LES ASSISES DE LA PIERRE PAPIER

LES ASSISES DE LA PIERRE PAPIER

A point nommé, les Assises de la Pierre-Papier et de l’Investissement Immobilier se sont tenues début juin alors que la collecte sur les SCPI et OPCI en 2018 marque le pas par rapport, il est vrai, à une année 2017 exceptionnelle. Il n’empêche, comment interpréter cette inflexion ? Retour à la normale ou vrai trou d’air ? Et en fonction des raisons avancées, liés à la fiscalité, à la réglementation ou à la maturité du cycle immobilier, quelles stratégies les acteurs de ce secteur ont choisi de mener, dans leurs domaines respectifs ? Pour apporter des réponses précises, pas moins de deux conférences plénières et huit ateliers ont été organisés lors des Assises de la Pierre-Papier, dont nous vous rapportons sous la forme d’enquêtes, d’articles ou de vidéos les temps forts…   

Arnaud Dewachter 
directeur délégué de l’Aspim

Bertrand Tourmente 
fondateur d’Althos Patrimoine

Cyril de Francqueville 
directeur général délégué de 
BNP Paribas REIM France

 

Le niveau record de 2017 ne devrait pas être battu cette année. Après une collecte de plus de 6 milliards d’euros l’an passé (en hausse de 14 % sur un an), le marché de la pierre-papier a marqué le pas, dans la foulée du ralentissement observé au deuxième semestre dernier. La collecte des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’a affiché que 1,14 milliard d’euros au premier trimestre 2018, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), en-deçà des 3,8 milliards du premier semestre 2017. Les rendements ont commencé à fléchir un peu plus tôt : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) des SCPI en immobilier d’entreprise s’est légèrement rétracté l’an passé, à 4,43 % contre 4,64 % en 2016, d’après l’Aspim. Une tendance plutôt attendue par les professionnels. Marc Bertrand, président de La Française REM, juge que « les chiffres de 2017 étaient deux fois supérieurs à la normale. On est revenu aux niveaux constatés en 2015-2016 ». Sur le plan conjoncturel, le marché « arrive probablement à un point de retournement. Les performances ont beaucoup été portées par la hausse des valeurs », explique Julien Ribes, gérant de MySCPI.com. Mais selon lui, l’accalmie des flux de collecte est « plutôt une bonne nouvelle, car le fait qu’il y avait beaucoup de liquidités entraînait la nécessité de trouver des immeubles ».

Contexte fiscal et réglementaire. Entre la fin 2017 et le début 2018, la pierre papier a aussi connu le contrecoup d’un « contexte fiscal et réglementaire qui n’a pas été favorable », lâche Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim. Dans le viseur, d'un côté l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), de l'autre la directive MIF2 et le règlement PRIIPs. « L’IFI a pu donner dans un premier temps le sentiment d’une certaine stigmatisation de cette classe d’actifs. La mise en application dès janvier 2018 du dispositif MIF 2 a de son côté largement requis l’attention des distributeurs », explique Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM France. Même si pour le responsable, le placement affiche toujours une bonne santé : « l’immobilier reste tout à fait attractif, pour preuve l’importance des liquidités prêtes à s’investir sur les principaux marchés immobiliers, en France et à l’étranger ». De manière générale, le marché de la SCPI a su se montrer résistant aux chocs : dès 1971, lors du scandale de la Garantie foncière, dans les années 1990 avec la crise des liquidités, et au début des années 2000 avec la création des OPCI. Plus récemment, en avril 2018 la société de gestion Vendôme Capital Partners s'est vue retirer son agrément par l’AMF pour sa SCPI Vendôme Régions, reprise après décision du conseil de surveillance par Norma Capital (L’Agefi Actifs N° 721, p. 14). Une affaire qui, « bien qu’étant une parenthèse malheureuse, n’a pas causé de dommage significatif, estime Arnaud Dewachter, dans la mesure où le capital ne s’est pas évaporé et la SCPI a été reprise par une nouvelle société de gestion qui offre tous les gages de professionnalisme, de nature à relancer le fonds au bénéfice de porteurs ».

Distribution. Auprès des conseillers en gestion de patrimoine (CGP), les SCPI ont toujours la cote. « Les produits de Sofidy et de Perial rencontrent un franc succès, même si certains préfèrent travailler uniquement avec de l’immobilier en direct », glisse un CGP. « C’est un placement qui a tout son sens, qui permet d’accéder à de l’immobilier avec un faible ticket d’entrée », estime Alexis Poirot, directeur de Fiducée gestion privée. Comment sélectionner les véhicules ? Parmi les critères à regarder, « la capitalisation de la SCPI, son taux d'occupation financier, sa diversification, mais aussi la valeur de réalisation et le report à nouveau », résume Alexis Poirot. « On est méfiants vis-à-vis des SCPI qui ont peu collecté et celles qui ont trop collecté, sont beaucoup moins sélectives ou dont les parts ne s’échangent pas sur le marché secondaire », livre Bertrand Tourmente, fondateur d’Althos Patrimoine. Ainsi, lorsque « certains véhicules commencent à ne plus avoir de liquidités, dans ce cas nous recommandons d’en sortir », tranche le CGP. Qui plus est, de manière à combler les baisses de rendement, « l’acquisition de SCPI à crédit permet de jouer l’effet de levier et de bénéficier des taux bas, l’intérêt étant de neutraliser partiellement la fiscalité », ajoute Bertrand Tourmente. Un aspect de plus en plus entendu par les banques. Aux côtés du Crédit Foncier, acteur traditionnel du financement de la SCPI, les établissements bancaires, dont beaucoup étaient naguère réticents, s'ouvrent progressivement à la pierre-papier. Tirant parti de la bassesse des taux d'intérêt du crédit immobilier, certains courtiers comme Cafpi ou Vousfinancer.com se sont aussi lancés dans ce marché en pleine expansion. Une pratique qui permet de conforter les rendements, mais qui reste  encadrée : « Nous convenons, avec la grande majorité des conseils de surveillance, de la pertinence de faire du levier dans des limites raisonnables, c’est-à-dire un endettement de l’ordre de 20 % de la valeur de l’actif de la SCPI », nuance Cyril de Francqueville.

Thématiques. Pour continuer à séduire, le placement phare de la pierre-papier, qui fêtera ses 50 ans en 2020, doit aussi relever le défi des nouveaux usages. Au-delà des traditionnels investissements en bureaux et commerces, les SCPI n'hésitent pas à regarder tous les segments porteurs de l'immobilier : Cap’hébergimmo de Foncia, ou Atream Hotels d’Atream, ont choisi l'hôtellerie. Primonial, avec sa SCPI Primovie, a opté pour la santé et l’éducation mais garde un pied dans l’immobilier résidentiel européen, axe de son nouveua produit Primofamily, un thème jusqu’ici plutôt mis de côté par les sociétés de gestion. Les locaux industriels et logistiques peuvent aussi être une source d’opportunités pour certaines SCPI dans leur stratégie de diversification. Un segment qui affiche 1,3 milliard d’euros de capitalisation, selon MySCPI.com. D’autres sociétés encore comme Perial (L’Agefi Actifs n°725, p. 44) ou La Française REM, entendent profiter du Grand Paris en y ciblant leurs investissements. L’internationalisation continue par ailleurs d’avoir le vent en poupe : en Allemagne ou aux Pays-Bas, par exemple. Hors zone Euro, Corum XL a annoncé récemment une acquisition à Birmingham, au Royaume-Uni. « Les taux remontent doucement, la baisse des loyers est derrière nous et les perspectives sont bonnes pour le remplissage des immeubles. Le temps est donc propice pour des stratégies de diversification différentes », explique Marc Bertrand, président de La Française REM. Des stratégies qui ne passent pas nécessairement par de nouvelles acquisitions : avec sa SCPI Epargne Foncière, tournée vers les bureaux parisiens et franciliens, le groupe a ainsi réinvesti une partie de sa collecte dans le patrimoine déjà existant. Ce qui est le cas, par exemple, de son immeuble parisien du 50 avenue des Champs-Elysées, entièrement rénové afin de dégager des loyers plus élevés.

Digitalisation. La pierre-papier fait aussi le pari du numérique. A l’instar des contrats d’assurance vie entièrement sur Internet, les offres de SCPI digitales commencent à fleurir. Après la plateforme MeilleureSCPI.com, qui compare et distribue des SCPI en ligne, France SCPI, qui innove en matière de souscription en ligne, AXA Drouot Estate et le groupe Voisin ont lancé en mars dernier MySchareSCPI. Un placement qui « intègre les nouvelles technologies, depuis la sélection des biens immobiliers jusqu'à la souscription en passant par la gestion locative ». Principal avantage de ce mode de souscription, sa souplesse. « La digitalisation offre pas mal de solutions différentes : des bulletins de souscription en ligne à la signature électronique, même si certaines sociétés de gestion restent encore en retrait sur ce point à cause des exigences réglementaires », commente Julien Ribes. « C’est surtout un gain de temps appréciable pour la société de gestion, pour Arnaud Dewachter. Mais il convient de toujours conserver un haut niveau de qualité dans l’information délivrée à l’épargnant, quelles que soient les modalités de sa souscription ».

De nouvelles perspectives sont attendues. Avec l’arrivée du projet de Loi Pacte, examiné courant juin en Consiel des ministres, « la généralisation de la sortie en capital lève un frein. Beaucoup vont l’utiliser, avec une possible réinjection dans les SCPI », anticipe pour sa part Julien Ribes. En attendant, « en 2018-2019, l’aspect locatif devrait primer, c’est-à-dire que l’on devrait assister à une facturation plus élevée des loyers et une légère augmentation des dividendes pour les SCPI disposant d’un patrimoine qualitatif situé dans des secteurs où la vacance est faible, Paris-QCA notamment », selon le spécialiste.

La montée en puissance de l'OPCI. A l’instar des SCPI, les 14 Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) Grand public du marché ont aux aussi connu un ralentissement de collecte : 438 millions au premier trimestre, soit 2,995 milliards d’euros sur 12 mois, contre plus de 4 milliards en 2017. Une baisse de régime qui ne saurait cacher, au long terme, un intérêt croissant des épargnants pour ce produit institué en 2005 et qui affichait au 31 décembre 13 milliards d’euros de capitalisation, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Les raisons du succès des OPCI tiennent au fait qu’il s’agit « produit ‘mass-market’, conçu pour être plus immédiatement liquide que les SCPI », explique Arnaud Dewachter. Particulièrement plébiscitées dans les contrats d’assurance vie, ils sont d’après le responsable de l’Aspim « un outil de plus dans la panoplie des distributeurs plus particulièrement propice à un placement mensuel réalisé par l’investisseur ». L’OPCI « permet une exposition à l’immobilier sous toutes ses formes : immobilier direct, foncières cotées et obligations foncières, complétés par une poche de liquidité. Chacune de ces classes d’actifs réagit différemment aux signaux du monde des affaires », abonde Cyril de Francqueville. Les OPCI obéissent cependant à des « règles d’investissement légèrement différentes, rappelle Benoît Roucher, avocat chez Fidal. Contrairement aux SCPI qui n’acquièrent que de l’immobilier, les OPCI vont acquérir entre 60 et 90 % d’immobilier, le reste étant investi sur des produits financiers, monétaires ou obligataires plus liquides. De plus les OPCI doivent constituer une poche de liquidité de 5 % de l’actif ». Autre spécificité sur le plan réglementaire : « à l’exception des Organismes de placement professionnel collectif immobilier (OPPCI), les OPCI doivent, depuis l’entrée en vigueur du règlement PRIIPs, établir un document d’information clé pour les investisseurs (Dici) respectant un formalisme dicté par le règlement », ajoute l’avocat. L’objectif de ce Dici consistant en une information adéquate des investisseurs ». Ce qui est de nature à faciliter, pour ces derniers, « la comparaison des différents véhicules d’investissement ».

L'OPPCI, le choix des institutionnels. Réservés aux investisseurs institutionnels, les OPPCI ont le vent en poupe. Ils « ont notamment beaucoup été choisis pour des externalisations de portefeuille », constate Cyril de Francqueville. Les souscripteurs sont soumis à des dispositions dérogatoires : « un seul expert externe en évaluation, évaluation semestrielle des immeubles, dispense de DICI, dispense de poche de liquidité de 5 % », énumère Benoît Roucher. Conséquence, ces investisseurs sont considérés comme avertis et moins protégés que les souscripteurs de parts de SCPI. « Ils sont, en vertu des dispositions du L 533-16 du Code monétaire et financier (CMF), présumés avoir l’expérience, les connaissances et la compétence nécessaires pour prendre leurs propres décisions d’investissement et évaluer correctement les risques encourus », selon l'avocat de chez Fidal. Un type de placement lorgné aussi par les CGP qui parviennent à capter ce type de clientèle : « les OPPCI sont intéressants, mais il faut savoir quel acteur est ouvert à la collecte, et se positionner au début de la période d’ouverture de collecte », estime Bertrand Tourmente.

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