Le logement brûle et nous regardons ailleurs !

Renaud Cormier, président de l’Association française de l’immobilier locatif
Au 2ème trimestre 2022, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de -9.8 % sur 12 mois glissants et ce recul s’accélère, avec -23.6%[1] sur le semestre et -25,9 % sur le trimestre. La bombe à retardement du taux d’usure n’avait pas encore été allumée… L’urgence est là ! »

Dans un contexte politique et économique extrêmement complexe, le marché de l’immobilier neuf français s’enfonce lentement mais sûrement dans une crise profonde et sans doute durable. Elle a débuté dès 2018 avec le retournement des volumes et elle s’est accélérée par la crise du COVID et les élections municipales. Les effets sur les coûts de construction de la guerre en Ukraine et des perturbations des chaînes logistiques notamment asiatiques conduisent aujourd’hui à une inflation forte des prix. L’ensemble de ces éléments, combinés aux incertitudes politiques, à la hausse du coût du crédit et à un taux d’usure gravement handicapant ne peuvent malheureusement laisser espérer une amélioration rapide et naturelle de la situation.
 
Le choc de l’offre attendu n’a pas eu lieu. A fin juin 2022, 387 700 logements[2] ont été mis en chantier en France sur 12 mois, soit un volume équivalent à celui de fin mars 2017. Pire encore, ces faibles niveaux d’autorisations et de mises en chantier ne sont atteints que grâce au soutien de la demande pour des logements individuels, vraisemblablement en réaction aux épisodes de confinement. Les chiffres de production de logements collectifs sont, eux, alarmants : le volume de permis de construire pour des appartements n’a toujours pas retrouvé son niveau de février 2020 (avant le 1er confinement) et les mises en chantier de collectifs stagnent depuis 1 an.
 
Pourtant, les besoins sont immenses. En 2006, l’Université Paris Dauphine avait estimé les besoins annuels à 500 000 logements par an[3], un chiffre régulièrement cité en référence par la suite. Un chiffre jamais atteint depuis sa publication.
 
Le logement neuf devient inaccessible
 

Face à une demande croissante dans les zones tendues et plus récemment dans les villes moyennes, la création insuffisante de nouveaux logements entretient une pénurie qui entraîne elle-même une hausse inéluctable des prix de vente. Cette hausse des prix se répercute essentiellement sur le marché de l’ancien qui représente l’écrasante majorité des transactions[4].
 
En 20 ans, les prix du neuf ont augmenté de 117 % et ceux de l’ancien de 137 %[5]. Aujourd’hui, le logement représente plus de 26 % de la dépense de consommation finale des ménages[6].
 
Les origines de la hausse des prix du neuf sont nombreuses : augmentation des prix du foncier (trop rare), concentration des acteurs sur les zones les plus tendues[7], inflation des matériaux, de l’énergie, mise en œuvre de nouvelle normes énergétiques, allongement des délais de montage des opérations… Pour l’ancien, la hausse des prix ne se justifie que par un déséquilibre entre l’offre et la demande.
 
L’augmentation des prix a rendu l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour les Français. Si le taux global de propriétaires reste stable à 57 %, ceci masque le fait que sont surtout les 30 % les plus riches qui voient le taux de propriétaires augmenter (de 70 % en 1984 à 84 % en 2013), tandis qu’il régresse dans les catégories les plus pauvres[8].
 
Le logement locatif privé et social menacé !
 
A défaut d’être tous propriétaires de leur résidence principale, il est donc essentiel que les ménages disposent d’une offre de logements locatifs dans des conditions de prix, de localisation et de qualité convenables.
 
Le logement social joue ce rôle pour une part de nos concitoyens. Entre 1984 et 2018, la croissance du parc social a atteint +30,3 %, soit 992 000 logements nets supplémentaires. « Malgré cette progression, l’offre de logements sociaux demeure insuffisante puisque fin 2020 on recensait 2,157 millions de demandes de logement social, dont 50% en attente depuis plus d’un an[9]. De surcroît, la très faible rotation des locataires dans le secteur social (moins de 5 % dans les grandes agglomérations tendues) rend encore plus nécessaire une offre alternative.
 
La vocation du parc locatif privé est avant tout d’accueillir ceux qui ne remplissent pas les conditions d’accès au logement social et de fluidifier le parcours résidentiel des ménages (étudiants, jeunes actifs, mobilités…) qui ne peuvent ou ne souhaitent pas accéder à la propriété ; il joue aussi un rôle social par défaut. La taille de ce parc, qui représente 7,39 millions de logements, n’a progressé que de +12,8 % depuis 1984. En cause : le désengagement massif des investisseurs institutionnels. Ces derniers détenaient 850 000 logements en 1990 ; ils n’en détiennent plus que 200 000 en 2021, soit moins de 3 %.

« Leur engagement dans le logement résidentiel est aujourd’hui anecdotique et leur regain d’intérêt récent pour ce type d’actif est surtout motivé par une désaffection pour l’immobilier tertiaire et la recherche de nouveaux placements. Ce sont donc les investisseurs particuliers qui assurent, pour l’essentiel, l’existence et la croissance du parc locatif privé : en 20 ans, 1,089 million de logements ont été produits grâce aux dispositifs successifs d’investissement locatif.
 
Aujourd’hui, ce marché locatif privé est lui aussi menacé. La décorrélation entre l’évolution des loyers et celle du prix des logements a durablement affaibli les rendements locatifs : en 30 ans, le prix réel (i.e. corrigé de l’inflation) des logements anciens a été multiplié par 2 tandis que les loyers réels ont progressé de 30 %[10]. Ces rendements vont encore chuter dans le neuf avec l’inflation et la hausse des coûts de construction.

Un éventuel blocage des loyers ou la réduction des dispositifs d’incitation porteraient un coup fatal à l’investissement locatif, dans un marché où le rapport bailleurs-locataires est déjà fortement déséquilibré au profit de ces derniers.
 
L’urgence est bien là !  
 
 
[1] FPI, Les chiffres du logement neuf, 2ème trimestre 2022.
[2] CGDD – Construction de logements – Résultats à fin avril 2022 – N°462
[3] Université Paris-Dauphine : Demande de logement : la réalité du choc sociologique – novembre 2006
[4] En 2021 : 1 200 000 transactions dans l’immobilier ancien contre 116 700 ventes brutes au détail pour les promoteurs immobiliers – CGDD et FPI.
[5] Insee, Indice des prix des logements neufs, Indice des prix des logements anciens.
[6] Insee, comptes nationaux ; SDES, compte du logement.
[7] Actuellement, seuls 6 % du territoire national sont éligibles au dispositif Pinel.
[8] Insee Références - Être locataire, une situation plus durable dans le secteur social que dans le secteur libre – édition2017
[9] Fondation Abbé Pierre – Etat du mal-logement en France 2022 – rapport annuel #27
[10] Centre d’Analyse Stratégique – Economie-Finances - La note d’analyse – avril 2021