Investir dans l’immobilier en France et à l’étranger

Les bonnes stratégies ont une durée de vie limitée. Attention à ne pas rater la sortie !

Monsieur et Madame Joptimiz, respectivement cadre supérieur dans une société cotée et avocate, ont 50 ans et souhaitent préparer leur retraite. Ils perçoivent chaque année un revenu global de 400.000 euros. Ils sont taxés dans la tranche marginale haute de l’impôt sur le revenu, 45 %, sans être toutefois soumis à la Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).

Suite à plusieurs discussions avec leurs amis, ils décident d’acquérir un immeuble à Tours d’une valeur de 1.000.000 d’euros afin de faire de la location en nu (non-meublée).

Cet immeuble leur rapporte 50.000 euros par an de revenus fonciers. Nous supposons qu’ils ont 20 % de charges diverses déductibles de leurs revenus fonciers et donc que leurs revenus fonciers imposables sont de 40.000 euros. Ils sont dans un premier temps très satisfaits de leur investissement.

Cependant, après analyse de leur avis d’imposition, ils s’aperçoivent que ces revenus fonciers sont fortement taxés puisque, en plus de la taxation à l’IR à 45 %, ils doivent payer les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) à hauteur de 17,2 %. Ainsi leur taxation sur cet investissement ressort à 62,20 % (45 % + 17,2 %). Si nous ajoutons l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) à 1 % (voir ci-après), le taux de taxation effectif grimpe alors à 87,20 % (voir tableau 1).

Au moment de leur retraite, leurs revenus baisseront et les époux Joptimiz seront très vraisemblablement dans la tranche à 30%, ce qui conduira à une taxation des revenus immobiliers à 47,2 % (30 % + 17,2 %) et, s’ils restent passibles de l’IFI, environ 72,2 % ! Pour dire les choses de manière diplomatique, l’objectif de gestion patrimoniale n’est pas atteint.

Stupéfaits par cette découverte, ils se demandent si un investissement immobilier au travers d’une SCPI aurait changé le niveau de taxation mais, après analyse, ils en concluent que les revenus distribués par des SCPI investissant dans des biens immobiliers situés en France, seront taxés au même niveau d’imposition, c’est-à-dire à 62,20 %. Si nous prenons l’impact de l’IFI à un taux de 1 %, la charge fiscale s’élèvera comme précédemment à alors 87,20 % ! En revanche, l’investissement au travers d’un OPCI ou d’une SIIC donnerait des résultats plus intéressants car les distributions seront taxées uniquement au PFU de 30 % !

Cherchant à limiter leur imposition, Monsieur et Madame Joptimiz discutent avec leurs cousins Monsieur et Madame Déduisetout et ils en arrivent à la conclusion que le régime du Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le plus intéressant. Il semblerait que cela puisse leur permettre de réduire leur charge fiscale. Ils prennent alors attache avec leur conseiller en gestion de patrimoine et avec leur avocat qui leur expliquent que le régime de loueur en meublé non-professionnel permet de bénéficier d’un régime très intéressant à un triple niveau :

- Tout d’abord, lorsque le bien est taxé en micro-BIC, le contribuable peut déduire forfaitairement 50 % de charges, quel que soit leur montant réel. Ce régime est éligible pour tous les revenus BIC du contribuable sous réserve que les revenus de cette catégorie d’imposition ne dépassent pas 72.600 euros, ce qui est le cas pour le couple Joptimiz.

- Ensuite, ils peuvent également opter pour le régime réel d’imposition, ce qui leur permettrait de déduire tous les frais et charges réellement supportées et notamment un amortissement.

- Le calcul des PLV en LMNP se fera en outre sans prendre en compte l’amortissement.   

Une simulation est faite et il en ressort que la taxation globale de leur investissement en LMNP serait de 45 %, ce qui représente déjà une amélioration par rapport au régime de la location nue. Cependant, s’ils avaient opté pour le régime BIC réel, ils auraient pu déduire un amortissement, ce qui aurait permis d’avoir un niveau de taxation encore plus réduit de l’ordre de 20 % sans application des charges sociales (23 % avec application des charges sociales).

Nota Bene : L’option pour le régime réel peut être intéressante pour ceux dont les charges sont supérieures à 50 %. Il sera alors dans cette hypothèse possible de déduire des recettes l’ensemble des charges (pouvant être des intérêts d’emprunt, des taxes, des travaux, des frais de syndic et de gestion…) ainsi que les amortissements, qui sont possibles en appliquant le régime LMNP (voir tableau 2).

Nota Bene : A noter qu’en principe la location en LMNP ne devrait pas être susceptible de devenir une activité professionnelle, soumise aux charges sociales, dans la mesure où il est nécessaire pour cela que le revenu engendré remplisse les deux conditions cumulatives suivantes :

- Être supérieur à 23.000 euros

- Et être supérieur aux autres revenus perçus

La taxation globale de leur investissement en LMNP ressort ainsi à 45,33%, ce qui représente déjà une amélioration par rapport au régime de la location nue. Cependant, s’ils avaient opté pour le régime BIC réel, ils auraient pu déduire un amortissement, ce qui aurait permis d’avoir un niveau de taxation encore plus réduit de l’ordre de 20,77%. Si des charges sociales étaient exigibles, le taux d’imposition globale passerait à 23,41%.

Monsieur et Madame Joptimiz sont satisfaits de cet investissement mais souhaiteraient pouvoir abaisser encore leur niveau de taxation. Ils s’interrogent notamment sur la possibilité d’investir à l’étrangers, soit directement, soit au travers de fonds immobiliers ou d’une société immobilière.

- L’investissement direct à l’étranger

 

Les principes régissant la taxation des revenus locatifs étrangers

Principe de la taxation locale à l’étranger

L’investissement direct à l’étranger permet de tirer certains avantages des conventions fiscales internationales signées par la France. Il faut en effet savoir que, en présence d’une convention fiscale modèle OCDE, les revenus immobiliers sont généralement taxables dans le pays de situation de l’immeuble (Article 6 du Modèle OCDE), ce qui permet généralement de profiter d’une fiscalité plus légère à l’étranger et de fractionner l’imposition de ses revenus.  L’Etat de situation de l’immeuble n’a généralement connaissance que des revenus générés dans son Etat, ce qui permet à l’investisseur d’être dans les tranches basses d’imposition. Cependant, de nombreux Etat de l’UE ont mis en place un taux minimum d’imposition pour les non-résidents afin de lutter contre cette pratique du fractionnement de la matière imposable.

 

Crédit d’impôt conventionnel sur les revenus immobiliers

Ensuite et conformément au principe de la taxation mondiale de l’impôt sur le revenu français, ces revenus fonciers étrangers doivent également être pris en compte en France, sous réserve des stipulations des conventions fiscales internationales. Or, et c’est là l’intérêt des investissements immobiliers étrangers, certaines conventions fiscales prévoient un mécanisme d’exonération des revenus immobiliers étrangers, avec application de la règle du taux effectif, ou un mécanisme de crédit d’impôt égal l’impôt français. Sans entrer dans les détails de ces deux mécanismes d’élimination des doubles-impositions, leur fonctionnement peut s’expliquer au travers de l’exemple suivant : une personne physique résidente en France a un revenu imposable de source française de 1.000 et des revenus étrangers de 100. L’assiette imposable de ce contribuable sera de 1.000 mais l’impôt français sera calculé comme si le contribuable avait un revenu de 1.100, avec prise en compte de la progressivité de l’impôt. Ainsi, si le taux résultant de l’application du barème pour ce revenu de 1.100 est de 42 % en moyenne alors qu’il aurait été de 41 % avec un revenu de 1.000, l’impôt dû en France sera égal à 1.000 x 42 %, soit 420. Comme l’impôt sur le revenu est progressif, il en résultera une augmentation de la pression fiscale aux seuls revenus de source française, les revenus étrangers restant exonérés en France. Les principales conventions fiscales contenant des dispositions fiscales intéressantes à cet égard sont, en autres, celles signées avec le Portugal, l’Espagne, l’Italie, la Pologne, la Hongrie, les Pays-Bas, Royaume-Uni, les Etats-Unis, l’Allemagne, EAU, Singapour, Hong Kong, la Chine (voir tableau 4)…   

 

Les principes fiscaux régissant la taxation des plus-values immobilières étrangères

Les principes fiscaux applicables à la taxation des plus-values immobilières sont très proches de ceux décrits ci-dessus pour les revenus locatifs et le droit d’imposer les plus-values afférentes à des immeubles (ou à des sociétés à prépondérance immobilière) appartient généralement à l’Etat de situation des immeubles (article 13 des conventions fiscales Modèle OCDE), c’est-à-dire à l’Etat source.

Dans un deuxième temps, cette plus-value sera une prise en compte dans l’Etat de résidence du cédant sous forme, soit d’exonération avec application de la règle du taux effectif, soit de crédit d’impôt égal à l’impôt français (ce qui revient à une forme d’exonération avec taux effectif) ou à l’impôt payé à l’étranger (ce qui est moins intéressant). Les principales conventions fiscales contenant des dispositions fiscales intéressantes pour les plus-values sont, en autres, celles signées avec le Portugal, l’Espagne, l’Italie, la Pologne, la Hongrie, les Pays-Bas, Singapour, Hong-Kong, la Chine (voir tableau 4)…

Comme les époux Joptimiz sont un peu perdus, un exemple leur est présenté par leur avocat. Ainsi, si nous reprenons le schéma d’investissement préféré des époux, c’est-à-dire un investissement dans un bien immobilier (étranger) pour un prix 1.000.000 d’euros avec un rendement de 5 % (donc 50.000 euros de revenus locatifs bruts) et des charges locatives de 20 %, et supposons que la  taxation locale étrangères sur les revenus locatifs (ou les PVL) soit de 20 %, nous pouvons schématiser l’intérêt du schéma de la manière suivante pour les pays ayant signé une convention fiscale prévoyant une élimination de la double-imposition sous forme d’exonération ou de crédit d’impôt égal à l’impôt français (voir tableau 3).

On voit immédiatement que si l’investissement est réalisé dans un pays soigneusement choisi (avec un mécanisme d’élimination de la double-imposition sous forme d’exonération ou de crédit d’impôt égal à l’impôt français), l’intérêt fiscal est important.

 

Les principes régissant l’IFI des biens immobiliers étrangers

Les principes sont proches de ceux rappelés ci-dessus avec une taxation locale éventuelle et une élimination de la double imposition sous forme de crédit d’impôt généralement mais égal à l’impôt étranger, ce qui constitue la principale différence. Ainsi, en matière d’IFI, la plupart des conventions fiscales annulent l’intérêt d’investir à l’étranger puisque le montant d’IFI payé à la fin (à l’étranger et en France) sera le même que si le bien immobilier avait été situé en France (voir tableau 4).

L’imposition locale étrangère doit tout d’abord être prise en considération et aujourd’hui fort heureusement, il n’y a plus d’impôt sur la fortune dans la plupart des Etats. L’article 22-1 des conventions Modèle OCDE prévoit que « la fortune constituée par des biens immobiliers visés à l’article 6, que possède un résident d’un Etat contractant et qui sont situés dans l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat. »  Le principe est donc que l’Etat du situs a le premier le droit de prélever un impôt sur la fortune si son droit interne le prévoit.

En France, les biens immobiliers étrangers entrent dans le champ d’application de l’IFI. La valeur devant être retenue est la valeur vénale des biens (i.e. celle prévue dans la législation interne française) et non celle de l’Etat étranger. A titre d’illustration, en Allemagne, l’administration allemande retient une valeur unitaire (Einheitswert qui sert pour déterminer la base imposable des impôts allemands comme l’impôt foncier (Grundsteuer), la CFE (Gewerbesteuer) et les droits d’enregistrement (Grunderwerbsteuer), qui très faible et proche d’une valeur cadastrale et qui ne pourra pas être reprise pour le calcul de l’IFI en France.

A la différence des principes d’élimination de la double imposition en matière d’IR (revenus locatifs ou plus-values), pour l’IFI, le crédit d’impôt étranger sera égal à l’impôt étranger ce qui gomme tout intérêt de faire un investissement à l’étranger. Pour être imputable, les impôts étrangers doivent avoir la même nature que l’IFI français, ce qui exclut les impôts fonciers ou autres (« property taxes » aux EU, « Grundsteuer » et  « Gewerbesteuer » en Allemagne…). En revanche l’impôt sur la forture suisse est reconnu comme crédit d’impôt imputable sur l’IFI.

La plupart des conventions fiscales signées par la France donnent ainsi un droit d’imposer à la fois au pays étranger et à la France, avec reconnaissance d’un crédit d’impôt à hauteur de l’impôt payé à l’étranger. Il ne reste que quelques rares conventions fiscales qui donnent un droit exclusif de taxer le bien à l’Etat du situs (Pays-Bas, Finlande et anciennes conventions Espagne et Suisse).   

 

L’investissement indirect au travers d’une SCPI

Comme les époux Joptimiz ont été expatriés pendant leur carrière, ils demandent à leur CGP de leur trouver un produit d’épargne leur permettant d’investir à l’étranger et de bénéficier d’une taxation réduite. Ce dernier leur propose alors de souscrire au capital d’une SCPI investissant en Allemagne.

Ce produit leur permet d’avoir une taxation locale en Allemagne à 15,825 %, et ensuite une taxation de ces revenus en France avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français (IPRR + CSG/CRDS), ce qui revient à une exonération avec application de la règle du taux effectif (voir tableau ci-contre pays catégorie A). Ainsi sur un revenu brut de 50.000 et après déduction des charges locatives, amortissements (nous avons calculé les amortissements en prenant une valeur de construction égale à 80 % de la valeur de l’investissement et une durée d’amortissement des immeubles à 30 ans, soit 3,33 % par an) et autres charges déductibles, le contribuable a un taux d’imposition de 15,825 % localement sur un revenu imposable très réduit. Si nous apprécions le niveau d’imposition effectif sans prendre en compte les amortissements qui peuvent remonter sous forme de liquidité au niveau des associés, le taux effectif d’imposition tombe à 5,275 %. Après application de la règle d’élimination des doubles-impositions, le taux effectif d’imposition augmentera environ de 2,5 %, soit un taux d’imposition global au niveau de l’investisseur de 18,325 % avec prise en compte des amortissements et de 7,775 % si nous ne prenons pas en compte les amortissements. Ce niveau de taxation est à comparer avec celui des revenus fonciers de source française qui est de 62,2 % !

Imposition d’un investissement dans une SCPI en Allemagne : voir tableau 5.

Les époux Joptimiz décident alors d’investir une somme de 1.000.000 d’euros dans cette SCPI Allemande.

 

Investissement indirect dans un bien immobilier étranger au travers d’une société soumise à l’IS

Ils regardent également comment serait taxé un investissement indirect à l’étranger, c’est-à-dire au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés locale. Ce type d’investissement est généralement intéressant, uniquement si le taux d’impôt sur les sociétés est très faible car les distributions seront toujours taxées au prélèvement forfaitaire unique de 30%.  Ainsi, si on ajoute à l’impôt sur les sociétés étranger, généralement situé entre 20% et 25%, le prélèvement forfaitaire unique, on arrive rapidement à des niveaux effectifs de taxation élevés situé entre 44 % (IS 20 % + taxation des dividendes 80 x 30 %) et 47,5 % (IS 25 %+ 75 x 30 %).

A noter cependant que l’investissement indirect au travers d’une société opaque soumise à l’IS à l’étranger permet cependant de décider quand les distributions seront effectuées, c’est-à-dire quand le timing de la taxation des dividendes interviendra, ce qui peut présenter un avantage.

Les époux Joptimiz décident d’abandonner le projet.

 

L’IFI change l’intérêt fiscal de l’investissement immobilier

Ce faisant, ils s’aperçoivent quelques mois après leur investissement à l’étranger dans la SCPI allemande qu’ils sont soumis à l’IFI à un niveau moyen de 1 %.  

Ainsi, sur leur patrimoine immobilier de 3.000.000 euros (1.000.000 en Location Nue, 1.000.000 en LMNP et 1.000.000 en SCPI allemande), leurs revenus immobiliers doivent être amputés de 30.000 euros.

La rentabilité de leurs différentes investissement est sérieusement impactée (voir tableau 6).

Ce tableau 6 récapitulatif les démoralise un peu et ils se rendent compte que pendant des années, une grande partie de leurs revenus immobiliers ont été taxés à près de 70 % ! Ils ont donc travaillé pour presque rien pendant de nombreuses années (voir tableau 6) !

En outre, à ces niveaux de taxation des flux de revenus, s’ajoute la taxation de la transmission du patrimoine immobilier à leurs trois enfants ! Si nous estimons leur patrimoine à 4 millions d’euros, le patrimoine transmis par enfant s’élèvera à 1.333.000 euros. Lors de la transmission à titre gratuit (donation ou succession), le montant des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) peut être estimé à 306.000 euros par enfant, soit une imposition globale au DMTG de 918.000 euros, et ce même avec l’utilisation des abattements de 100.000 euros par parents.

Ainsi, à supposer que leur patrimoine ne prenne pas de valeur, les droits de succession génèreront déclencheront une taxation additionnelle d’environ 23 % sur la valeur des actifs transmis.

L’investissement dans une société commerciale permettant de mettre en place un pacte Dutreil

Devant cette pression fiscale, ils décident de vendre tout leur patrimoine immobilier et d’investir leur argent dans une PME dont ils prennent leur contrôle. Cette PME leur permettra d’avoir des revenus imposables sous forme de dividendes taxés au PFU de 30 % et de transmettre leur patrimoine à leurs enfants en bénéficiant d’un pacte Dutreil, soit une exonération de 75 % en contrepartie de conditions relatives à la conservation des titres transmis et à la direction de la société concernée. La PME sera ainsi transmise aux trois enfants, sous certaines conditions, avec paiement de droit de succession très faible d’environ 23.000 euros par enfant, soit un montant de droit de 1,76 %. Si la donation en pleine propriété intervient avant les 70 ans du donateur, le montant des droits sera réduit de 50 % soit 11.000 euros par enfant, ce qui représente un montant de droit de donation de 0,88 % sur le montant du capital transmis (voir tableau 7).

Naturellement ils auraient également pu investir dans des activités immobilières dites « dutreillables » (i.e., pouvant bénéficier du Pacte Dutreil comme les activités de marchands de biens, de promotion immobilière ou de para-hôtellerie ou d’hôtellerie).

 

Focus sur l’activité de para-hôtellerie

Selon votre situation, la location para hôtelière pourrait être à envisager. En effet, ce régime de la location para hôtelière est une activité professionnelle et commerciale qui s’applique lorsqu’en plus de la location, des services sont fournies.

Pour être considéré comme para-hôtelier, il est nécessaire d’inclure la location de la maison ou de l’appartement, ainsi que 3 services parmi les 4 suivants :

- l’accueil : qui comprend un service de réception des nouveaux locataires, même non-personnalisé

- le ménage : le nettoyage en début et fin de séjour ne suffit pas, la prestation comprend également le ménage les jours de présence des locataires, comme à l’hôtel

- la fourniture de linge : draps et nécessaire de lingerie prêts dès l’entrée

- le petit-déjeuner : directement à l’intérieur du bien ou dans un lieu approprié dans l’immeuble

Nota bene : Cette activité est soumise aux charges sociales mais permet d’être soumis à la TVA permettant ainsi de déduire notamment les frais d’acquisitions du bien immobilier.

De plus, les biens immobiliers utilisés l’exercice de l’activité commerciale de para-hôtellerie peuvent ne pas être soumis à l’IFI.

Les revenus issus de la location para-hôtelière sont imposables dans la catégorie des BIC permettant notamment de prendre en compte davantage de dépenses en charge (tel que l’amortissement du bien), venant ainsi réduire les recettes perçues.

Les déficits provenant de cette activité sont imputables sur l’ensemble du revenu global.

Conclusion : Ainsi, en devenant entrepreneur, ils ont économisé près de 900.000 euros de droits de succession ! Vive l’entreprenariat !