussions sur les terres rurales, qui reculent toujours plus, et la biodiversité, avec le morcellement des habitats naturels. Pour être en adéquation avec les objectifs climatiques de l’Accord de Paris sur le climat, il faudrait réduire l’énergie consommée par les bâtiments de 30 % d’ici à 2030. Une gageure.

Actualiser la taxe foncière

Tout en reconnaissant le rôle déjà prépondérant de la fiscalité immobilière dans la zone OCDE, les auteurs du rapport proposent quatre grandes pistes de réflexion pour « améliorer le fonctionnement des marchés du logement, renforcer l’équité et la justice sociale et mobiliser davantage de recettes fiscales de façon plus efficace ». Au premier rang des impôts listés, la taxe foncière repose sur des valeurs cadastrales obsolètes, en Allemagne, au Royaume-Uni ou… en France, où les valeurs locatives qui servent de base au calcul de l’impôt n’ont pas évolué depuis 1970 (excepté un coefficient de revalorisation annuel qui vaut pour l’ensemble du territoire). Le résultat, sans rapport avec la situation du bien, entrave l’équité de l’impôt et potentiellement la mobilité résidentielle. « A cette époque, les éléments de confort étaient largement absents des logements, relate Jean-Yves Mercier, membre du Cercle des fiscalistes. Les nouveaux logements avec des éléments de confort sont surévalués par rapport aux biens anciens. » Plus la construction est récente, plus elle est lourdement taxée. « Les ménages qui ont un bel appartement haussmannien à Paris tendent à être sous-fiscalisés, contrairement à ceux qui habitent dans un immeuble des années 1960 en banlieue », pointe Sarah Perret, cheffe d’unité à l'OCDE. En France, le problème sera bientôt réglé. La loi de Finances pour 2021 prévoit une actualisation des valeurs locatives d’ici à 2026 qui risque de redistribuer drastiquement les cartes : un rapport d’expérimentation mené par la direction générale des Finances publiques (DGFiP) dans cinq départements prévoit une hausse de la taxe foncière de 50 % au niveau national.

Mieux cibler les incitations

L’OCDE propose de mieux cibler les incitations fiscales à la rénovation énergétique des bâtiments pour en garantir l’accès aux ménages à faibles revenus. Ici encore, la France ne fait pas figure de mauvais élève avec MaPrimRénov’, une aide au financement des travaux de rénovation énergétique dont le montant dépend du gain écologique des travaux mais aussi des revenus du foyer. En 2021, ce sont 660.000 dossiers qui ont été subventionnés pour une enveloppe totale de 2 milliards d’euros, reconduite en 2022. Le dispositif n’est cependant pas parfait : une étude de l’Institut de l’économie pour le climat (I4CE) relève que la plupart des opérations de rénovations ne sont pas alignées avec les objectifs de la Stratégie nationale bas carbone (SNBC). D’ici à 2050, la totalité du parc immobilier français devra atteindre un niveau Bâtiment basse consommation (BBC). Or les rénovations globales pour atteindre une performance énergétique optimale (étiquettes de DPE B et C) comportent un reste à charge prohibitif pour beaucoup de ménages, qui s’arrêtent au milieu du gué.

Le document pointe aussi l’inflation des locations meublées touristiques durant la dernière décennie, avec pour conséquence la conversion de nombreux biens de location longue durée. Un carburant pour l’inflation immobilière avec la pénurie de logements induite. Plutôt que de suggérer une taxe spécifique, les auteurs du rapport conseillent de s’attarder sur la fiscalité applicable à ce type de location pour s’assurer qu’elle ne bénéficie pas des mêmes déductions qu’une location longue durée. Certaines sont notamment axées sur le temps pendant lequel le bien est disponible à la location sur l’année plutôt que celui où il est effectivement loué, offrant au loueur en meublé touristique la possibilité d’en bénéficier quand même. En complément, les Etats pourraient renforcer les exigences de transmission d’informations sur ces locations pour s’assurer que les contribuables ne gonflent pas leurs dépenses déductibles ou minorent leurs revenus locatifs. « La France s’est dotée d’une législation qui permet à l’administration de recouper les déclarations des contribuables, souligne Jean-Yves Mercier. Les propositions de l’OCDE sont pertinentes pour les biens détenus dans des Etats tiers. L’Etat de situation de l’immeuble perçoit normalement l’impôt, mais s’il n’est pas averti qu’une location a eu lieu, le fait générateur de l’impôt n’existe plus. » En France, les plateformes de location courte durée sont par ailleurs tenues de communiquer les montants encaissés par le propriétaire du bien.

Plafonner les plus-values sur la résidence principale

La proposition qui serait la plus difficile à faire accepter à nos concitoyens concerne le plafonnement de l’exonération des plus-values lors de la vente principale. La mesure vise à limiter les effets d’aubaine liés à une appréciation du bien sans rapport avec une quelconque action sur celui-ci. Même en continuant d’exonérer la majorité des ménages, le facteur psychologique et la peur de voir le plafond diminuer susciteraient certainement la défaveur de l’opinion publique, à l’instar de la fiscalité des transmissions. En 2019, Emmanuel Macron s’était prononcé pour la taxation de ces plus-values… sans qu’aucune action ne soit engagée sur le sujet depuis. « Une appréciation en fonction du montant de la plus-value, privilégiée par l’OCDE, concentrerait l’imposition sur les cédants qui n’ont détenu que brièvement leur résidence. Le mécanisme des abattements annuels appliqués à la plus-value imposable en fonction de la durée de détention érode progressivement la plus-value taxable et la purge totalement après 30 années de détention. Il arrive en outre qu’une résidence modeste dégage une forte plus-value après une courte détention, avance Jean-Yves Mercier. Pour éviter que la mesure n’aille ainsi au-delà de l’objectif recherché, il paraît nécessaire de la cantonner aux cessions excédant un certain prix. » Mais sur une frange si minime des cessions, un faible rendement de l’impôt est à prévoir. Retour au dilemme classique du législateur fiscal : efficacité ou popularité.