Immobilier coté : la « big box » logistique, le nouveau Prime de demain !

Laurent Saint Aubin, gérant actions immobilier Europe chez Sofidy, livre sa réflexion sur le potentiel de revalorisation du segment de la logistique.

Le développement du commerce électronique va s’accentuer en Europe avec une progression attendue de 94% d’ici à 2021 qui s’accompagne d’une demande accrue de m2 de logistique. L’immobilier coté offre une exposition croissante à ce segment.

Le potentiel de revalorisation des meilleurs actifs nous paraît considérable compte tenu des taux de capitalisation qui s’étagent aujourd’hui entre 4,75% et 5,5%, là où les meilleurs actifs de commerce sont valorisés légèrement au-dessus de 4% et les meilleurs actifs de bureaux en dessous de 3%. 

L’accélération de la pénétration du commerce électronique, qui représentait seulement 9% des ventes de détail en Europe l’an dernier avec de fortes disparité entre d’un coté le -Royaume-Uni (18%) et de l’autre l’Italie (3%): est indiscutable. Entre 2016 et 2021, elle devrait s’établir 6,7% par an au Royaume-Uni, 13,9% en France, 15,2% en Allemagne et 19,2% en Espagne 1.

Dans ce contexte, la demande d’entrepôts logistiques adaptés, surnommés les « Big Boxes » devrait s’amplifier. Proche des places de consommation et des noeuds de communication, ces entrepôts sont situés dans des emplacements prime sur des surfaces de 50 000 m2 minimum et dotées de hauteurs généralement supérieures à 12 mètres et d’une résistance au sol adaptée. La plupart bénéficient de baux longs avec fixation des loyers tous les cinq ans, dans les pays qui l’autorisent, généralement au prix de marché. C’est le cas notamment pour 55% des baux chez Tritax Big Box au Royaume-Uni. 

Il est intéressant de constater que les surfaces requises pour le canal du commerce électronique sont trois fois supérieures à celles du commerce physique. 

Par conséquent, le manque d’espaces disponibles pour ce type d’actifs constitue bien une barrière à l’entrée et favorise une hausse des loyers qui devrait atteindre globalement 2,5% sur les principales places logistiques européennes en 2018. Cette augmentation devrait marquer une rupture sur le marché de la logistique en Europe continentale alors que le taux de vacance est passé de 10% en 2009 à moins de 4% aujourd’hui 2. 

En termes de valorisation, le niveau absolu de prime de risque nous paraît proche de ses plus hauts historiques tandis qu’en relatif, par rapport à d’autres classes d’actifs immobiliers, et compte tenu de la solidité des perspectives de développement sur ce segment, un rerating devrait s’observer dans les années à venir. L’affirmation du nouveau modèle de commerce omni canal offre de nouvelles opportunités avec l’émergence d’acteurs cotés spécialisés en Europe continentale. Convaincus par ce thème, nous avons participé en juin à l’introduction en Bourse du véhicule Eurobox géré par l’asset manager Tritax Group, déjà responsable de la gestion de Tritax Big Box au Royaume-Uni.