Impayés de loyer : une bombe à retardement

Arnaud Hacquart, président d'Imodirect
Associer à toute location une assurance contre les impayés de loyer gommerait la seule faiblesse du placement immobilier
Arnaud Hacquart, président d'Imodirect

Dès le début de la crise sanitaire et le premier confinement, le débat s’est ouvert quant à la situation des commerçants et les conséquences de l’interdiction d’exercer sur le versement des loyers commerciaux. Les difficultés des entreprises et l’impact du deuxième confinement sur les loyers tertiaires engendrent désormais des mesures publiques voulues par le ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance. Les acteurs du logement ont été plus discrets et la question des impayés de loyers résidentiels n’a que peu été évoquée. Constat surprenant, mais indéniable : l’écrasante majorité des administrateurs de biens et des représentants des propriétaires bailleurs ne s’alarmaient alors d’aucune pathologie particulière, ni n’avaient de crainte pour l’avenir.

Certains, néanmoins, faisaient déjà entendre une voix différente, notant des retards plus marqués dans l’acquittement des loyers, voire des impayés, difficiles à recouvrer auprès de locataires en situation de perte d’emploi ou de revenus, notamment parmi les professionnels empêchés de travailler. Des signaux faibles lors de l’épisode initial du confinement, qui virent aux signaux forts avec le deuxième épisode et surtout avec la multiplication de décisions d’entreprises d’alléger leurs effectifs ou simplement de revoir le niveau des rémunérations de leurs équipes. Entre mars et décembre, la France comptera près d’un million de chômeurs en plus. Le nombre de défaillances d’entreprises a bondi. Enfin, il y a ces quelques 3,5 millions de femmes et d’hommes travailleurs indépendants, dont la cessation d’activité passe inaperçue, entraînant pourtant les mêmes conséquences économiques et humaines.

Détérioration et altération

D’évidence, la communauté des acteurs du logement ne peut plus fermer les yeux sur la majoration du risque des impayés de loyer d’habitation. D’ailleurs, en conscience de l’aggravation du problème, le gouvernement a confié par décret du 14 septembre dernier une mission temporaire à Nicolas Démoulin, député de l’Hérault, en vue de prévenir les expulsions locatives. En fait le risque est double : la détérioration de nombreuses relations locatives, entraînant le malheur du locataire comme celui du propriétaire bailleur, et l’altération de l’image de l’investissement locatif privé. Le second est macroéconomique et ses conséquences seraient terribles : ce sont aujourd’hui près de 6,8 millions de logements, appartenant pour la quasi-totalité à des ménages et dans une infime proportion à des propriétaires institutionnels, qui composent le parc locatif français. Le parc public, HLM pour le dire simplement, n’atteint pas 5 millions. La mission du privé pour loger les locataires du pays, y compris les plus modestes et bien sûr les classes moyennes, est claire.

Il ne faudrait pas que l’engouement des Français au moment de choisir l’immobilier résidentiel pour compléter leur retraite ou simplement utiliser leur capacité d’épargne et constituer leur patrimoine s’éteigne au motif que cet investissement est porteur d’un risque lourd, celui de la stérilité. Le rendement repose sur la régularité de perception des loyers, menacée par les circonstances économiques, qui affectent la quasi-totalité des individus et des ménages, à des degrés variables certes, mais de façon certaine. La solution existe : associer à toute location une assurance contre les impayés de loyer, qui prenne le relais du locataire en cas de défaillance et garantisse au bailleur le rendement attendu. Ce produit gomme la seule faiblesse réelle du placement immobilier.

Sécuriser l’investissement locatif

Dans ce contexte anxiogène, rasséréner les propriétaires bailleurs personnes physiques, rassurer également les locataires, de bonne foi, qui redoutent de ne plus pouvoir s’acquitter de leur loyer, est urgent et fondamental. Sans même attendre que le législateur, aujourd’hui sur tous les fronts, ne crée le mandat de garantie totale pour les gestionnaires professionnels, administrateurs de biens et bailleurs doivent sécuriser l’investissement locatif de façon systématique par le recours à une couverture contre les impayés, les dégradations et les éventuels frais de contentieux : ne pas se cacher les effets économiques de la pandémie et des précautions sanitaires qui paralysent la vie du pays relève désormais de la plus élémentaire lucidité, qu’on le veuille ou pas. C’est même, pour un professionnel du patrimoine, une responsabilité.