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Des prêts en francs suisses piègent des particuliers

Immobilier

Des prêts en francs suisses piègent des particuliers

Proposés en 2008 et 2009, des emprunts indexés sur la devise et remboursables en euros semblaient offrir un taux d’intérêt intéressant - Mais, entre-temps, la monnaie helvétique s’est rapidement appréciée, provoquant un renchérissement du montant total à rembourser.

Après les collectivités locales, les particuliers. Certains se sont laissé tenter par la souscription de prêts en francs suisses avec à la clé un taux d’intérêt plus bas…, tout au moins dans la promesse qui leur a été faite.

Un crédit indexé sur le franc suisse.

Sans conteste, les prêts immobiliers en devises se pratiquent pour les frontaliers qui ne subissent pas ainsi les variations du taux de change, leur rémunération étant versée en francs suisses. En revanche, leur utilisation se justifie plus difficilement dès lors que les emprunteurs n’ont aucun lien avec la Suisse. Et pourtant, plusieurs établissements bancaires leur ont distribué des prêts immobiliers en monnaie helvétique.

Le principe de l’opération peut, à première vue, sembler simple : il consiste à emprunter un montant en francs suisses pour financer une acquisition immobilière et payer les échéances du crédit en euros. L’intérêt pour les emprunteurs est de bénéficier d’un taux de crédit inférieur de 1 à 1,50 % au taux du marché français. Cette offre de crédit se fonde sur la stabilité du franc suisse (lire l'encadré).

Le problème est que ce dernier s’est fortement apprécié ces deux dernières années, passant d’un taux de change aux alentours de 1,50 franc suisse pour un euro en 2009 à un taux de 1,21 actuellement. Une variation qui a conduit la Banque Nationale Suisse à intervenir récemment pour établir un taux plafond à 1,20 franc suisse pour un euro.

La conséquence de la hausse de la monnaie helvétique ne s’est pas fait attendre : les emprunteurs voient leur capital à rembourser en euros exploser. « Le coût du crédit d’un de mes clients a augmenté de 25 %, note l’avocat Daniel Richard. Il y a une absence de mise en garde de la part des banques. L’attention des emprunteurs n’a pas été attirée sur le risque de change et aucune couverture ne leur a été proposée. »

Un risque mal appréhendé.

Il semblerait en effet que les emprunteurs n’aient pas mesuré le risque qu’ils prenaient. Certes, des exemples sont donnés dans les offres, mais elles ne prennent pas en compte une si importante variation du taux de change. « Les clients faisant confiance à la banque ont pensé choisir la tranquillité tout en bénéficiant d’une promesse de bonification de taux. Ils ne savaient pas qu’ils spéculeraient sur leurs remboursements », s’indigne Serge Maître, président de l’Afub, qui a recueilli depuis le mois de mars 150 plaintes, « dont 65 % concernent des prêts souscrits auprès de BNP Paribas Personal Finance et 35 % auprès du Crédit Agricole », avance l’association. 70 % d’entre elles portent sur de l’investissement locatif. Les prêts ont été conclus en 2008, 2009 et, pour quelques-uns, même en 2010. Une dizaine de procédures sont en cours.

Pour autant, la complexité de ce type de crédit et la mention peu habituelle « en francs suisses » dans le contrat auraient dû interpeller davantage les investisseurs. De son côté, BNP Paribas Personal Finance tient à préciser le mode de distribution de ces prêts : « Nous les avons proposés à des investisseurs locatifs et non à des acquéreurs d’une résidence principale, indique Pascal Roussarie, responsable de la communication corporatede l’établissement.Pour les diffuser, nous nous sommes d’ailleurs appuyés sur un réseau d’intermédiaires en opérations bancaires qui connaissaient très bien le produit. »Environ 4.000 prêts ont ainsi été commercialisés par la banque qui ne propose plus ce produit depuis décembre 2009.

Conséquences de variation du taux de change.

En cas d’appréciation du franc suisse, le contrat de crédit analysé ne prévoit pas une augmentation des mensualités mais joue sur l’allongement de la durée du prêt qui peut être de cinq ans. « Le taux plafond fixé par la Banque Nationale Suisse est rassurant, observe Pascal Roussarie. A ce niveau, aucun dossier ne subira une augmentation de la mensualité. Quant à la durée du prêt, sur cette base minimale de taux de change à 1,20, elle sera rallongée au maximum de cinq ans pour seulement 25 % des dossiers (et 2 % des dossiers pour un taux de change à 1,30). » De plus, à l’inverse, en cas de forte dépréciation du franc suisse, la durée du prêt devrait se réduire. Mais les prévisions ne vont pas en ce sens.

Aujourd’hui, des emprunteurs cherchent donc des solutions : négocier la conversion de leur prêt en euros ou faire racheter leur prêt par une autre banque, mais dans tous les cas accuser une perte. « Dès le renversement de tendance, après analyse de tous les dossiers, nous avons pris contact de manière préventive avec les clients parmi les plus exposés afin de trouver des solutions, déclare Pascal Roussarie. Certains emprunteurs ont transformé leur crédit en euros. »

Contrats chargés et à taux peu compétitifs.

Quant aux taux fixes accordés, ils ne sont pas toujours compétitifs. Ainsi, dans une des offres de crédit sur 25 ans conclue en 2009, le taux fixe octroyé sur 5 ans est de 4,45 %, alors qu’un courtier en crédit immobilier proposait du 3,82 % à cette période. De plus, non seulement, le capital à rembourser est indexé sur le franc suisse mais après cinq ans, un taux en partie variable lui aussi indexé sur le swap franc suisse prend le relais. Pour l’heure, les crédits en question ne sont pas encore arrivés à l’échéance des cinq ans.

Enfin, qui dit opération de change dit frais de change et, là aussi, les contrats se révèlent chargés. Sont ainsi décomptés des frais de change lors du déblocage des fonds et lors de chaque versement de la mensualité. S’ajoute à cela l’ouverture d’un compte en francs suisses, générant là encore des frais. « Nous allons contrôler le TEG car il est souvent erroné, les frais parallèles n’y étant pas inclus », précise Serge Maître.

Légalité du prêt.

Selon l’Afub, ces contrats dont l’unité de compte n’a aucune relation directe avec l’emprunteur sont contestables. Les avocats du cabinet Lecoq Vallon ont recherché la légalité de ce type de crédit. « Si l’on se base sur la jurisprudence des baux commerciaux, il s’avère que l’indexation du bail est inopposable au locataire dès lors qu’elle n’a pas de rapport avec le bien loué,expliquent-ils. Toutefois, ce raisonnement ne tient pas dans notre cas de figure car les opérations de change font partie de l’activité de banquier. » Ils poursuivent : « En revanche, la banque a manqué à son devoir de conseil et d’information sur une offre de crédit qui est spéculative et volatile. »Les avocats comptent s’appuyer sur l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2010, lequel précise que « la banque qui commercialise auprès de ses clients un placement financé par un crédit octroyé par ses soins est tenue de leur délivrer une information complète mentionnant tant les avantages que les risques inhérents à ce montage et qui sont le corollaire des avantages annoncés »

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