Pourquoi les actions peuvent battre l’immobilier

Par Thierry Dupont, Associé co-cofondateur de BDL Capital Management
L’immobilier est souvent considéré, à tort, comme un placement sans risque, tandis que la perception du risque des actions est exagérée du fait de leur volatilité.

On connaît le manque d’appétit des Français pour les actions. La proportion des ménages hexagonaux possédant des investissements en actions (en direct ou via des fonds) n’est que de 7,6%, selon une enquête de l’AMF. Si ce chiffre évolue peu, l’actionnaire particulier a tendance à rajeunir ces dernières années : la proportion d’actionnaires de moins de 35 ans est passée de 11% à 18% en deux ans, l’introduction en bourse de la Française des Jeux ayant sans doute facilité ce renouveau. Les milléniaux ont peut-être plus le goût de la Bourse que leurs aînés, dont la patrimoine est très axé sur l’immobilier, ce qui inclut souvent la propriété de leur résidence principale, mais aussi des produits comme les SCPI, qui ont encore collecté 5,4 milliards d’euros au premier semestre 2021.

L’étude comparative des performances des différentes classes d’actifs sur très longue période qu’avait publiée l’AMF il y a quelques années est pourtant édifiante. Déclinée dans six pays développés, elle montrait que, sur 25 ans (1998-2013), les actions n’étaient certes pas partout le meilleur placement (notamment au Japon et en Italie), mais faisaient mieux que l’immobilier sur chacune des six géographies considérées.

Cela rappelle que l’immobilier est souvent considéré, à tort, comme un placement sans risque, tandis que la perception du risque des actions est exagérée du fait de leur volatilité. Par exemple, la performance du CAC 40 dividendes réinvestis sur les cinq années suivant le mois de septembre 2008 a été d’environ 10% : pas si mal si on se souvient que le marché a connu sur cette période deux crises d’ampleur (Lehman Brothers, puis la crise de la dette souveraine en zone euro).

Le fait que les actions soient capables de surperformer l’immobilier ne doit pas surprendre outre-mesure. La détention d’immobilier génère des coûts assez élevés et va avec un risque de vacance qui peut amenuiser les revenus et sera toujours moins diversifié qu’un portefeuille actions. Les principales SCPI du marché sont souvent très exposées à des actifs de bureaux franciliens, tandis qu’un portefeuille d’actions même limité à l’Europe peut combiner des activités aux cycles économiques variés et surtout des entreprises de dimension mondiale. Pour LVMH, par exemple, la conjoncture chinoise compte plus que la croissance du PIB français.

Les actions apportent aussi à un patrimoine une gestion potentiellement beaucoup plus dynamique que celle d’un patrimoine immobilier qui tend à évoluer assez lentement. Investir en actions, c’est confier son argent à un entrepreneur susceptible de se lancer dans de nouvelles activités en fonction des opportunités qu’il perçoit. Ainsi Bernard Arnault a-t-il bâti le leader mondial du luxe en partant d’une simple entreprise de promotion immobilière. Face à l’approche prudente de la pierre, c’est cette audace, cette capacité de réinvention permanence qui fait tout à la fois le charme et la création de valeur incomparable des actions cotées.