Parc locatif français : l’urgence d’un écosystème favorable aux bailleurs

Par Stanislas Coûteaux, co-fondateur de Book A Flat
À force de vouloir protéger les locataires, les bailleurs ont fini par être les grands oubliés des politiques récentes relatives au marché locatif.
Stanislas Coûteaux, co-fondateur de Book A Flat

La politique du logement en France est tout sauf libérale, en particulier sur le marché locatif.

Entre l’extension de l’encadrement des loyers et les freins à leur augmentation d’une part, et les nouvelles normes liées à la loi Climat et Résilience d’autre part, tout est mis en place pour une baisse significative de l’offre locative.

On estime aujourd’hui le parc locatif privé à 7 millions de logements, détenus par près de 5 millions de propriétaires particuliers. Ces derniers sont, à travers la part de leur patrimoine, le 1er bailleur de France. Une particularité singulière en Europe où les investisseurs institutionnels tiennent en général une place beaucoup plus importante sur le marché du logement. Aujourd’hui, ces investisseurs locatifs particuliers, qui espèrent des revenus complémentaires face à l’inflation galopante, se retrouvent bloqués par une succession de mesures restrictives en parallèle de la fermeture du robinet du crédit immobilier.

À titre d’exemple, les « passoires énergétiques » seront progressivement interdites à la location dès 2025. Environ 1/3 des logements parisiens (classés F et G) sont concernés alors qu’il n’est pas encore clair pour les bailleurs quels travaux d’isolation substantiels doivent être effectués et comment les aides financières à l’isolation seront versées.

De plus en plus de bailleurs jettent donc l’éponge devant cette sur-réglementation et se tournent, dans le meilleur des cas, vers la location saisonnière type AirBnB, celle-ci n’étant soumise ni à la décence énergétique, ni à l’encadrement des loyers, ni à la régulation de l’IRL et à toutes les règles qui protègent le locataire. Dans d’autres cas, certains bailleurs, par manque de connaissances, de temps, ou par manque de moyens, remettent leur bien en vente.

Les conséquences directes se font déjà sentir. À Paris, qui souffre d’un exode de ses familles de classe moyenne, l’offre locative a baissé de l’ordre de 18 % sur un an. De fait, la recherche de logement est devenue un parcours du combattant soumis à une rude concurrence pour les locataires. Ainsi, dans les faits, derrière chaque logement mis à la location, pas moins de 5 dossiers sont proposés au propriétaire qui porte son choix sur le candidat le plus solvable. S’en suit donc, pour 4/5 des locataires, un marathon effréné avec des critères qui finissent à la baisse pour avoir une chance de trouver un bien (moins grand ou moins bien placé).

Si la politique préventive pour les locataires est louable sur le papier, le gouvernement oublie trop souvent d’aider les bailleurs privés, grands pourvoyeurs de logements d’habitation pour l’ensemble des locataires français incapables financièrement d’acheter un logement.

Ils ont besoin d’être écoutés par l’Etat et accompagnés par des experts de l’investissement locatif pour trouver, rénover, meubler, louer et gérer leurs biens en toute sérénité pour l’équilibre global du marché de la location en France.

Pour ce faire, nous souhaitons travailler conjointement avec l’Etat sur une planification de la politique locative du logement sur des axes bien définis afin :

  • D’ajuster, avec les professionnels du secteur, le cadrage du plafonnement des loyers par ville, en étudiant notamment les différents critères qui entrent dans le mode de calcul, 
  • De donner de la visibilité aux bailleurs sur les cinq prochaines années sur le calcul de l’IRL en lien avec l’inflation des prix à la consommation,
  • De clarifier le fléchage des aides à la rénovation énergétique d’ici la fin de l’année 2022 pour les bailleurs et syndics,
  • D’élargir les règles énergétiques de la loi Climat et Résilience aux bailleurs saisonniers type AirBnB.

La loi Climat et Résilience est l’opportunité unique de prendre un virage écologique indispensable pour les générations futures. Cependant, seul un écosystème économique et réglementaire favorable aux investisseurs particuliers permettra de réaliser cet enjeu tout en augmentant le parc locatif.